隨著“國五條”地方細則大限來臨，上周末，北京、上海、重慶、合肥、深圳等地方細則密集落地。
其中，京版細則明確規(guī)定，自3月31日起，北京籍單身人士限購一套房；滬版細則要求強化對離異等借款人的購房貸款資格審查，嚴禁發(fā)放第三套及以上購房貸款；渝版細則并沒有列出限購措施，但要求暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款。
盡管各地細則松緊不一，但專家認為，“細則不夠細”“操作性不強”等是各地的通病，南京3月31日發(fā)布的“國五條”細則，全文只有154個字。
嚴厲不及預期
3月30日，北京市政府網(wǎng)站公布京版“國五條”細則，拉開了周末兩天地方細則公開大幕。從各地設定的房價控制目標來看，京版細則對于房價目標控制最為嚴厲，細則提出2013年北京新建商品住房價格相對2012年保持穩(wěn)定，進一步降低自住型、改善型商品房價格；上海將房價控制目標設在“基本穩(wěn)定”；而重慶、合肥、大連、廈門等城市則均規(guī)定房價上漲幅度小于收入漲幅。
分析人士楊紅旭表示：“相比五天前的廣東省細則，明顯有新料，在房價控制目標、限購、二套房貸、個人所得稅等方面有所細化與升級。”
在京版細則中，“禁單身人士買二套房”一條引起廣泛關注。不少人笑稱，前陣子為躲避限購而離婚的人，此時只怕是哭笑不得。事實上，這條最嚴厲規(guī)定并非北京首創(chuàng)。
“北京所用的政策上海在去年已經(jīng)用了。”分析師薛建雄在接受《國際金融報》記者采訪時坦言，“就現(xiàn)狀來看，上海對于房價調(diào)控的政策比北京要嚴格。但由于上海的政策一直是最嚴的，所以這次也沒有更多政策可以追加。相比之下，廣東和北京都有很多可追加的政策，因此，相比較而言，廣州、北京等地出臺的細則看起來要比上海嚴很多。”
在復旦大學房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成看來，已出的幾個地方細則調(diào)控嚴厲程度并不及預期。“這些細則沒多少新意。”談及細則對于上海地區(qū)的影響，尹伯成對《國際金融報》記者表示，“現(xiàn)在來看，上海這個細則比較溫和，原則性問題比較籠統(tǒng)，對于許多比較關注的問題也還沒有解決，下一步對于市場的影響不會很大。”
有業(yè)內(nèi)人士明言，從北京上海，到重慶合肥，“國五條”細則內(nèi)容越來越空洞，預計尚未頒布細則的城市也出現(xiàn)同樣的情況。
細則不夠細
記者在采訪中了解到，房地產(chǎn)中介以及購房者比較關注的還是20%個稅問題，具體怎么征收？什么時候開始征收？
“對于引起爭議的這個問題，北京、上海、重慶都僅重復了國家版‘國五條’中的規(guī)定，并未明確和細化。”尹伯成表示。月底是地方細則大限，但是最關鍵的這條對于政府來說確實有難處。老百姓爭議比較大，問題也比較多。“但是我們也可以理解，確實涉及到具體問題，尤其是對于單位福利分房來說，現(xiàn)在并不好辦。”
“20%個稅規(guī)定在1999年就有了，只是現(xiàn)在才放在‘國五條’內(nèi)明確提出。但是這么多年都沒有真正實行，靠幾天時間來調(diào)整不太可能辦得到。”薛建雄對政策具體落實并不樂觀。
薛建雄認為，20%個稅主要影響到的是1998年房改以后到2008年期間的房子。1998年以前的房子無法核實房屋原值，只能按照1%來征稅。而2008年之后的房子漲幅并沒有那么嚴重。“實際上也就是一部分二手房受到影響而已。2008年以后的房子在交易時做低一點價格，就可以不用交稅了。也正是因為可以做低價格，1999年就有的規(guī)定沒有嚴格執(zhí)行。”薛建雄表示。
另外，雖然多個城市提出收緊二套房貸政策，但具體的首付及利率比例并未明確規(guī)定。比如，北京僅提到二套房貸首付提高，但成數(shù)、利率并未確定。而上海則更為模糊地表示將“適時”收緊二套房貸政策。
利空已出盡？
“從估值角度看，房產(chǎn)板塊對于政策的預期有了較為充分的反應。即將落地的細化政策將會繼續(xù)對板塊估值造成短暫的沖擊性影響，但沖擊將會有限，且影響的時間將會比較短，而估值的回調(diào)會構成板塊的買入機會。”中原證券分析。
東北證券首席投資顧問郭峰認為，地方版政策密集出臺，地產(chǎn)股可能受到一些悲觀影響，尤其是隨著銷量的下滑，這種影響會持續(xù)一段時間，但不會很大。薛建雄也認為，預計4月1日的股市會低開，出現(xiàn)小幅震蕩后回歸理性。復旦大學房地產(chǎn)研究中心地產(chǎn)運營研究所所長蔡為民則認為，新政中，20%的個稅效應早就發(fā)生了，新政利空已出盡，未來房地產(chǎn)相應股票價格要么呈現(xiàn)穩(wěn)定，要么繼續(xù)上漲。