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解說：樓市深度博弈。
唐先生(購房者)：很明顯，去年春節到現在，也就是不到兩三個月吧，漲了五千塊錢呢。
杜猛(北京大學房地產研究發展基金中心副主任)：十年來的每一次房地產調控，每一次都報復性上漲。
解說：穩房價，難點到底在哪里？《央視財經評論》正在關注。
主持人(沈竹)：各位晚上好，歡迎您收看我們今天的《央視財經評論》，我是沈竹。今天是房地產調控國五條地方細則出臺整整第50天，但房價的走勢依然是看漲，統計局4月份發布的70個大中城市的數據，新建的商品住宅和二手住宅價格，環比上漲的城市分別67個和66個。雖然樓市調控政策不斷的加碼，但是房價卻沒有停止上漲的腳步，走高的樓市如何才能降溫？今天再來聊聊天房價，首先通過短片了解一下我們最新近的樓市狀態。
解說：節節高漲的房價成為多數人心中的痛，今年29歲的唐先生是北京一家網站的職員，從去年7月到現在，他一直在看房。
5月16日下午，唐斌休息，于是打車從北京城的東南面出發，趕往西北面的上地去看房，其實上地在去年就考察過，當時因為覺得貴一直沒買，現在眼看著房價越來越高，出租車上唐斌不管的翻看之前的報價單。
唐先生(購房者)：這樣的房子現在估計還買不到，我覺得可能他是捂盤惜售吧，并且等著還漲價。房價看不懂。
解說：原想北京出臺20%個人所得稅后，房價會降一點，五環以外的樓盤不會太離譜，但現實卻讓他很失望。
唐先生：但是現在從這幾年來看，沒看到下降。沒看到房價下降。
解說：唐先生告訴記者，眼前的這座樓盤就是他最中意的樓盤，去年8月開盤的時候，稍微一猶豫就沒能搶上。
唐先生：過了十天它就沒有了。當時我們覺得房子跟賣白菜一樣，我覺得這個非常不正常。
解說：抱著一線希望，唐斌再次來到這家樓盤的售樓處，想碰碰運氣。但保安告訴他，這里已經沒有房子可賣，連售樓處都已經撤了，對于房價就單個樓盤來說，唐先生覺得今年二月份之后，房價的增長太快了，這個房子買還是不買，該什么時候買。唐斌猶豫不決，并且買房子需要付出的是兩代人的積蓄。
唐先生：去年的時候15000多元錢，現在你看門口金泰房地產的說了，兩萬二三(千元)很明顯，去年春節到現在也就是不到兩三個月吧。漲了五千元錢呢。這一套80平方米的房子，大概就是40多萬。100平方米就是很容易算50多萬，就這個普通的一套房子。這還是一個五環外的房子。
解說：而在杭州，有的市民并不糾結，買房還是要趁早。
杭州市民：今年的房價看總的情況，我覺得穩中還有升，像北京、上海、現在漲得都比較厲害，我們杭州應該講下不來的。
解說：5月18日，國家統計局發布了4月份70個大中城市房價情況，數據顯示4月份，國內主要城市房價依然保持了整體上漲的勢頭，與去年4月比70個大中城市中，新建商品住宅價格下降的城市只有寧波、溫州兩個，上漲的城市有68個，比上月增加了一個，其中漲幅最高的城市為廣州，上漲了13.7%，北京、上海位列第二、第三漲幅都超過10%。漲幅比3月份也都有所擴大。
主持人：首先歡迎我們的兩位老朋友，霍德明和劉戈，兩位好，那在小片子當中大家一起跟唐先生經歷一些他的購房經歷，相當于是很多的購房者一個經歷我相信，最近其實各自的城市針他們一些房價上漲，也出了一些辦法。
我們看到北京最新一個辦法是這樣的，說是這個新盤的報價不得明顯高于此前的成交價，或者是周圍的同質商品房的價格，那么我們看看環比上漲的速度是降下來了，但上漲這個趨勢還在繼續。當然首先要征求兩位的觀點就是，為什么還要上漲？上漲的因素到底在哪里？
劉戈：大家由原來有分歧，對于房價的預期，在大城市，尤其大城市的核心區域，房價要漲這是不用懷疑的。
同時的話，開發商也達成了共識，以前的話在猶豫，最近我們看，在北京的通州，兩塊地，那么拍，溢價達到了230%，那么這個樓面價已經比旁邊正在售的房子出售價已經高了，也就是說面粉的價格已經高于面包了，原來大家還有分歧，現在經過一段時間的調控，經過各種表態之后，大家反倒是達成了這樣一個共識，也就是說這個預期由原來有分歧的預期現在變成了一個有共識的預期，那么在這種情況下，房價它肯定還會持續的漲。
