被看做房地產市場絕對利好的城鎮化，在接下來將會面臨怎樣的問題，我們應該怎樣解決，部分專家在“中國發展高層論壇2013年會”上給出答案。
讓城鎮化本身規律發揮作用
中央財經領導小組辦公室副主任楊偉民表示，現階段我國城鎮化現狀是，在城市中生活的1.6億多農民并沒有真正融入城市生活，屬于半城市化狀態。另外，由于城鎮化都是在原地擴大城市規模，造成布局混亂，帶來了越來越大的資源和環境壓力。此外，由于多為攤大餅式布局，直接或間接造成交通擁擠、房價過高、污染加重等問題。
“推進城鎮化要走符合規律的城鎮化道路，讓城鎮化本身規律發揮作用�！睏顐ッ癖硎�，過去城鎮化主要是從解決三農問題的角度提出的，所以提出重點發展小城鎮，后來發現農民工并沒有按照政策走，而是按照就業崗位走的，地方政府也沒有重點開發小城鎮，因為小城鎮的地賣不出價錢。今后要避免提重點發展小城鎮的口號，而是讓城市化本身的規律發揮作用。
在體制方面，政府應破舊立新，破去過去二元結構的舊體制，建設適應城市化發展趨勢的體制，包括財政、財稅體制、公共服務等等。
要選準農民工市民化的路徑。楊偉民表示，農民工問題不是一兩天形成，而是十幾年甚至三十多年積累下來的問題，涉及面廣，如一個一個問題的解決，可能會帶來一些負面的效果，或者說給未來的改革和發展制造一些難題。比如說住房問題，北京、上海、深圳都是農民工最多的城市，房價也最高，保障房需要最多，但是這些地方開發強度比較高，已經超過了50%，如果繼續攤大餅，未來這些地區的生態特別是環境改善很難實現。
楊偉民認為，農民工市民化路徑一種是把1.63億農民工的社保問題一攬子解決，還有一種路徑是解決完教育問題再解決社保問題。“如果是這種路徑，可能面臨一些難題，例如學校數量，教師人員數量，另外，如果教師都來城市，那么農村孩子的教育又是問題，因此，教育導向的城市化，不可持續�！�
楊偉民說，另外一種思路是逐步放開。如“開閘放水”一年進幾百萬，最后兩億多人，最終慢慢都進入到城中落戶，這也是戶籍制度的改革�，F在，這兩種方式都在進行探索。
“在土改、戶改之外，應改變以行政區為界，畫地為牢的方式�！睏顐ッ癖硎荆F在每個市、鎮都有房地產的項目，需要到處建污水處理廠和垃圾處理廠，到處都要修高速鐵路、高速公路�！暗俏覀兊膰量臻g非常少，只有一百多萬平方公里是平原，而我們的人口大部分集中在這里，如果這樣發展下去，今后的農田無法保障，生態環境無法保障�！币虼耍瑧凑杖珖黧w功能區的規劃要求建設大的城市群，走集約和緊湊的城市化的道路。
“現在很多政府在推進城鎮化的過程，工業化是城鎮化的前提，所以先搞工業，劃了一大片區是工業開發區，然后是招商引資，結果投產了產能過剩�！睏顐ッ裰赋�，我們不能再走過去的老路，很多地方的規劃，都是希望能吸引別的地方的人來，但實際上是不可能的，因此，政府不應干預城鎮化自身的過程，政府的工作就是把體制、政策和機制調整到位。
造城運動賺土地差價30萬億
“舊型城鎮化由賺取土地差價推動。”國務院發展研究中心研究員吳敬璉指出，近年來政府從征購價格和土地批租價格間所賺差價最低估計30萬億。
吳敬璉指出，由于我國部分地區土地所有權和使用權分開，因此，在政府征地過程中，農民不愿用征購價格賣給政府。
“農民土地私有化是指農民對土地使用權的私有化，不能忽視農民的土地權利�！眳蔷喘I表示，例如深圳是土地稀缺的城市，如果把城中村利用起來，土地將會充足。但是因為這樣一個分割的產權制度，就造成農民不愿意把土地讓出來。因此，現階段深圳正試點，做一些產權安排，以共贏的模式開發城中村，建成商業地產或給城市里面的中產階級所用的住宅區。
中國城鎮化土地改革“兩步走”
新加坡國立大學東亞研究所所長鄭永年指出，中國城鎮化面臨眾多體制改革，其中最重要的是農村土地制度的改革和創新�！坝捎谵r村是集體土地所有制，土地數量固定，而集體又是不固定的，因此，會面臨土地產生的利益一直在分配、重新分配等問題�！�
因此，對于中國城鎮化的下一步改革，應在土地國有化的同時，進行土地使用權的私有化，進行改革兩步走，以避免城鎮化成為新一波掠奪農民土地的運動。鄭永年表示，“把土改作為突破口，在補償后對土地使用權進行私有化、家庭化，釋放中國大量勞動力�！�
“中國夢很大一方面是居者有其屋，中國如果做到了居者有其屋，可以換來20年到30年的政治穩定、社會穩定，那個時候，中國可以達到一個比較高收入國家水平。我們今天所面臨的很多問題會自然消失，否則的話，我們就會陷入長期的中等收入陷阱，就會面臨很多無窮的問題。”鄭永年說。
城鎮化的核心：如何看待紅利與福利
住建部住房改革與發展司司長倪虹認為，城市化是歷史的必然，在這個時期誰能走得好，有可能成為世界的強國，如果走得不好，有可能陷入中等收入的陷阱。
城鎮化的核心是處理好紅利和福利的關系�！拔覀兌枷氆@得城鎮化帶來的人口和發展的紅利，但是中國的文化是舍得并存，在想得到的時候必須要先舍，就是給這些人的福利是不是給到了一個合理的標準。給到了，可持續。給不到就落入中等收入陷阱，給過了有可能成為國家的債務危機。”
因此，中國和發展中國家都面臨著這樣的時刻，我們要借鑒前人走過的路，用現代科技和我們的智慧共同努力，使中國的城鎮化走得健康，使中國為世界做出新貢獻。