想買(賣)房？先刷屏。這是剛剛過去的周末公眾對(duì)“國(guó)五條”細(xì)則的一個(gè)本能反應(yīng)。
昨天是國(guó)務(wù)院要求各地公布2013年房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的大限，地方政府落實(shí)樓市調(diào)控“國(guó)五條”的細(xì)則扎堆出臺(tái)。截至《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者發(fā)稿時(shí)，已經(jīng)有十多個(gè)城市公布了落地細(xì)則。
本報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，地方調(diào)控細(xì)則多為“溫柔落地”，一些城市在稅收、限購(gòu)擴(kuò)容等敏感問題上表述頗為含糊。
二手房買賣征收20%個(gè)稅這個(gè)規(guī)定是否會(huì)貫徹到底？具體如何執(zhí)行？對(duì)于這個(gè)“國(guó)五條”細(xì)則中核心的條款，少有地方政府進(jìn)行清晰界定，部分城市甚至只字不提。
比如，公眾最關(guān)心的問題之一是，如果房屋原值難以確認(rèn)既而應(yīng)稅的房屋買賣差價(jià)難以確定時(shí)，目前市場(chǎng)默認(rèn)的按照房屋總價(jià)1%(非普通房2%)征稅的做法是否還可行。
就目前地方政府的政策表述來看，類似的問題可能還需要“細(xì)則的細(xì)則”來明確。
房?jī)r(jià)如何“漲控”
根據(jù)“國(guó)五條”的精神，至少有35個(gè)城市(26個(gè)省會(huì)城市、4個(gè)直轄市和5個(gè)計(jì)劃單列市，不含港澳臺(tái))需要在3月底前出臺(tái)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。
多個(gè)城市選擇3月份的最后兩天公布本地區(qū)年度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)。
率先出臺(tái)地方調(diào)控細(xì)則的北京提出，今年全市新建商品住房?jī)r(jià)格與2012年價(jià)格相比保持穩(wěn)定，進(jìn)一步降低自住型、改善型商品住房的價(jià)格，逐步將其納入限價(jià)房序列管理。
亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)謝逸楓在接受本報(bào)記者采訪時(shí)說，北京提出房?jī)r(jià)“保持穩(wěn)定”可理解為不大起大落。
與兩年前的情形不同，“國(guó)五條”要求的價(jià)格控制對(duì)象不再包括保障房，而變成了“新建商品住房”，這樣就排除了地方利用保障房來拉低房?jī)r(jià)漲幅的可能。
截至發(fā)稿時(shí)，北京也是唯一提出降低“自住型、改善型商品住房的價(jià)格”的城市，上海則提出保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定。
其他城市多數(shù)仍劃定了對(duì)房?jī)r(jià)上漲的容忍度。廣州、深圳、天津、大連、濟(jì)南、青島、廈門、武漢、合肥等城市，均要求新建商品住房?jī)r(jià)格漲幅低于城鎮(zhèn)(城市)居民人均可支配收入實(shí)際增長(zhǎng)幅度。重慶則提出主城區(qū)低于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際增幅(其他地區(qū)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)于4月底公布)。
謝逸楓認(rèn)為，今年地方房?jī)r(jià)控制目標(biāo)總體上嚴(yán)于2011年一些地方“不超過GDP增幅”的要求，但在某種程度上依然是不容樂觀。
本報(bào)記者查詢上述城市2012年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際增幅發(fā)現(xiàn)，多在10%左右。
20%個(gè)稅怎么征
20%個(gè)稅怎么征收？目前來看，可能還需要“細(xì)則的細(xì)則”。北京版“國(guó)五條”細(xì)則提出，對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按照個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房所得的20%計(jì)征；不能核實(shí)房屋原值的，依法按照核定征收方式計(jì)征個(gè)人所得稅。自用5年以上且是家庭唯一用房可免征。
