在全國部分城市房地產(chǎn)市場量價齊升，以致中央不得不再次出臺新調(diào)控措施的背景下，呈現(xiàn)整體低迷的海南省房地產(chǎn)市場顯得更加冷清。作為國際旅游島的海南省，未來房地產(chǎn)市場將如何發(fā)展？據(jù)《經(jīng)濟參考報》記者了解，促消費、城鎮(zhèn)化或?qū)⒊蔀楹Ｄ鲜∠乱惠喎康禺a(chǎn)市場發(fā)展的增長動力。
城鎮(zhèn)化規(guī)劃將加快引導房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展
日前，海南省住建廳就海南省新型城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃研究報告召集專家學者進行討論，記者從《海南省推進新型城鎮(zhèn)化實施綱要(2012-2020年)》(草稿)(以下簡稱“規(guī)劃”)中得到的初步信息了解到，在推進新型城鎮(zhèn)化的過程中，海南省將通過加大保障性安居工程建設與管理力度、推進農(nóng)村住房建設管理和危房改造、大力發(fā)展普通商品房和旅游地產(chǎn)三大措施改善城鄉(xiāng)居民居住條件。
從城鎮(zhèn)化發(fā)展的總體思路來看，海南或?qū)⒓涌煲龑Х康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展，使之成為國際旅游島建設的重要載體和核心產(chǎn)品之一，成為海南省的支柱產(chǎn)業(yè)。
據(jù)海南省住房和城鄉(xiāng)建設廳廳長王志宏介紹，2012年海南省房地產(chǎn)業(yè)稅收占地稅稅收總量超過35%，投資額達890億元，占全省完成投資的40%，第二產(chǎn)業(yè)建筑業(yè)稅收占地稅稅收總量超過15%，建筑業(yè)的增加值已占第二產(chǎn)業(yè)比重達35%左右。這意味著，房地產(chǎn)和建筑業(yè)對海南社會經(jīng)濟貢獻連續(xù)多年超過50%。
“這兩個行業(yè)是城鎮(zhèn)化傳統(tǒng)的基建類行業(yè)，這說明現(xiàn)階段城鎮(zhèn)化已經(jīng)成為海南省社會經(jīng)濟發(fā)展的重要驅(qū)動力，正發(fā)揮著較大貢獻。”王志宏說。
的確，記者從海南省部分市縣了解到，近年來隨著城鎮(zhèn)化的推進，房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)地位對地方經(jīng)濟發(fā)展的貢獻舉足輕重。據(jù)海南省萬寧市地稅局局長付仕仿介紹，去年萬寧市的房地產(chǎn)業(yè)稅收占比，更是占到地方稅收超過80%。
作為獨特的地理單元，海南全省統(tǒng)籌和“一盤棋”是城鎮(zhèn)化的主要特色。最終海南將逐步形成以海口、三亞為兩大中心，東部、中部、西部地區(qū)均衡發(fā)展，區(qū)域之間特色各異、互補性強的房地產(chǎn)空間發(fā)展格局。
大力發(fā)展普通商品房及旅游地產(chǎn)
作為擁有豐富旅游資源的海南省，將利用自身優(yōu)勢，在優(yōu)先發(fā)展當?shù)刈宰⌒途幼〉禺a(chǎn)的基礎上，著力發(fā)展旅游地產(chǎn)。
規(guī)劃指出，海南將建立健全多層次的房地產(chǎn)產(chǎn)品供應體系，滿足多樣化消費需求。優(yōu)先發(fā)展常住型居住地產(chǎn)，加快適合城鄉(xiāng)居民不同消費層次的廉租房和保障性住房建設；積極發(fā)展富有海南特色、高品質(zhì)、個性化的旅游房地產(chǎn)。
在發(fā)展自住型地產(chǎn)方面，海南省國土部門將對普通商品住房優(yōu)先供地并將控制過高地價。并大力發(fā)展中小套型、中低價位的普通商品住房，以滿足自住型需求。對首次置房的剛需人群將給予貸款優(yōu)惠政策，并鼓勵開發(fā)商投資普通商品住房建設，引導住房合理消費。
旅游地產(chǎn)方面，重點發(fā)展以星級賓館、度假村為主體的經(jīng)營性房地產(chǎn)；適度發(fā)展?jié)M足避寒、療養(yǎng)等不同需求的度假旅居型房地產(chǎn)；配套發(fā)展商業(yè)、辦公地產(chǎn)及各類公共服務設施類地產(chǎn)。
