4月2日，深圳，春雨霏霏，華南某民營房企副總裁肖先生坐在自己的辦公室里，凝神盯著外面的雨不斷地敲打著玻璃窗，坦言自己的心情跟天氣一樣“陰沉沉”。近期，肖先生收到來自不同銀行的朋友放出的風聲，“接下來要談的貸款業務，可能會被卡。”
各地“國五條”細則落地，短短一個季度的開發貸寬松期也戛然而止，各部門針對房地產調控政策的風聲也隨之而至。即使是房企與銀行這對緊密盟友，也難逃“銀行需要配合房地產調控政策”這一催命符。剛剛逃過上一輪調控“鬼門關”的房企，無一不飽受資金壓力的艱辛，在“國五條”調控新政下，早已是驚弓之鳥了。
短暫蜜月期結束
對于規模不大的房企而言，錢一直是壓在心頭的大石。去年年中，眼見樓市漸漸回暖，剛從緊張的資金鏈中緩過一口氣的肖先生，便定下了今年要發展的三個項目，分別需要向銀行貸款1800萬、2000萬和2200萬。
接下來與銀行打交道的過程中，肖先生感覺到從銀行貸款的難度與信貸收緊的2011、2012年相差不遠。“以前跟幾個支行的領導關系都很好，開發貸政策從嚴后，他們都很謹慎。我從8月份開始遞交資料，到10月底還沒有回復。”肖先生回憶，當時電話催、上門催和其他公關方法用盡了都沒有效果。
正當肖先生不抱太大希望，打算轉向中小型的投資公司時，銀行的朋友在去年11月初打電話來通知“好消息”，稱“1800萬的項目貸款獲批，接下來的兩個項目需要再等一等”。有銀行的朋友告訴肖先生，銀行在相關政策、文件上對開發貸并沒有放松的意思，但銀行的放貸需求有增加，加之房地產市場回暖，銀行會繼續青睞投向房地產項目。
同時，肖先生從同行那里了解到，他們的部分項目也不同程度地獲得了銀行的貸款同意書。對于在土地買賣、房地產開發以及銷售環節都極度依賴銀行信貸資金的房企來說，在2013年一季度，似乎迎來了資金壓力減緩的春風。
但短短三個月，好景似乎將要驟變。
多家股份制商業銀行的人士均表示“開發貸即將收緊”。其中，有人士指出，首先是從資金規模上進行控制，其次是規避某些項目。對于大額開發貸，特別是房地產項目將收緊。
有銀行人士分析，銀行收緊開發貸的方向，一方面對房地產開發企業實施名單制管理，清退部分中小房企；另一方面，對企業回籠資金實施封閉式管理，確保用于還貸。其中，招商銀行(12.79,0.23,1.83%)信貸部人士透露了銀行“迫不得已”的心思，銀行看好房地產項目，但在政策規定上，銀行必須配合國家房地產調控政策。
“白名單”難上
“現在銀行信貸收緊，很多跟我們一樣的中小房企連隊都排不上。”肖先生表示。
情況完全相反的是，多家國有房企和上市房企的相關人士透露，信貸收緊并沒有影響到他們的項目。“在去年底，我們今年申請的項目都確定能放款了。”其中一家華南房企融資部負責人透露。
對于這種反差，肖先生并不感到陌生。包括肖先生在內的多家中小型房企負責人意識到，與上一輪調控一樣，信貸收緊將繼續是中小型房企的催命符，對于大型房企來說，依然是一場盛宴。
“銀行業開發貸向來嫌貧愛富，在額度受限的近幾年，尤其偏愛大房企。”某股份制銀行內部人士向記者介紹了銀行與房企合作的路徑：總行要求嚴格按照“名單制”進行開發貸放款，也被業內稱為開發貸的“白名單”。
“名單制有一套嚴格的審批程序，這個審批程序在分行，通過對業內公認的房地產行業前50強進行篩選，結合各家銀行原本合作比較密切的優質客戶所擬定的名單，一般在50-60家上下。”某國有銀行內部人士洪濤(化名)表示。
但《華夏時報》記者了解到，各家銀行的開發貸白名單并不一致，且為之配置的信貸額度也隨開發貸的松緊動態調整。