主持人：應該說國五條原來我們在評論的時候，都說蠻嚴厲的了霍先生，有很多人說可能說20%這樣一個稅費的效果，還沒有最終顯現出來，我不知道你怎么看待這樣的上漲，這樣的政策。
霍德明：我想20%是二手房的交易，還不是新房，我特別要講的是2010年的國十條4月份到2012年也差不多就是五月份的時候，這段時間房價基本上持平的，交易量也不是很大，不過房價基本沒漲，但是為什么從去年五月份到今年的五月份，這是12個月，就像劉戈剛剛講的，達成一個共識了，這個共識很有意思。開發商也認為，房價應該可以往上漲了，大家都認為房價也要漲，我覺得還加一點宏觀的因素，從去年差不多這個時候，看看數字上貨幣的增量的確是有明顯幅度的增加，而且我們一般講一般投資，我們算宏觀經濟都是很簡單。
一個就是所謂的基礎建設的投資，第二個房地產投資，要在工商企業投資。在這一段時間里面，這個十二個月里面，基礎建設，基建這一塊，國家還稍微有點壓下去了。當然對于房地產這一塊，我說原來就有國十條已經壓在那了，但是記好了，由于貨幣的增加，使得大家真的有錢了，不管是開發商也有錢了，消費者買房的人他也有錢了，過去這段時間房子都沒漲，正好碰到這個時間點，過去12個月里面醞釀著醞釀著醞釀著，而且每一個月我們都看到數字，70個大中城市，數字明明擺在那了，每個月漲一點，漲一點，漲一點。這就變成醞釀醞釀，原來純粹就是空想產生這個預期，現在變成一個實現的預期。
主持人：貨幣的因素，土地供應。
劉戈：而且越是一線城市漲的越多，也就是說對于二、三、四線可能存在的泡沫大家有一定的警醒。但是大家越來越趨同認識，就是說對于那些北上廣等這些所謂一線城市來說，它房價上漲的趨勢大家達成了共識。
主持人：但這次上漲明顯是在調控嚴格之后，那所以大家還是對調控抱有一定的期待，那為什么還是不下來。除了貨幣因素、土地供應之外還有什么別的原因？
霍德明：調控嚴格是才剛剛開始的，記不記得2010年國十條出臺的時候，大家還觀望一下，過了半年以后發現來真的了，所以它可能持續兩年，但是兩年以后你看到我剛剛說的事情發生了，所以我們不能期望著今天的政策宣布以后，就一定會有這么一個結果，因為老百姓開、發商都會看你這個政策，能不能持續下去。
主持人：對，確實是拭目以待，對于今天房價的繼續上漲，我們也采訪了中國社科院金融研究所的研究員尹中立先生，再聽聽他的說法。
尹中立(中國社科院金融研究所研究員)：(房價)上漲的壓力應該說從長期的因素來看，主要是在于兩個制度性的缺陷，簡單說，少數人非常有錢。他們的購買力是房地產價格上漲的主要推動力。
另外一個制度缺陷是土地制度的缺陷，如果這兩項制度不做根本性改變的話，中國房價上漲的動力，就會一直存在。
主持人：尹先生說了幾個觀點，跟我們前面說的不謀而合，那最近關注房地產新聞的朋友一定在關注一個數字就是1比1.02，也就是有媒體報道，房地產商每賺一塊錢，他們要交給國家的稅相當于是1.02元，也就是一塊零二分比掙的還多，單看這個數字真的會誤導我們覺得房地產商挺難的，兩位真的是這樣嗎？
劉戈：其實我覺得它這個數字算出來了。他告訴你這個數字的來源，你一看覺得的確稅費是挺高，但是我們再去看它同類其他企業到底是怎么樣的，我們看到A股整個的上市公司2012年它的利潤是19544億元。那么它的實際繳稅是22233億遠，那么拿這個數字一算，A股上市公司平均它的凈利潤和它的這個交的稅收的比例是1比1.12。
也就是說上市的房地產企業，它所交的稅，比起平均的稅還要低。所以的話你拿這個來解釋，你這個房地產公司，交稅多我覺得是無力的，而且還有很多稅，你比如說地價的增值稅，現在的話我們以前也做過節目，實際上很多地方政府的話，是以一個某種原因，比如說按照1%、2%這樣一個稅率的話在交。這些上市公司并沒有去交這樣一些稅，所以的話用上市，就是房地產公司的稅多來解釋房價，我覺得這是不通的。