天津、上海、重慶和北京的提法類似。但北京明確提出，不能核實(shí)房屋原值的還按照核定征收方式計(jì)征稅。這正是目前市場(chǎng)上普遍采取的方式。
1994年起實(shí)施的《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》就規(guī)定，“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”應(yīng)按20%的稅率繳納個(gè)人所得稅，這里所說的財(cái)產(chǎn)就包括房產(chǎn)。按照之前的政策口徑，20%的應(yīng)稅額是差價(jià)收入。事實(shí)上，對(duì)于房屋原值難以確認(rèn)如何處理的問題，2009年國(guó)稅總局曾明確，轉(zhuǎn)讓普通住房以收入的1%核定應(yīng)納個(gè)稅額，非普通住房為2%。
值得關(guān)注的是，應(yīng)稅收入的確認(rèn)是一個(gè)系統(tǒng)工程，除了房屋原值外，按照稅務(wù)總局此前的政策界定，還包括有關(guān)稅費(fèi)，比如賣房過程中繳納的稅金和裝修費(fèi)等。
如果裝修等費(fèi)用已經(jīng)難以確認(rèn)，同樣將影響賣房?jī)羰杖氲恼J(rèn)定。在這種情況下，地方是否可以保留核定征收的自主裁量權(quán)？多數(shù)城市在細(xì)則中尚未明確。
深圳房地產(chǎn)律師張茂榮則表示，深圳二手房不具備強(qiáng)制核實(shí)征收20%個(gè)稅的條件，因?yàn)楹藢?shí)征收需要核定現(xiàn)任業(yè)主購(gòu)房原值、合理費(fèi)用、實(shí)際成交價(jià)等以便查明應(yīng)納稅所得額，而實(shí)踐中實(shí)際成交價(jià)交易雙方不會(huì)提供，合理費(fèi)用也不清，二手房大多幾經(jīng)轉(zhuǎn)手，亦無法核實(shí)現(xiàn)任業(yè)主購(gòu)房原值。
張茂榮認(rèn)為，在沒有對(duì)“核實(shí)房屋原值”問題進(jìn)行細(xì)化之前，“一刀切”地核實(shí)征收20%個(gè)稅不具備可能性。
本報(bào)記者上周致電廣州市地稅局詢問對(duì)二手房征稅的具體操作方法，相關(guān)負(fù)責(zé)人表示正在做一些研究和準(zhǔn)備工作。
本報(bào)記者同時(shí)發(fā)現(xiàn)，另有一些城市對(duì)20%個(gè)稅沒有詳細(xì)提及，有的甚至只字不提。
限價(jià)效果幾何
相比征收20%個(gè)稅的政策，控制房?jī)r(jià)的要求留給地方的博弈空間更小。
北京版細(xì)則稱，加強(qiáng)商品房銷售價(jià)格引導(dǎo)。繼續(xù)總結(jié)完善本市價(jià)格引導(dǎo)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)報(bào)價(jià)明顯高于項(xiàng)目前期成交價(jià)格和周邊在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格且不接受指導(dǎo)的商品房項(xiàng)目，可暫不核發(fā)預(yù)售許可證書或暫不辦理現(xiàn)房銷售備案。
上海版細(xì)則也提出，對(duì)預(yù)銷售方案報(bào)價(jià)過高且不接受房屋管理部門管理指導(dǎo)的，可暫不予受理銷售方案?jìng)浒浮翰缓税l(fā)預(yù)售許可證。
合肥版細(xì)則首次提出，凡已備案的商品住房?jī)r(jià)格在3個(gè)月內(nèi)不得向上調(diào)整。對(duì)預(yù)售方案報(bào)價(jià)過高且不接受物價(jià)、房產(chǎn)部門指導(dǎo)的商品房項(xiàng)目，價(jià)格主管部門暫不予以價(jià)格備案、房產(chǎn)部門暫不核發(fā)預(yù)售許可證。
類似的舉措在業(yè)界被俗稱為“限價(jià)”政策。中原地產(chǎn)華南總裁李耀智向本報(bào)表示，今年多個(gè)地方仍存在房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭，相對(duì)于其他調(diào)控手段，限價(jià)措施更簡(jiǎn)單易行且效果顯著。
同樣值得關(guān)注的是，“國(guó)五條”提出的限購(gòu)區(qū)域擴(kuò)容的要求，并未在一些地方細(xì)則中得到體現(xiàn)，多數(shù)地方政府均未對(duì)限購(gòu)政策加碼。