盡管盈利連年下滑，華天酒店——A股唯一擁有6家自營五星級酒店的上市公司——卻頻頻涉房“重資產”疾進，絲毫沒有放慢擴張步伐的跡象。
4月20日華天酒店公告稱，公司控股子公司華天投資有限公司(下稱華天投資)擬與婁底城建投公司合資開發婁底華天城項目，這也是公司繼寧鄉灰湯華天城、張家界華天城、永州華天城之后的又一個酒店地產項目。
但受房地產拖累，2010年-2012年，華天酒店凈利潤分別為1.36億元、1.23億元、1.02億元，業績連年下滑，且下滑幅度逐年擴大。
而為了緩解資金困境和扮靚財報，華天酒店近年開始對瀟湘華天大酒店、益陽華天大酒店等部分自營酒店房產進行售后租回，并約定數年后由大股東華天集團等關聯方原價強制回購，這種類似融資租賃的資產運作，盡管能將相關資產提前變現，卻難避利潤操控和向關聯方輸送利益之嫌。
“華天城”遍地開花
華天酒店披露，華天酒店將為華天投資提供1750萬元財務資助，以作后者設立婁底華天城項目公司之用。
此前，公司已經先后投資灰湯華天城、張家界華天城、邵陽華天城，永州華天城也已經啟動。
“婁底華天城項目為什么要拉上婁底城建投？因為它仍然是沿襲低價拿地的非市場化路徑，少不了當地政府的幫助。”分析人士直指，婁底華天城項目采用華天酒店慣常的“酒店+地產+商業”模式，其依賴的是華天酒店大股東華天集團的政府背景以及政商人脈。
“類似華天城這樣遍地開花的重資產項目，走的都是高端酒店和地產路線，在目前地產調控和限制三公消費的大背景下，只會帶給華天酒店越來越重的債務負擔。”中信建投湖南總部研究總監劉亞輝直言。
財報顯示，2011年、2012年、2013年1-3月，華天酒店的資產負債率分別為67.13%、73.18%、75.92%，資產負債率逐年大幅攀升。
盡管項目遍地開花，但華天酒店2012年經營活動產生的現金流量凈額為4.02億元，同比減少15.9%。每股現金流量為-0.18元，同比大降218%。
如公司投資數年、總投資40億元的灰湯華天城，2012年僅實現酒店和地產收入7732萬元，項目公司當年虧損141萬元。
資產售后租回“貓膩”
頻頻重資產“跑馬圈地”，華天酒店旗下相關項目資金渴求日益加劇，上市公司不得不為這些子公司頻頻擔保或提供財務資助。
2012年4月、10月，華天酒店分別為張家界華天城、灰湯華天城提供9010萬元、7000萬元財務資助。此外，公司先后為瀟湘華天、紫東閣華天等子公司的貸款進行擔保。華天酒店還在去年謀劃定向增發，擬募資15.5億元滿足張家界華天城和灰湯華天城的資金需求。
常規融資手段之外，華天酒店還祭出售后租回等財務創新手段。
早在2007年4月，華天酒店即對旗下湖南國際金融大廈(現瀟湘華天)和益陽華天總計約40000㎡產權式酒店進行售后租回：房產銷售的同時由華天酒店租回，并由公司向業主每年支付租金，同時約定，在產權式酒店售出后的第十年或者第十二年，由回購方原價強制回購。
僅在2007年上半年，通過這種售后租回經營，瀟湘華天和益陽華天分別實現銷售收入2.56億元、6713萬元，產生遞延收益9956萬元，相當于為2007年后的5年里每年預留近2000萬元的遞延利潤。
嘗到甜頭后，2012年5月，華天酒店又將瀟湘華天的3萬㎡酒店公寓進行售后租回，并計劃在瀟湘華天試點成功后，再將這一模式復制到華天酒店現有的經營性固定資產中去。
劉亞輝表示，售后租回的返租金額、回報率等都是依據目前市場狀況作出的靜態估算，并不能完整反映這些資產的未來變化，“因此，就華天酒店來講，很難擺脫通過售后租回提前結利，進行利潤操縱的嫌疑。”此外，由于售后租回附帶強制回購條款，這些產權式酒店10年后將由華天集團、華天酒店管理公司等關聯方原價回購，而10年后這些房產增值幾無懸念，本應屬于上市公司全體股東的預期增值收益，或將被大股東等關聯方獨享。