霍德明：世界各地的開發商，其實它都是相當本土化一個企業，比如說在成都的開發商，大概很多開發商就是當地土生土長的，當然有外面來的強龍，但是很多時候地頭蛇是很厲害的，而且在房地產開發商這個行業，還有一個潛規則，就是它會把很多的所謂招待費用，攤到開發成本里面。所以你如果把剛剛劉戈說的這一段話，他凈利潤是一塊錢，他交的稅是一塊零兩分，但是里面的凈利潤，記好他是把開發成本扣掉了，當你把開發成本這一塊拉上去，而很多這種潛規則的支出算進去的話，其實房地產開發商的成本肯定比我們現在高，也就是說現在凈利潤，肯定還是少報了。
主持人：也就是算法有問題。
霍德明：算法是有問題的，像一比一的情況，我估計大概能夠凈利潤到一塊五到兩塊錢，換句話稅那就更少了，剛剛劉戈講了把全上市公司，大概1比1.12，我們看到這個數字是1比1了，差不多。但是我要挑戰這個數字，它應該是甚至，1比，反正有它更少這么一個該交的稅。
主持人：你看把自己打扮成竇娥，說自己比竇娥還冤，其實在關鍵的時候，我不知道劉戈你是不是注意到，為什么總在關鍵時刻，似乎總有某些企業的代言人會跳出來，說一些雜音，而且這個雜音在市場上老百姓的心中顯得特別的強硬。
劉戈：對，就是說一定要說房價的原因和開發商沒關系，是由于政府收的稅費太多。所以導致這樣一個原因。
那么其實的話我們知道雖然地方政府對于房地產這一塊依賴是有的，但是房地產開發商利用土地的增值，有一塊巨大的利潤，那么這一個利潤的話，并沒有體現在他們的報表里面，那么也同時的話變成這個整個房價推高這樣一部分原因，我覺得這一點不能否定。
主持人：應該說北京前一階段出臺的國五條細則，是非常嚴厲的。據說后續還有一系列的嚴格的政策出臺，那未來的房價走勢到底如何？稍事休息繼續回來。
主持人：歡迎各位回到我們今天的《央視財經評論》，今天我們關注房價。那最近有消息傳出，說北京市要進一步來加大這樣一個房地產調控的政策，后續會有一系列的政策繼續出臺，而且關于房地產稅擴容的消息也開始劍拔弩張開始出現，我們通過小片來共同梳理一下。
解說： 就在上周，北京面對房價連漲的情況又出一劑重拳，北京市住建委主任楊斌在作客城市服務管理廣播市表示，新建樓盤在申請預售資格時，開發商報價不能明顯高于此前成交價格，也不能明顯高于周邊同類品質樓盤，政府會對報價進行引導和指導。
《中國證券報》報道稱，我國房產稅今年有望新增數個城市進行房產稅試點，而且新增試點城市預計主要針對增量房屋征收。
記者也從財政部了解到，關于房產稅方案，去年年底國土部官網就曾披露了湖南、湖北的新版房產稅征收細則，這兩個方案，都包括了個人已購的第二套存量房，與上海、重慶不同的是，計稅依據由原來的房產原址，改為了市場評估價，而對于房產稅試點的擴圍，財政部財科所所長賈康曾表示“2013年擴大房產稅試點是大概率事件，這也將是今后接棒限購政策，成為房地產調控政策的著力點” 整個房產稅擴圍的改革方向，目前已經鎖定，各地的實施細則也在陸續制定和上報中。
杜猛(北京大學房地產研究發展基金中心副主任)：(房產稅)最好是在二線城市全面擴開。這樣有利于房價穩定。也有利于讓二線城市(房價)快速上漲的城市，承擔一定的責任。最好不要往三線城市或者四線(擴散)，就是沒有限購的城市房價漲的慢的城市，不要承擔更多責任。
解說：還有專家認為，在房地產調控過程中，過度的行政化調控只是權宜之計，應在改革深化過程中進行相應的淡化處理或逐步退出，也就是說房產稅的試點擴容，可能是作為一種市場化的手段，來替代原有的行政化調整手段。
杜猛(北京大學房地產研究發展基金中心副主任)：用行政手段去干預市場，它是一個堵的行為，越堵它就有可能越會報復性上漲。而且我們這么多年，十年來的每一次房地產調控，每一次都報復性上漲，它不是我們調一次達到目的一次，只是起到一定作用。我們最終的目的是市場化。
胡志剛(中國房地產研究會副會長)：我們的房產稅政策，替代限購政策，有一個此消彼漲(的過程)尤其是開始階段，有一個慢慢的切入過程，不可能指望原來的政策退出來了，新的政策就進去了，馬上立馬全方位換崗，不可能的。經濟工作不可能這樣做的。
主持人：應該說現在的樓市處于深度博弈的階段，而房地產稅這個靴子什么時候能夠落地，現在也是更多的人關心一個話題。那最近呢，隨著樓市一個調整和他們一個調控，我們看到這樣的呼聲，房地產稅出臺的呼聲也是漸漸的響起來了，那兩位認為，這一招到底什么時候能出，出了之后到底能不能有用？