規(guī)劃同時指出，轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方式。縣城和中心鎮(zhèn)將加快房地產(chǎn)市場的培育和發(fā)展，推動集中連片綜合開發(fā)，同步配套建設基礎設施、公共服務設施，創(chuàng)造房地產(chǎn)發(fā)展條件。提高住宅產(chǎn)業(yè)化水平，積極推動全裝修住房建設和交易。
著重提升城鎮(zhèn)質(zhì)量與品位，加快建設宜居城鎮(zhèn)。加快城鎮(zhèn)新區(qū)開發(fā)和以城鎮(zhèn)舊區(qū)改造、棚戶區(qū)改造、城中村改造為重點的城鎮(zhèn)綜合整治。
調(diào)控之下海南樓市面臨挑戰(zhàn)
事實上，王志宏今年1月份曾表示，今年海南將加快轉(zhuǎn)型升級，保持房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。2013年房地產(chǎn)開發(fā)投資要力爭比2012年增長15%，約955億元；商品房銷售面積力爭與2012年持平。
“房地產(chǎn)業(yè)是海南省經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)，能不能完成這些目標關系到海南省經(jīng)濟發(fā)展的大局。面對中央的調(diào)控政策，海南樓市面臨的困難比較多。”王志宏說。
記者近日從海南省住房和城鄉(xiāng)建設廳獲悉，海南暫不出臺專門的“國五條”實施細則，但海口、三亞原有的限購政策等將繼續(xù)實施，繼續(xù)嚴格實施差別化住房信貸政策。
海口市4月1日已公布了海口市2013年度新建商品住房價格控制目標的通知，明確2013年新建商品住房價格增幅不高于海口市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的實際增幅。
針對備受關注的賣房按轉(zhuǎn)讓所得20%計征個稅的政策，海南省住房和城鄉(xiāng)建設廳有關負責人表示總的原則是要執(zhí)行，但具體如何執(zhí)行還有待國家稅務部門細化。
海南省住房和城鄉(xiāng)建設廳要求各市縣今年要在貫徹落實好既有調(diào)控政策的前提下，精心呵護房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展：一要從項目規(guī)劃、施工報建等環(huán)節(jié)，繼續(xù)加快審批進度，促進重點、高端房地產(chǎn)項目早落地、早開工；二要調(diào)整優(yōu)化開發(fā)結(jié)構，進一步減少純商品住房比例，實現(xiàn)供求關系的基本平衡；三要進一步加大經(jīng)費投入，加大促銷力度，創(chuàng)新宣傳手段，提高促銷成效；四要完善房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)。
海南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長向多銀表示，新“國五條”的出臺表明國家對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度、決心不變，但對海南的房地產(chǎn)后市影響不會很大，原因是海南有著得天獨厚的自然資源；政策的出臺更加快了結(jié)構調(diào)整力度，由單一的住宅房產(chǎn)轉(zhuǎn)向可持續(xù)經(jīng)營房產(chǎn)發(fā)展。
三亞遠東鳳凰島置地發(fā)展有限公司董事長周霖也認為，“國五條”的出臺加快了海南地產(chǎn)整體的轉(zhuǎn)型，將來應向旅游地產(chǎn)，文化地產(chǎn)等多元化發(fā)展。
但值得注意的是，在推進城鎮(zhèn)化發(fā)展的背景下，海南省現(xiàn)階段城鎮(zhèn)化水平較低的現(xiàn)實也意味著海南房地產(chǎn)業(yè)仍具有較大的發(fā)展?jié)摿涂臻g。但是，有專家指出，由于海南省總體上仍屬于欠發(fā)達地區(qū)，城鎮(zhèn)發(fā)展基礎較弱，城鎮(zhèn)化質(zhì)量有待大幅度提升，區(qū)域之間、城鄉(xiāng)之間發(fā)展存在不平衡，海洋優(yōu)勢尚未完全發(fā)揮，候鳥性旅游帶來的“空城化”等問題都將是海南新型城鎮(zhèn)化需要破解的難題。
海南克而瑞咨詢中心總經(jīng)理王路建議，海南國際旅游島作為經(jīng)濟特區(qū)，應適當放寬民間資本進入旅游資本市場的條件，由于海南獨特的旅游地產(chǎn)資源，宜采取更為有效的舉措精準調(diào)控，樓市調(diào)控政策不能“一刀切”。