為貫徹落實房地產調控“國五條”及北京“國五條”調控細則，北京住房公積金管理中心決定于8日起根據職工住房和收入情況對貸款實行差別化政策，以求打擊投資投機的購房行為、保護普通職工的基本住房需求。此次公積金政策有哪些變化？對百姓購房貸款有哪些影響？北京住房公積金管理中心相關負責人及業內人士對此進行專業分析。
“二套房貸首付比例提高”旨在抑制投機性購房
當前，二套房貸的借款申請人中有改善型住房的需要，也存在部分購房者看漲“房價”，通過貸款進行投資投機。為此，北京住房公積金管理中心實行貸款差別化政策，對第二套住房進行了相應的限制。
政策規定，二套房貸首付款比例提高至70%，貸款利率為同期首套住房貸款利率的1.1倍。對于無房但有1筆住房貸款記錄或1條公積金購房提取記錄，符合第二套住房貸款條件的借款申請人，貸款首付款比例不得低于60%，貸款利率為同期首套住房貸款利率的1.1倍。
北京住房公積金管理中心相關負責人表示，公積金貸款差別化政策調整基于職工的住房情況，這既充分考慮到普通職工的基本住房需求，也有利于抑制投資投機的購房行為。
中原地產市場研究院總監張大偉表示，政策對二套房首付比例提高至7成，是“國五條”出臺后第一個明確上調二套房首付額度的調控政策。
鏈家地產市場研究院分析師張旭認為，要求“無房有貸”申請者的首付款比例不低于60%，對“賣小買大”等改善性購房者有所保護。
“貸款最高額度差別化”保護首套自住住房
政策規定，借款申請人購買政策性住房或中小戶型首套住房，通過個人信用等級評級，貸款最高額度上浮30%，即不超過104萬元。購買套型建筑面積在90平方米以上商品住房的，最高貸款額度不再上浮，即不超過80萬元；借款申請人購買第二套住房，貸款最高額度也不再上浮。購買經濟適用住房的低收入借款申請人，貸款額度可不受月收入限制。
張大偉指出，中小戶型首套自住房的購房者在信用、資質達到一定程度依然可以繼續上浮貸款額度，體現出政策有利于保護首套房購房者。
“公積金貸款制度是為了保障‘剛需’購房者的實際需求。”張旭指出，政策對大戶型商品房、二套房購房者的貸款最高額度進行限制，將促進購房結構更合理，進一步壓縮投資空間。
“提高高收入借款人月還款額”突出住房公積金保障功能
北京住房公積金管理中心相關負責人表示，當前，在公積金貸款中，存在高收入家庭長期占用貸款資金，高收入的借款申請人的住房公積金不能全部用于住房消費等現象。為進一步體現公積金貸款政策的公平性，中心決定提高高收入借款人的月還款額。
政策規定，借款申請人人均月收入超過北京市職工月平均工資3倍(含)以上的，其月還款額不得低于其月收入的50%。借款申請人月還款額在不低于貸款月最低還款額的基礎上，應不低于住房公積金的月繳存額；借款申請人為已婚的，月還款額應不低于夫妻雙方住房公積金的月繳存額之和。
公積金中心將根據借款申請人月收入原則上按住房公積金月繳存額反推方式確定，按照住房公積金月繳存額上限繳存的職工和繳存單位的離退休職工采用單位收入證明方式確定月收入。
北師大經濟與工商管理學院副院長高明華表示，政策調整體現公積金制度的公平性，政策對高收入借款人的還款額度進行相應限制，將加快貸款資金的回流速度。
張旭指出，政策要求住房公積金全部用于住房消費，突出了住房公積金的保障功能。公積金也將更多地用于保障中低收入群體的購房需求。
“公積金繳存嚴格規范”遏制政策“擦邊球”
受訪專家表示，目前公積金貸款中存在“繳存1、2個月住房公積金后即申請貸款”“通過補繳方式達到繳存要求”等情況，為保障公積金貸款公平、公正、公開，需要對這些不規范行為加以約束。
為此，北京住房公積金管理中心對借款申請人的住房公積金繳存要求規定，借款申請人原則上申請貸款前12個月應足額連續繳存住房公積金。政策性住房的借款申請人，原則上應建立住房公積金賬戶12個月(含)以上，申請貸款前6個月應足額連續繳存住房公積金。
該中心相關負責人表示，對購買政策性住房的借款申請人繳存條件的要求，低于購買商品住房的借款申請人。從繳存條件方面也充分考慮對低收入群體及“剛需”購房者的保護。
高明華教授認為，此次調整體現出公積金貸款政策的嚴肅性，避免繳存公積金不規范的購房者打政策“擦邊球”，享受低利率貸款。對于違規者從嚴懲處，提高其違規成本，也有利于規范公積金貸款制度。