涉及到買(mǎi)房的問(wèn)題，最近王偉(化名)與女友的意見(jiàn)有些不一致。因?yàn)閾?dān)心稅費(fèi)成本提高，王偉打算再“等一等”。女友卻希望趕在政策落地之前盡早買(mǎi)房，然后安心籌備兩人的婚事。隨著政策細(xì)則落地日期漸近，兩人急需盡快做出決定。
按照住建部官員在今年“兩會(huì)”期間的說(shuō)法，盡管有爭(zhēng)議，二手房交易個(gè)稅新政仍將執(zhí)行。這也意味著，二手房交易成本的提高已近在眼前，購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)無(wú)疑將會(huì)增加。但與此同時(shí)，近期部分二手房業(yè)主因急于出手而降低報(bào)價(jià)，價(jià)格“小谷底”隱現(xiàn)。在樓市調(diào)控最后一只“靴子”懸而未決之時(shí)，越來(lái)越多的購(gòu)房者正面臨兩難選擇：買(mǎi)，還是不買(mǎi)？
“3·20”或是最后期限
今年3月以來(lái)，王偉和女友先后在北京的北苑、劉家窯、常營(yíng)等多個(gè)區(qū)域陸續(xù)看房。由于春節(jié)后新盤(pán)供應(yīng)量較小，且兩人需要一套能夠盡快使用的婚房，因此交通便利、配套齊全的二手房成為他們的主要目標(biāo)。
近期北京的二手房源釋放量較大，并不乏優(yōu)質(zhì)房源。但王偉發(fā)現(xiàn)，好房源的報(bào)價(jià)不僅高于區(qū)域平均水平，而且經(jīng)常遭遇搶購(gòu)。幾番猶豫之下，王偉錯(cuò)過(guò)了一些選擇，加之二手房交易稅收新政的臨近，他產(chǎn)生了暫緩買(mǎi)房的想法。
看到王偉猶豫不決，不僅女友著急，中介也頻頻催促，建議他在政策落地前盡快出手。其中一家中介機(jī)構(gòu)甚至明確地指出最后的大限——3月20日。在該日期之后簽約的購(gòu)房者，將可能承受高額的稅賦。
中介的邏輯簡(jiǎn)單明了：按照住建部官員在今年“兩會(huì)”期間的說(shuō)法，從3月底開(kāi)始，“地方版”樓市調(diào)控細(xì)則將陸續(xù)出臺(tái)。買(mǎi)賣(mài)雙方只有在這個(gè)期限前完成網(wǎng)簽，才有可能避開(kāi)高額的交易成本。
按照正常的交易流程，如果購(gòu)房者選擇商業(yè)貸款，從雙方簽訂購(gòu)房合同，到完成資質(zhì)審核，再到完成網(wǎng)簽，大約需要7、8個(gè)工作日。算上周末，二手房的平均交易周期約為10天。按照這個(gè)周期計(jì)算，簽訂購(gòu)房合同的時(shí)間必須提前至本月中旬。
業(yè)內(nèi)人士向記者表示，做完網(wǎng)簽通常意味著交易的完成。盡管此后還需經(jīng)歷批貸、交稅、過(guò)戶等流程，但只要在政策落地前完成網(wǎng)簽，交易雙方就不必再承受高額的稅收成本，除非新政有特殊規(guī)定。
“時(shí)間差”下的小算盤(pán)
考慮到房屋是生活中的大宗消費(fèi)品，所以王偉并不想在剩余的幾天中倉(cāng)促出手。但此時(shí)，他的女友算的卻是另外一筆賬。
按照王偉要買(mǎi)一套價(jià)值200萬(wàn)元的房屋計(jì)算，若5年前這套房屋的價(jià)值為120萬(wàn)元，根據(jù)“差價(jià)20%”的個(gè)稅新政，這筆交易需要交納的個(gè)人所得稅為16萬(wàn)元。但按照“總價(jià)1%-3%”的現(xiàn)有政策，雙方需要交納的個(gè)稅最多為6萬(wàn)元，最少僅為2萬(wàn)元。兩者相比，相差了十幾萬(wàn)之多。
對(duì)于多數(shù)支付能力不強(qiáng)的剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，為了十幾萬(wàn)的交易成本，來(lái)追趕不到一周的時(shí)間差，顯然是筆劃得來(lái)的買(mǎi)賣(mài)。
與此同時(shí)，隨著細(xì)則出臺(tái)時(shí)間的臨近，另一個(gè)利好消息出現(xiàn)。不少中介機(jī)構(gòu)告訴王偉，一些房主為急于出手，近期開(kāi)始降低報(bào)價(jià)，部分房源的報(bào)價(jià)下降了十幾萬(wàn)之多。中介還額外提示，降價(jià)現(xiàn)象不會(huì)持久，一旦政策細(xì)則落地，價(jià)格將迅速回升。
