上周，金融、地產聯袂反彈，帶動指數止跌企穩，市場情緒初顯穩定，奈何近期房價上漲態勢難以遏制，致上周五“國五條”細則正式落地。可以說，本次細則調控力度超出預期，且后續各地方政府(特別是一二線城市)將相繼出臺執行細則以貫徹調控政策，對地產板塊將形成中期壓制。
對于本輪始于去年四季度的經濟復蘇，地產投資的穩步上行功不可沒，但隨著調控政策的出臺，經濟復蘇預期或將中斷。后續A股市場料將在經濟復蘇預期中斷與銀行、地產等上市公司年報、一季報業績超預期的糾結中震蕩，不排除二次探底的可能。不過，鑒于當前地產的供求關系短期難有實質性改觀，政策調控雖能在一段時間內抑制房價，但不會改變中期地產投資震蕩上行的趨勢。這意味著經濟復蘇的中期趨勢雖有波折，但不會就此終止。
地產調控升級
經濟弱復蘇預期或中斷
上周五公布的地產調控細則超出市場預期，表明管理層對抑制房價上漲過快的堅定決心，而后續各地方政府仍將出臺調控細則，這一過程或將從3月份一直延續至4月份，將對A股形成持續性的抑制。
本輪經濟復蘇力度較弱，不排除在政策從緊預期下，經濟二次探底的可能。市場一向對政府從嚴調控房地產的表態頗為敏感，本次超預期調控政策的出臺，可能令市場進入房地產調控、政策偏緊、經濟復蘇進程中斷、周期行業下跌、A股市場轉弱的悲觀預期中。
房地產問題在中國經濟中的位置尤為重要，經濟基本伴隨政府對房地產的政策而波動，不少人士更言及房地產對中國經濟的“綁架”。而當下，中國經濟也在重復著之前的困境：房價反彈、政策掣肘。
一般而言，房地產周期和經濟周期是一致的，但房地產周期會先于經濟周期，并且房地產周期的振幅比一般宏觀經濟周期的振幅要大，原因在于房地產業是國民經濟的先導性產業。中信建投首席策略分析師周金濤曾在其研究報告中指出，“我們用工業增加值產出缺口來衡量真實經濟周期，發現其與房地產開發投資周期的波動趨勢密切相關。房地產投資是房地產加速器的重要的衡量指標，而房地產銷售則是一個先行指標。我們注意到房地產銷售周期一般領先投資一到兩個季度。從房價、房地產銷售與房地產投資之間關系看，住宅銷售領先住宅投資大約一個季度，而領先住宅價格兩到三季度。”由此可見，房地產的銷售情況是宏觀經濟的先行指標。可以預見的是，盡管存在爭論，但業內人士普遍認為本次調控政策將對后續房地產銷售帶來打壓(短期為規避政策引致的二手房成交量突增并不影響趨勢)。照此邏輯，市場對于經濟復蘇的預期將面臨嚴峻考驗，更何況經濟復蘇的力度本來就并不足夠“強”。
預期轉向
周期股估值修復行情結束
需要注意的是，本次調控細則并非一棒子將地產交易打死，而是有保有壓。“壓”的是投機性需求與投資性需求，“保”的則是“剛需”，通過增加普通商品住房及用地供應、加快保障房建設，特別是對“剛需性”商品房開發商的融資需求加以支持(原文為“對中小套型住房套數達到項目開發建設總套數70%以上的普通商品住房建設項目，銀行業金融機構要在符合信貸條件的前提下優先支持其開發貸款需求”)。基本上可以將本次政策的原則概括為“加快釋放供給滿足剛需，同時將房子的‘投資性’屬性逐漸剝離”。
本次調控政策無疑兼具“創新性”與“爭議性”，這也使得投資者在短期甚至中期內都無法精確判別其對經濟帶來的“利”與“弊”孰輕孰重。在巨大的不確定性面前，暫時離場或是較為理智的選擇，更何況從1949點反彈至目前的2359點，部分資金獲利已然十分豐厚，在政策面急轉直下、經濟存在巨大不確定性的背景下，“落袋為安”或是理性資金的合理選擇。
本輪始于1949點的反彈緣于IPO暫停與經濟企穩復蘇的預期支撐，鑒于房地產投資在推動經濟增速中舉足輕重的作用，市場對經濟持續復蘇的預期或將中斷，本輪周期股估值修復行情或正式宣告終結。
從50.1%的2月PMI數據來看，經濟復蘇的腳步已然放緩，在此背景下，地產調控超預期很可能打斷本輪經濟弱復蘇的進程，令經濟二次探底。更需警惕的是，在春節效應下，2月CPI可能重返3%，盡管其中的季節性因素不言而喻，但在政策面存在巨大不確定性的背景下，市場予以負面解讀的可能性更大。值得注意的是，鑒于去年四季度我國經濟復蘇較為明確，即將公布的權重地產與銀行股2012年年報很可能超預期，萬科A即為典型代表，屆時部分資金或以此為由再度博弈強復蘇，但這種基于“過去時”的博弈恐怕難敵市場預期的急轉直下。而從近期管理層的一系列政策動向來看，“民生”與“經濟轉型”將被放在首要位置，如此一來，A股就不得不直面轉型期的痛苦，對刺激性政策的幻想可能破滅。
由攻轉守 且戰且退
短期市場對于細則的影響仍有爭論，但在后續地產調控政策陸續公布的背景下，周期板塊的配置價值顯著降低，預計指數在地產調控超預期與銀行、地產年報業績好于預期的糾結中將震蕩下行。在此背景下，以食品飲料、醫藥生物為代表的消費行業將存在相對收益，而創業板與中小板個股由于前期漲幅較大，資金獲利較為豐厚，短期在市場風險偏好下行的情況下可能高位回落。總體而言，在系統性風險暴露的背景下，投資者可由攻轉守，且戰且退。
需要注意的是，由于調控政策對經濟的影響存在巨大的不確定性，短期A股或將遭遇系統性風險，但這是否意味著A股一定就再度探底、重歸熊市，恐怕還需要觀察后續調控政策的落實程度和效果。若房價無視調控、繼續上漲，則更為嚴厲的針對存量住房的調控政策將不可避免地推出，且調控力度將史無前例;若在嚴格的政策調控下，房價漲勢得以遏制，進而平穩運行，則調控政策對剛需的促進項可能對中國經濟帶來意料之外的驚喜。當然，在結局“落聽”之前，“避險”或是當下最為理智的選擇。