“國(guó)五條”出臺(tái)8天后，細(xì)則昨天正式落地。面對(duì)樓市上漲預(yù)期的咄咄逼人，細(xì)則在限購(gòu)、限貸等方面進(jìn)一步明確，提高二套房首付比例和貸款利率，更在交易稅方面出重拳，嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征個(gè)人所得稅，以狠壓投機(jī)跳價(jià)苗頭。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，如果北上廣等房?jī)r(jià)上漲較快的一線城市，再未出現(xiàn)降溫跡象，二套房信貸政策調(diào)整的概率將會(huì)很大。
對(duì)三線城市影響大 上海限購(gòu)已至極限
為抑制投資投機(jī)性需求，國(guó)務(wù)院此次文件再度升級(jí)完善限購(gòu)令，對(duì)限購(gòu)進(jìn)行了統(tǒng)一要求。如：限購(gòu)區(qū)域應(yīng)覆蓋城市全部行政區(qū)域；限購(gòu)住房類型應(yīng)包括所有新建商品住房和二手住房；購(gòu)房資格審查環(huán)節(jié)應(yīng)前移至簽訂購(gòu)房合同（認(rèn)購(gòu)）前；對(duì)擁有1套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァo(wú)法連續(xù)提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ獣和Ｔ诒拘姓䥇^(qū)域內(nèi)向其售房。住房供需矛盾突出、房?jī)r(jià)上漲壓力較大的城市，要在上述要求的基礎(chǔ)上進(jìn)一步從嚴(yán)調(diào)整限購(gòu)措施等。
對(duì)此，上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍認(rèn)為，這些規(guī)定對(duì)三線城市樓市的打擊大于一線城市，“影響主要會(huì)集中在一些早期限購(gòu)并不嚴(yán)格的城市，而對(duì)上海來(lái)說(shuō)，基本沒(méi)有什么進(jìn)一步的影響力，因?yàn)樯虾：茉缇驮谌蟹秶鷥?nèi)鋪開限購(gòu)了。”同策研究咨詢中心總監(jiān)張宏偉說(shuō)，“上海單身戶籍也都限購(gòu)了，光從限購(gòu)角度而言，已經(jīng)到了極限。
”
復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)研究所所長(zhǎng)蔡為民表示，現(xiàn)在很多所謂的限購(gòu)城市并非真的限購(gòu)，執(zhí)行的是少數(shù)區(qū)縣限購(gòu)這樣的“溫柔版”限購(gòu)令，補(bǔ)繳稅單等“鉆空子”行為屢禁不止。
“國(guó)五條”細(xì)則對(duì)限購(gòu)措施進(jìn)一步細(xì)化，但仍需防止一些地方政府的“闖關(guān)”行為。
一線城市可能出臺(tái)二套房信貸政策
上月，有關(guān)“二套房利率提高、首付增加、甚至停貸”的傳言四起，一度引發(fā)地產(chǎn)股集體暴跌。有分析稱，傳言非無(wú)稽之談，中央將進(jìn)一步落實(shí)差別化的住房信貸政策。在昨天出臺(tái)的“國(guó)五條”細(xì)則中也提到：對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，人民銀行當(dāng)?shù)胤种C(jī)構(gòu)可根據(jù)城市人民政府新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)和政策要求，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。
據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)研究部計(jì)算，假設(shè)購(gòu)房者購(gòu)買1套250萬(wàn)元的房源，以當(dāng)前二套房執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，其首付需達(dá)6成比例，即150萬(wàn)元，最高可貸100萬(wàn)元。以一筆100萬(wàn)元總額、20年限、采用等額本息還款方式的商業(yè)貸款為例，按當(dāng)前二套房貸款利率上浮1.1倍計(jì)算，其月供約為7876.5元，總計(jì)利息為89萬(wàn)元。如果提高二套房貸款首付比例至7成及上浮貸款利率1.3倍，則購(gòu)房者在購(gòu)?fù)瑯臃课輹r(shí)，首付需175萬(wàn)元，最高可貸額度僅為75萬(wàn)元。以這筆75萬(wàn)元總額、20年限、采用等額本息還款方式的商業(yè)貸款為例，按二套房貸款利率上浮1.3倍計(jì)算，其月供約為6515.8元，總計(jì)利息為81.4萬(wàn)元。由此可見(jiàn)，一旦提高了二套房貸款的首付比例和貸款利率，對(duì)于購(gòu)房者而言，其先期支付成本大幅增加，但遠(yuǎn)期支付的利息總額又減得不多。
