新政最引人注目的，是出售住房計(jì)征20%個(gè)人所得稅。以一套5年前購買時(shí)總價(jià)50萬元、目前售價(jià)200萬元的普通二手房計(jì)算，此前按全額1%征稅，需繳個(gè)稅2萬元，新政后按差額的20%計(jì)算，需繳個(gè)稅30萬元，增加28萬元，相當(dāng)于房屋成交價(jià)的14%。
3月1日，國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知公布，這一《通知》被認(rèn)為是上周國務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)的新“國五條”的具體實(shí)施細(xì)則。這是繼2011年初以來，國務(wù)院再次出臺(tái)全面的樓市調(diào)控措施。
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新政體現(xiàn)差異化特點(diǎn)，熱點(diǎn)城市樓市或?qū)⒔禍?/TD> |
自去年底掀起的新一輪樓市反彈，各地市場呈現(xiàn)出明顯的差異。北京、上海、廣州等一線城市房價(jià)出現(xiàn)明顯反彈，供求狀況進(jìn)一步緊張。但一些三、四線城市房價(jià)平穩(wěn)，甚至仍在下降，市場存在供過于求的風(fēng)險(xiǎn)。1月份70個(gè)大中城市房價(jià)數(shù)據(jù)顯示，新建商品房價(jià)格環(huán)比上漲的有53個(gè)城市，環(huán)比持平的7個(gè)，還有10個(gè)城市房價(jià)環(huán)比下降。
由于市場出現(xiàn)明顯的分化，新的調(diào)控政策也體現(xiàn)出明顯的差異化特征。《通知》要求，房價(jià)上漲過快的城市可以進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付比例和貸款利率，制定并公布年度新建商品房價(jià)格控制目標(biāo)。同時(shí)要求住房供過于求的城市采取措施保持市場穩(wěn)定。
中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長朱中一說，調(diào)控政策的差異化有利于指導(dǎo)各地因地制宜地出臺(tái)配套政策。同時(shí)，《通知》要求部分城市政府一季度公布房價(jià)控制目標(biāo)，并與問責(zé)掛鉤，這將督促熱點(diǎn)城市出臺(tái)更為細(xì)化的調(diào)控政策。
當(dāng)前房價(jià)上漲過快的城市主要是一、二線城市。鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭認(rèn)為，新政將明顯抑制二套房的購房需求。從北京的市場情況看，等3月份年度新建商品房價(jià)格控制目標(biāo)公布后，如果房價(jià)繼續(xù)上漲，二套房貸進(jìn)一步緊收將是大概率事件。
中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，盡管一、二線城市購房者的支付能力較強(qiáng)，提高二套房貸首付和利率等措施，對購房的直接影響不大，但新政出臺(tái)對市場心理將形成震懾，從而在短期內(nèi)抑制當(dāng)前市場過熱的局面。
專家指出，由于剛性需求中的改善型需求也需要購買二套房，與投資型需求難以清晰、科學(xué)地劃分，因此提高二套房貸首付和利率，勢必影響這一中間地帶，一部分想“賣舊買新”改善住房條件的家庭，購房成本將提高，改善的難度將加大。
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旨在抑制二手房市場過熱；需警惕轉(zhuǎn)嫁購房成本 |
與2011年出臺(tái)的政策相比，此次新政更注重用稅收等經(jīng)濟(jì)手段調(diào)節(jié)市場。其中最引人注目的，也被認(rèn)為最嚴(yán)厲的，是要求對出售自有住房的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征個(gè)人所得稅。
嚴(yán)格來講，這一政策并非新政。按照目前北京二手房交易的個(gè)稅政策，可以按照差額的20%或全額的1%征收，但在實(shí)際操作中，絕大多數(shù)采取全額1%的方式征收。統(tǒng)一成差額20%后，將大幅提高二手房買賣的交易成本。以一套5年前購買時(shí)總價(jià)50萬元、目前售價(jià)200萬元的普通二手房計(jì)算，此前需要繳納個(gè)稅為2萬元，新政后按差額的20%計(jì)算，需繳個(gè)稅30萬元，增加28萬元，相當(dāng)于房屋成交價(jià)的14%。