“通過我行審批進入了名單管理的企業都可以放款，但并不一定非要是房地產開發50強企業。”一位股份制銀行東南分行人士表示，對一些資信優、銷售回款好的開發企業也實行放款。
如今，銀行信貸收緊，“白名單”也有形勢急轉直下的時候。在洪濤看來，一是盡管4月初信貸額度緊張程度有所緩和，但“白名單”上的企業已不能享受全額滿足；二是監管要求對于企業集群風險、對過度授信和多頭授信的企業(含“白名單”企業)，要推動建立企業授信總額聯合管理機制，防止風險放大。
從各方面提供的信息看來，在上一輪調控中，大型開發商很少有真正缺錢的日子，但“白名單”之外的小型開發商的處境則截然相反，獲得銀行貸款的難度系數越來越高。
原則“有保有壓”
不過，中小房企似乎還算不上到了絕境。
有民營房企負責人樂觀地判斷，“國五條”和地方細則并無多少新意。他指出，與上一輪調控不同，“限購的威力正在減弱，一手市場受到影響的程度很小，房企通過快速銷售回流資金的能力不會受到以往調控的打擊。”
他認為，除了銀行信貸外，影響房企資金狀況的還有多方面因素。一旦項目的銷售速度和總額能夠獲得保障，開發商向銀行回款就會有保證，現金流也預期充足。
某國有房企項目部總監稱，銀行設的關卡一直存在，房企早就通過其他渠道獲得資金。近幾年的房地產調控時期，“金融創新”層出不窮，銀行通過表外業務、銀信合作等變相方式為房企提供資金，取代開發貸業務，已是十分普遍的現象。
非標準化債權資產正是上述房企另類融資的典型業務代表，某股份制銀行北京分行私人銀行部人士告訴記者，銀行的具體做法是，把成本一般在5%以內的不同理財產品募集的資金，融入一個混合資金池，投給融資成本在10%-15%的項目方。而能接受如此高成本的，也就是資金鏈“緊”字當頭的房地產企業。
與“國五條”政策同時落地的，還有銀監會8號文，該文規定要堵住房地產表外融資的旁門之道。該文件被看做是銀監會年初年度監管工作會議上提出的“嚴格監管房地產信貸和其他形式的融資風險”重拳之一。
“要求每個理財產品與所投資資產(標的物)應做到一一對應并不現實，在風控流程上，效率也達不到。”在上述私人銀行部人士看來，從理財資金池的概念講，非標業務被新規按下了暫停鍵。
因此，銀監會也重視“有保有壓”：對相互拖欠和相互擔保嚴重的企業，要爭取地方援助，穩妥化解風險。“絕非一巴掌拍死。”而隨著地方“國五條”政策的出臺，對因市場變化出現資金周轉暫時困難但有市場、有效益的行業和企業，銀監會允許銀行機構重組貸款和非銀行金融機構合理介入，防止資金鏈斷裂。
“我們還是會看好房地產項目，只要是覺得有機會的，還是會通過其他新的渠道發展該類業務。”某商業銀行支行副行長稱。他認為，一是出于該類業務的盈利能力考慮，二是這個行業的資金需求量相當大，三是，即使是調控比較嚴的時期，房企銷售回款的速度較以往要快。
經過上一輪調控，即使是最艱難的時期，房企找“錢”的方式已經逐漸增加。“現在不是能不能找到錢的問題，而是考量哪種找錢的方式成本更低。”上述國有房企如此解釋。
其中，委托貸款交易此起彼伏。有數據顯示，2012年下半年以來，兩市共計有23家上市公司進行了40筆委托貸款交易，涉及金額142.6億元。其中對外委托貸款達10筆，涉及金額為8.39億元，而其中近九成流向了房地產。
此外，四大資產管理公司為房企“輸血”的情況也并未改變。有房企人士介紹，在適應了高利息、高成本的條件后，不少房企也選擇了民間借貸。