“這其實(shí)是在意料之中的。
”蔡為民表示，這一規(guī)定對(duì)樓市的影響并不大，主要是為了約束現(xiàn)在市場(chǎng)的“流量”，防止過(guò)熱帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，政策彈性很大，以后可以再微調(diào)放松。宋會(huì)雍也表示，提高二套房貸款的首付比例和貸款利率其實(shí)影響很小。據(jù)上海中原研究咨詢部統(tǒng)計(jì)，上海二手市場(chǎng)中使用二套房貸客戶比例僅為7%，對(duì)購(gòu)房總量的制約有限。
“但是僅這條來(lái)看，再結(jié)合統(tǒng)計(jì)局公布的70城市房?jī)r(jià)指數(shù)，上海等一線城市實(shí)際上有可能會(huì)出臺(tái)二套房信貸政策。”張宏偉說(shuō)，受此影響，申城樓市短期內(nèi)尤其是3-4月這個(gè)階段不會(huì)出現(xiàn)“小陽(yáng)春”的反彈。“因此，上半年整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然會(huì)堅(jiān)持跑量的基本原則。”張宏偉判斷。
購(gòu)房者擔(dān)憂賣家將20%個(gè)稅轉(zhuǎn)嫁
看到“國(guó)五條”細(xì)則出臺(tái)的新聞后，最近正忙于看房的魏小姐立刻撥打中介電話。因?yàn)榧?xì)則中有一條：“稅務(wù)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要密切配合，對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過(guò)稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。
”
魏小姐工作單位在南京東路，考慮到自己和丈夫的工作地點(diǎn)以及購(gòu)房預(yù)算，他們看房的目標(biāo)多集中在浦東中環(huán)位置。這些地段新房數(shù)量少價(jià)格高，二手房則在過(guò)去幾年間已經(jīng)飆漲至少一倍，如果一刀切按照差額20%計(jì)征個(gè)人所得稅，又會(huì)多出一筆不小的開支。
“為什么不征保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅，而是加重交易稅？ ”魏小姐擔(dān)憂，“所得稅雖然是向賣家征收，但賣家只管‘到手價(jià)’，最后都是轉(zhuǎn)嫁到買房人身上。
”
事實(shí)上，按差額20%計(jì)征所得稅的做法并非新規(guī)。宋會(huì)雍介紹，此前二手房個(gè)人所得稅有兩種計(jì)征辦法：差價(jià)的20%或總價(jià)的1%-2%（1%針對(duì)普通住宅，2%針對(duì)非普通住宅），交易時(shí)可以從低選擇，對(duì)于房?jī)r(jià)漲幅很快的房源，無(wú)疑是按照總價(jià)算劃算。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)研究部分析師羅寅申為記者算了一筆賬，假設(shè)以一套滿5年，總價(jià)200萬(wàn)元購(gòu)入、220萬(wàn)元售出的普通住宅為例，在該房源是賣家非唯一住宅的情況下，需繳納個(gè)人所得稅，如按合同價(jià)的1%計(jì)算，其交易時(shí)需繳納2萬(wàn)元的個(gè)人所得稅；而如按新規(guī)，征收差額部分的20%個(gè)人所得稅，其交易時(shí)需繳納差額部分20萬(wàn)元的20%為個(gè)人所得稅，即4萬(wàn)元。
宋會(huì)雍坦言，魏小姐的擔(dān)憂不無(wú)道理，這一規(guī)定產(chǎn)生的影響要看市場(chǎng)是“供不應(yīng)求”的賣方市場(chǎng)還是“供過(guò)于求”的買房市場(chǎng)。買方市場(chǎng)下，買家有條件“挑挑揀揀”，可以舍棄所得稅較高的二手房轉(zhuǎn)向一手房，二手房面臨很大的降價(jià)壓力，這一塊稅收很大程度會(huì)由賣家承擔(dān)。但在賣方市場(chǎng)下，賣方有條件把這部分應(yīng)繳稅款在總價(jià)中體現(xiàn)出來(lái)，至少是部分體現(xiàn)出來(lái)，轉(zhuǎn)嫁給買家。
蔡為民也認(rèn)為，這一新規(guī)其實(shí)是把“雙刃劍”，既可以打擊投資投機(jī)需求，又可能傷到剛需購(gòu)房者，其中的差別還要看市場(chǎng)的“買氣”。
“而在操作上，也有一個(gè)問(wèn)題，以差額計(jì)算的話，實(shí)際上需要提供房屋原值與契稅證明，如果賣家表示找不到了，而房管中心也找不到相關(guān)證明的話，這個(gè)差額如何計(jì)算？
”德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟表示，雖然國(guó)務(wù)院出臺(tái)了細(xì)則，但各地在執(zhí)行上也需進(jìn)一步明晰化。