張大偉認(rèn)為，如果這一政策得以嚴(yán)格實(shí)施，二手房市場購房需求和業(yè)主的售房意愿都會(huì)受到影響，成交量會(huì)明顯下滑。以北京為例，等細(xì)則出臺(tái)以后，可能出現(xiàn)短暫的過戶末班車熱潮，但此后過熱的二手房市場必將迅速降溫。
但這一新政也引發(fā)人們對購買二手房成本進(jìn)一步上升的擔(dān)憂。由于一線城市樓市供求一直比較緊張，此前交易環(huán)節(jié)的營業(yè)稅、個(gè)稅、契稅、中介費(fèi)等稅費(fèi)基本都轉(zhuǎn)嫁到購房者身上。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果熱點(diǎn)城市的供求關(guān)系得不到明顯改善，新增個(gè)稅也許會(huì)再次轉(zhuǎn)嫁到購房者身上，進(jìn)一步提高購房者購買二手房的成本。
同時(shí)，北京、上海等一線城市二手房成交量已經(jīng)超過或與新房成交量持平，如果新的個(gè)稅政策使二手房供應(yīng)大幅減少，有可能進(jìn)一步加劇這些城市尤其是中心城區(qū)市場的供不應(yīng)求。
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全面強(qiáng)調(diào)增加供應(yīng)，制度改革還要跟上 |
供求穩(wěn)則房價(jià)穩(wěn)，預(yù)期穩(wěn)則樓市穩(wěn)。在進(jìn)一步嚴(yán)厲抑制投資投機(jī)型購房需求的同時(shí)，此次新政全面強(qiáng)調(diào)增加供應(yīng)，并著重提出了加強(qiáng)市場預(yù)期管理。
供求矛盾是樓市屢屢反彈的根本原因。在需求端，新政強(qiáng)調(diào)繼續(xù)實(shí)施限購的同時(shí)，對限購政策做出了進(jìn)一步的細(xì)化，如限購區(qū)域、限購住房類型和購房資格審查流程等，這對地方繼續(xù)實(shí)施限購政策將起到指導(dǎo)作用。
相比已經(jīng)嚴(yán)厲的抑制不合理需求的手段，增加供應(yīng)更為重要。增加供應(yīng)首先要增加土地供應(yīng)。《通知》提出，房價(jià)上漲壓力較大的城市應(yīng)進(jìn)一步增加土地供應(yīng)，穩(wěn)定土地市場預(yù)期。2月底，連續(xù)3年沒有完成土地供應(yīng)目標(biāo)的北京在同一天內(nèi)拍出13個(gè)地塊，顯然已經(jīng)開始注重增加土地供應(yīng)的重要性。同時(shí)，要讓土地盡快變成房子，形成有效供應(yīng)，《通知》提出要求金融機(jī)構(gòu)支持普通商品房項(xiàng)目的貸款需求，加快供地、建設(shè)和上市進(jìn)度。朱中一認(rèn)為，這些政策組合打中了一線城市樓市問題的“七寸”，如果能堅(jiān)持實(shí)施，未來住房供需矛盾將可能顯著改善，進(jìn)而從根本上穩(wěn)定房價(jià)。
但有業(yè)內(nèi)人士指出，目前開發(fā)商積極拿地開發(fā)，主要是受此前樓市回暖的影響，對后市預(yù)期良好。一旦調(diào)控新政使樓市全面降溫，或?qū)?dǎo)致新一輪的拿地低潮。
新政對穩(wěn)定樓市預(yù)期的重視也是空前的。《通知》要求各地區(qū)、各有關(guān)部門要加強(qiáng)市場監(jiān)測和研究分析，及時(shí)主動(dòng)發(fā)布商品住房建設(shè)、交易及房價(jià)、房租等方面的權(quán)威信息，正確解讀市場走勢和有關(guān)調(diào)控政策措施，引導(dǎo)社會(huì)輿論，穩(wěn)定市場預(yù)期。張大偉認(rèn)為，讓公眾了解市場的真實(shí)供求狀況和價(jià)格情況，有利于穩(wěn)定買賣雙方的預(yù)期。
朱中一表示，新政出臺(tái)，尤其是各地的細(xì)則落地后，一線城市最近過熱的樓市也許會(huì)在短期內(nèi)出現(xiàn)降溫，中期可能促使房價(jià)進(jìn)一步穩(wěn)定。但要想實(shí)現(xiàn)樓市的長期平穩(wěn)，既要看現(xiàn)有政策能否不折不扣地實(shí)施，更要看與樓市相關(guān)的長期制度改革能否加快推進(jìn)。短期嚴(yán)厲調(diào)控為長期制度改革換來了時(shí)間和空間，制度改革的步伐必須加快。