霍德明：我先說一下，房產稅在理論上跟實物上都是對房價的抑制有絕對的作用，我就給你舉一個例子好了，原來在我念書的紐約州的地方，我最近還看到了它有一個很漂亮的古堡要賣，那個古堡才賣多少前？90萬美元，而這個古堡我很有興趣再去查了一下，它一年交的相關的稅要大概五萬多美元。于是現在購買古堡的那一家人，他們自己承認他是投機客。
劉戈：準備賣掉。
霍德明：他就是買這個投機，結果發現五年來房價沒有漲上去，他原來200萬賣掉的，賣不掉。90萬趕緊脫手，因為每年交這個5萬塊錢的稅費，非常非常重。在咱們國內我想對于這個房產稅，現在剛開始呼吁，基本上肯定是將來在未來一段時間，慢慢的實施，為什么要說慢慢的？因為原來我們的土地出讓金已經收了，而且70年的使用時間，你現在還要再多收一個房產稅的話，這個房產稅要怎么樣收，多少的稅率，還有這個稅金，你房子到底多少錢，到底該怎么定，這個在國外它是經過很冗長的一個過程，地方政府甚至跟這個老百姓還討價還價一下，對于地方政府來講，稅收基本上是最重要的地方財政的來源，地方政府當然想要多收一點，但是地方老百姓肯定也不高興。
劉戈：對，尤其房子多的人肯定不高興。
霍德明：問題就說地方老百姓跟政府其實原來也是綁在一起，所以我覺得這個房產稅這件事情，是要執行。但是能不能夠在一年以內，甚至說三個月以內，全國普遍了，不太實際。但是如果說我們考慮一個三年五年，甚至更短一點的時間，能夠把稅率還有稅的基本額度確定下來，對于房價一個抑制是有絕對的作用。
主持人：有用，但是怎么做的話似乎還很漫長，那說點實際的。
劉戈：說點實際的，現在我們對于房地產聯網這件事，已經有了時間表。但是全國聯網的話的確有一定很大的難度，而且全國制訂統一的稅收的方式的話，也有一定難度。但是如果作為一個城市，作為一個地方，你真的想抑制房價的話，那么我覺得在你的城市內部，因為這個網絡現在條件已經是具備了，那么對于你更多的擁有住房的人，你想讓他們把多余這些房子，更多占有這些房子的話，能夠推向市場，那么你做什么，那么其實我覺得是可以嘗試先做的，不一定要等到全國的市場聯網以后再去做。北京你比如說前一段時間有一個訴訟的案子，老子和兒子打官司，109套房子。那么這109套房子，如果要是能夠形成供應，那么我覺得對房價的影響絕對是大的。
主持人：那那我們今天也聽聽大家對于房價現在的看法。第一位網友叫“劉華”他的觀點是這樣的，她說“我們現在不是要想更多控制房價的辦法，而是應該讓現有控制房價的政策能夠有效的執行下去，我相信把這些政策執行好了，房價自然會回歸理性，即使不下跌，那也不會有太多的波動。”
再來看第二位網友。第二位網友叫做“涂仁”，他說“房價在調控中穩步上漲，在大力發展城鎮化的背景下，剛需注定了房屋供需矛盾是一個長期化的問題，為什么只想著加稅控購，而不想著降低相關的稅負，放開市場。讓市場按照經濟規律去自身調節和競爭。”
主持人：現在應該說房地產調控到了很關鍵的時候，雖然市場上很多的雜音，我們還是希望呢，房地產市場回歸理性，真的是能夠達到調控的目標，那兩位認為首要做的，現在要做抓緊是什么？
劉戈：我覺得政策的出臺一定要有連續性，在這個過程當中的話，應該有全民更多的人參與，更多的交給大家來進行討論，那么更多的人參與，讓政策透明，那么最后會對房地產最終的發展方式的話，形成統一的共識，形成新的就是說這樣的一個可預期的一個結果，那么我覺得這可能是走上正路上了。
霍德明：關于這么多年談這個房地產調控，我覺得每一次出臺的任何規定，好像都很有決心，但往往是虎頭蛇尾下去，所以你剛才講連續性是對的，但是必須要把前提確定它是一個對的，還是一個好的政策，同時他的持續性，也就是說老百姓也能夠接受，如果老百姓不能接受的話，大家認為不能持續下去的話，那也就，當然沒有辦法變成一個連續的政策，所以我覺得在任何一個新的政策，如果要出臺以前，必須還是要堅守好調研的工作，然后還要爭取民意，尤其在房產稅這一塊，如果說咱們人大能夠全力支持這個東西的話，那我相信不管任何理由，它總是能夠變成一個永久性的一個政策，而且永久性。
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