鏈家地產(chǎn)的一份報(bào)告證實(shí)了這種現(xiàn)象。報(bào)告稱此前看漲樓市、高價(jià)掛牌的業(yè)主紛紛調(diào)低價(jià)格，以便順利出售。雖然價(jià)格并非低于市場(chǎng)價(jià)，但也能夠看出市場(chǎng)預(yù)期有所轉(zhuǎn)變。
在近期中介機(jī)構(gòu)新推出的房源中，很多被掛上“急售”標(biāo)簽。鏈家地產(chǎn)劉家窯門(mén)店的業(yè)務(wù)員小李表示，這類(lèi)房源的報(bào)價(jià)通常比前期有所下調(diào)，且還有議價(jià)余地。他還強(qiáng)調(diào)，樓市調(diào)控細(xì)則出臺(tái)后，議價(jià)范圍已逐漸從此前的3萬(wàn)元以內(nèi)，逐漸提高到接近10萬(wàn)元。
按照王偉女友的想法，最好的機(jī)會(huì)就在近幾天內(nèi)，如果能趕在細(xì)則落地前買(mǎi)下一套大小合適、價(jià)位不太高的房子，也算是抄了一個(gè)小小的底。
轉(zhuǎn)瞬即逝的決策機(jī)會(huì)
事實(shí)上，梳理近期以來(lái)北京二手房?jī)r(jià)格的變動(dòng)情況，會(huì)發(fā)現(xiàn)上述想法不無(wú)道理。
一位資深從業(yè)人員向記者表示，春節(jié)前夕，隨著交易量的增加，二手房?jī)r(jià)格已有小幅上漲。春節(jié)過(guò)后，樓市新政出臺(tái)預(yù)期強(qiáng)烈，不少業(yè)主大幅提高報(bào)價(jià)。但隨著“新國(guó)五條”及細(xì)則的出臺(tái)，市場(chǎng)成交量迅速擴(kuò)大，房?jī)r(jià)并未明顯上漲。直到近期，政策落地時(shí)間漸近，部分業(yè)主才開(kāi)始降低報(bào)價(jià)。
上述人士稱，這期間的房?jī)r(jià)走向，呈現(xiàn)出一個(gè)缺少右半邊的“幾”字型。其反映出的現(xiàn)象是：房?jī)r(jià)維持平穩(wěn)或微降，但仍處于高位。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，除大興區(qū)的部分區(qū)域外，當(dāng)前北京五環(huán)內(nèi)二手房的單價(jià)，已經(jīng)突破3萬(wàn)元大關(guān)。
在大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，即便將來(lái)樓市調(diào)控細(xì)則落地，恐怕也難以改變房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。鏈家地產(chǎn)的觀點(diǎn)認(rèn)為，一方面，剛性需求規(guī)模大，且缺乏疏導(dǎo)渠道；另一方面，房屋持有成本低，無(wú)法促使房源釋放。因此長(zhǎng)期看，決定價(jià)格的市場(chǎng)供需矛盾問(wèn)題仍未解決。
雖然即將出臺(tái)的政策細(xì)則可能會(huì)有“差別化”考量，如保護(hù)剛需等因素。但基于上述判斷，看漲房?jī)r(jià)的觀點(diǎn)仍占大多數(shù)。其中，細(xì)則出臺(tái)后引致的交易成本增加，也將成為推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的重要原因。
多數(shù)機(jī)構(gòu)建議購(gòu)房者，在綜合對(duì)價(jià)格、質(zhì)量、付款方式、升級(jí)置業(yè)空間等多因素的考察后，遇有合適時(shí)機(jī)需迅速出手。對(duì)于剛性需求來(lái)說(shuō)，置業(yè)選擇更需果斷。
對(duì)于業(yè)主而言，房?jī)r(jià)上漲也并不全屬利好。隨著調(diào)控細(xì)則的落地，未來(lái)的二手房市場(chǎng)或迅速降溫，屆時(shí)，不少房源可能面臨有價(jià)無(wú)市的尷尬局面。偉業(yè)我愛(ài)我家的建議是，業(yè)主要審慎衡量出售房產(chǎn)的價(jià)值，避免因一味追求高價(jià)而錯(cuò)失出售最佳時(shí)機(jī)。尤其是著急出售的業(yè)主，不妨通過(guò)適當(dāng)降價(jià)的方法，換取快速成交。