“存貨跌價準備是會計師和我們溝通后，從專業、謹慎的角度做的處理�！�2013年4月18日下午，招商地產董秘劉寧這樣來回應對上海佘山瓏原和南京雍華府兩大項目計提2.78億元減值的事宜。
其中南京雍華府項目4月20日推出在即，曾經的地王未賣先預虧，發人深省。更讓業界擔憂的是，招商地產今年擬推的1/3項目是高端大戶型產品。
招商地產2013年將面臨大挑戰。如何在完成400億的銷售目標之余，又提升利潤率，這本是一個難題。
二次計提：兩項目跌價2.78億
“南京本是雍華府�！苯�，這條量身定制的廣告語在南京街頭招搖，迅速打響了招商地產在推項目“南京雍華府”的名號。
4月13日，南京雍華府公開了售樓處和樣板間。據可靠消息，該項目最快將在4月20日開盤。
值得指出的是，這個還未上市的項目，2012年度已計提了7200萬元的存貨跌價準備。同期進行減值計提的項目還有上海佘山瓏原，存貨跌價準備金額高達2.06億元。
關于減值計提，2013年4月18日下午，招商地產董秘劉寧向理財周報記者作出解釋，“一般通過地價加建安可以預估項目的成本，再根據未來同區域項目的銷售單價減掉各種稅費來計算項目的可變現凈值，如果凈值低于成本，在會計上肯定要提減值。”
記者統計發現，昔日的“招保萬金”四大房企中，萬科A、保利地產在2012年并無計提存貨減值。金地集團、招商地產則不僅進行了計提，且金額不小，分別為4.39億元、2.78億元。
“如果預判開發賺不到錢，考慮財務穩健會計提，上巿公司尤其是港股比較規范，2008年金融危機的時候見得多�！�4月16日上午，今鷹地產營銷總經理林曉華在電話里表示。
實際上，這是招商地產近12年來第2次對具體項目計提存貨跌價準備。
而上一次恰好就在2008年末。招商地產對旗下兩大項目佛山依云上城和蘇州唯亭計提了高達2.96億元的存貨跌價準備。同年，金地集團對深圳龍華新城項目（上塘道）、東莞金地格林庭園項目、武漢京漢大道項目合計提取了3.57億的減值，保利地產計提了2.99億，萬科A對可能存在風險的13個項目計提存貨跌價準備12.3億元。
2008年之后，萬科A、保利地產已不再有類似計提的披露。
項目延期
事實上，招商地產對前述兩大項目進行減值計提，事出有因。
位于上海松江新城東區的佘山瓏原項目早在2010年10月開工，2010年年報中其竣工預計時間是在2013年12月，而在2012年，這一時間點又被刷新至2014年12月，推遲了整整一年。前文提及的減值項目佛山依云上城，其項目一期也被推遲了一年完成。
招商地產計劃對上海佘山瓏原項目投入30.33億元，截至2012年末投資了24.43億，仍剩5.9億元的投資額。該項目一期已于2012年1月竣工，而二三期仍處在前期策劃中。
2012年3月27日，上海佘山瓏原一期竣工不久，招商地產上海分公司即宣布推出20套特價房源，號稱6折起售——前期備案價49000元/平米，實際精裝修的最低售價僅2.5萬元/平米。
“誰告訴你是打6折？那只是廣告�！眲幏裾J了6折的降價幅度。
記者了解到，招商地產之所以打出價格牌，與該樓盤慘淡的銷售有很大關系。
上海“網上房地產”網顯示，佘山項目備案名為“靜觀萃園一期”，早在2011年6月25日已獲得首批125套房源的預售資格，但距開盤時間過去9個月，該項目仍然是零成交。截至2012年末，預售比例僅為2%。
對預售情況，招商地產內部人士透露，“說實話，佘山地區高端樓盤太多了，銷售是會遇到一些困難，賣不出去�？隙ㄒ祪r才能賣得動，但是我們又不想降太多的價�！�
位于南京河西的招商雍華府項目也存在滯延情況。原定2011年7月開工，后來被推遲至2012年12月份。
據記者了解，和上海松江一樣，南京河西也是豪宅云集之地。
長期跟蹤房地產行業的華南券商人士猜測，“招商也可能是在等待一個更合適的銷售時機來推這兩個盤，業內也不乏捂盤惜售、拖延工期的情形�！�
不過很快業界便傳出消息，南京雍華府最快將于4月20日推出其一期2號樓共93套高層房源，面積98-143平米，均價26800元/平米，2015年5月份精裝交付。
“當時我們的土地還有一些拆遷的因素沒有解決，所以開工也比預計的晚一些�！眲幈硎�。
地王擱淺與400億目標
房子未賣卻先預虧，這是一個問題。如何確保2013年的400億目標又提升利潤率，這也是一個問題。
國內某大型地產上市公司財務總監告訴記者，“地價的波動是很明顯的，如果是相對在一個高點，又在一個不合適的區域拿了地，做出錯誤的決策，風險是比較大的�！�
業界表示，前述項目虧本銷售，跟招商地產常拿地王不無關系。
計提了2.06億跌價準備的上海佘山瓏原項目，其所在地塊由招商地產和萬科在2010年2月聯合競得。成交總價為17.16億元，成交樓面價達1.64萬元/平米。該幅宅地一度成為松江的“地王”。
“1.64萬元/平米的樓面價，打6折，地王帶精裝修售價只有2.5萬/平米，開發商的利潤就很少了。”前述華南券商人士認為。
同樣在2010年，招商地產經過33輪的激烈競拍，終于在10月24日以18.6億元摘得河西NO.2010G45地塊，即南京雍華府所在地塊。
該地塊樓面價為1.28萬/平米，曾一度創下河西土地拍賣史樓面單價之最。按照每平米投入2.17萬元，精裝修近5000元/平米，預售價只有2.68萬元/平米來計算，利潤單薄。
值得關注的是，招商地產2013年所推的產品戶型，大戶型高端產品占比將超過三分之一，如何解決這些高價地王項目出現虧本，是招商地產不得不面對的問題。