自2003年以來(lái)，中國(guó)政府出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，但房?jī)r(jià)仍成為近年來(lái)國(guó)人糾心的話題。因此，如何調(diào)整現(xiàn)行房地產(chǎn)政策，讓房?jī)r(jià)軟著陸，是新一屆政府必須直面的難題，也是非常值得探討和關(guān)注的“中國(guó)夢(mèng)”。
控制房?jī)r(jià)，從供求關(guān)系的角度看，可以運(yùn)用的手段無(wú)非是兩種，一是抑制需求，二是擴(kuò)大供給。不少人建議通過(guò)擴(kuò)大供給來(lái)平抑房?jī)r(jià)，認(rèn)為其比用行政手段(如限購(gòu)政策)更合理有效。但市場(chǎng)化手段的擴(kuò)大供給，看似對(duì)調(diào)控房?jī)r(jià)的效果會(huì)十分明顯，但同時(shí)可能會(huì)助推未來(lái)房地產(chǎn)泡沫的加速破滅，給經(jīng)濟(jì)社會(huì)留下更多的后遺癥。
首先，擴(kuò)大供給意味著有更多的城鎮(zhèn)土地(稀缺資源)要變?yōu)樽≌玫亍Ｆ浯危袊?guó)最大的問題是房屋空置率過(guò)高，擴(kuò)大居民商品房的供給，勢(shì)必導(dǎo)致未來(lái)供求缺口進(jìn)一步擴(kuò)大。第三，擴(kuò)大住宅用地和住宅供給意味著銀行等金融部門給房地產(chǎn)行業(yè)的融資規(guī)模和占比都會(huì)增加，加劇潛在金融危機(jī)的嚴(yán)重性。
筆者認(rèn)為，抑制需求比擴(kuò)大供給更合理。從通過(guò)抑制需求來(lái)控制房?jī)r(jià)的政策效應(yīng)看，雖然政策的執(zhí)行難度較大，且控制房?jī)r(jià)的短期效果也不明顯，但對(duì)于抑制投機(jī)和投資性需求還是有效的。而且，由于土地是不可再生資源，擴(kuò)大供給勢(shì)必消耗珍貴資源，而抑制需求則不會(huì)。不過(guò)，筆者提醒，擴(kuò)大供給抑制需求須另辟蹊徑。
中國(guó)房地產(chǎn)已形成規(guī)模龐大的市場(chǎng)，應(yīng)規(guī)范起來(lái)，借鑒證券市場(chǎng)，推行“公開、公正、公平”的三公原則，即商品房持有和交易的信息需要在一定范圍內(nèi)的公開，交易過(guò)程要公正，獲得商品房的方式和價(jià)格要公平。其中公開透明是最重要的。而要實(shí)現(xiàn)公開透明，首先要實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)信息的全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，這在技術(shù)上并不難做到。
一旦實(shí)現(xiàn)了全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，就可以對(duì)涉嫌違規(guī)購(gòu)房者進(jìn)行查處：這就如過(guò)往監(jiān)管部門對(duì)股市進(jìn)行清理整頓一樣，如對(duì)借用他人身份證開戶交易或用“拖拉機(jī)賬戶”交易等行為，一律予以清理和終止；對(duì)于涉嫌內(nèi)幕交易的行為，不僅要沒收非法所得，而且要予以懲罰。對(duì)比來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎鮮有打擊內(nèi)幕交易的案例。比如，影響地價(jià)和房?jī)r(jià)有諸多因素，其中城市的道路交通規(guī)劃和拆遷規(guī)劃等都是重要因素。
假如全國(guó)房地產(chǎn)信息可以實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)，可以形成三大功能：樓市調(diào)控、房產(chǎn)稅征收和反腐敗。與住建部等政府部門聯(lián)網(wǎng)，可有利于房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)更加精準(zhǔn)化；與各級(jí)稅務(wù)部門聯(lián)網(wǎng)，可以有利于房產(chǎn)稅的執(zhí)行；與各級(jí)紀(jì)檢部門聯(lián)網(wǎng)，可以提升反腐效率。
同時(shí)，筆者認(rèn)為，存量調(diào)控比增量調(diào)控更奏效。近期擬推出的“對(duì)房產(chǎn)交易征收20%的所得稅”，筆者認(rèn)為不妥：在房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)應(yīng)減免稅，一可降低交易成本從而降房?jī)r(jià)，二可盤活存量市場(chǎng)，而在房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)應(yīng)征房產(chǎn)稅，起征點(diǎn)略高些，累進(jìn)征稅，嚴(yán)打房叔。如今的政策恰好反了。而房產(chǎn)稅的開征，是通過(guò)提高房產(chǎn)保有成本來(lái)優(yōu)化房地產(chǎn)資源合理配置的，關(guān)鍵是如何制定合理的起征點(diǎn)。若開征，必須是針對(duì)中國(guó)居民房產(chǎn)總額占比最大的前10%至20%的群體，而非中低財(cái)富階層。
筆者認(rèn)為，既然政策的著力點(diǎn)是在抑制需求而非擴(kuò)大供給；是在提高市場(chǎng)的透明度、優(yōu)化房產(chǎn)資源配置，而非擾亂市場(chǎng)秩序；是在縮小財(cái)富差距，而非擴(kuò)大差距；那么，房產(chǎn)價(jià)格經(jīng)歷大幅震蕩之后回歸理性的概率還是比較大的。即便出現(xiàn)暴跌，總比用擴(kuò)大供給的手段引發(fā)暴跌的結(jié)局要好，且存量調(diào)控政策奏效之后，還留有后手，可以通過(guò)刺激需求等方式來(lái)穩(wěn)定房?jī)r(jià)。