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房地產調控再度升級。2月20日，國務院常務會議部署了加強房地產調控的五條措施，當時多數人認為沒有什么新意。而今天公布的“國五條細則”，則新意紛呈。這就意味著，本輪調控已經實質性的升級和加碼了。
首先，總體而論，調控級別較高。政策出臺分為幾種方式：一，普通級別。一個或幾個部委，或者單獨，或者聯合下發文件，典型如2010年的“9.29”新政。二，較高級別。國務院常務會議部署調控方針，事后不再下發文件，或者只是辦公廳的“明發電報”。三，高級別。不僅國務院開會，會后還由辦公廳發文件，這次便是。四，最高級別。國務院開會，會由國務院本部發文件，惟有2010年4月的“國十條”，有此待遇。由此證明，中央非常重視這次房地產調控，并非只是換屆過程中的“面子工程”。
其次，細則具有新意的內容頗多，下面列舉并分析最重要的幾條：
第一，限購升級。之前全國約有50個城市實行限購，但限購標準不統一，比如貴陽只限購市區二環以內區域。而這次非常明確的提出了統一標準：覆蓋全市，一手二手房皆限，外地有證明者只能擁有1套房。而且還提出：住房供需矛盾突出、房價上漲壓力較大的城市，要在上述要求的基礎上進一步從嚴調整限購措施；其他城市出現房價過快上漲情況的，省級人民政府應要求其及時采取限購等措施。
接下來，多數已限購城市，都得修改自己的限購標準，從嚴執行。而一線城市，尤其是北京，房價上漲壓力較大，有可能還會在原來已經很嚴格的基礎上，再次加碼。
第二，房貸收緊。之前有傳言二套房貸將收緊，果不其然。細則提出：對房價上漲過快的城市，人民銀行當地分支機構可根據城市人民政府新建商品住房價格控制目標和政策要求，進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。
這就意味著，近期房價上漲過快的一線城市，甚至包括少數二線城市，很可能提高二套房貸的首付和利率。這也體現了房貸差異化的原則，因為當前廣大三四線城和部分二線城市，房價比較溫和，而一線城和少數二線則漲幅偏大，因地制宜，有保有壓，比較合理。
另外，細則還強調：要強化借款人資格審查，嚴格按規定調查家庭住房登記記錄和借款人征信記錄，不得向不符合信貸政策的借款人違規發放貸款。這條其實也大有文章，因為過去一年，很多地方存在通過“假離婚”等違規手段，騙取首套房貸，或者二套房貸資格。如果接下來商業銀行加大審查力度，同樣會將部分人擋在首套房貸或二套房貸的“門外”。
第三，交易稅加碼。國五條只提到房產稅，而細則增加了一條重要措施：稅務、住房城鄉建設部門要密切配合，對出售自有住房按規定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征。
按交易差額的20%征稅，原本就是稅法中的規定，但過去很多年，各地稅務部門僅按交易總額的1-2%征稅。后者要比前者，少征很多稅。以前之所以沒有依規從嚴征稅，一方面，住建部和稅務部協調不利，稅務部門不清楚業主當初的購房價格；另一方面，稅務部門怕麻煩、懶省事。
第四，房價控制目標從嚴要求。2011年1月的“新國八條”，曾要求各地制定年度房價控制目標，結果絕大部分地方政府將目標定為：房價漲幅不超過本地區GDP或人均收入增幅。而且，很多地方政府將保障性住房納入到住宅價格統計中，這樣就很容易通過調整保障房的成交量，從而達到拉低均價的目標
比如：2011年和2012年，北京的房價控制目標是“穩中有降”，結果也確實達標，但其中包括了保障房因素。若剔除保障房因素，則房價不一定會下跌。而這次細則中提出：要按照保持房價基本穩定的原則，制定本地區年度新建商品住房(不含保障性住房，下同)價格控制目標，并于一季度向社會公布。接下來，地方政府制定房價控制目標可就費思量了，而且完成目標的難度也會相應加大。
除了上述四條，還有一些內容，存在進一步升級的可能性。比如：穩步推進商品房預售制度改革。繼續嚴格執行商品房銷售明碼標價、一房一價規定，嚴格按照申報價格對外銷售。各地區要切實強化預售資金管理，完善監管制度；尚未實行預售資金監管的地區，要加快制定本地區商品房預售資金監管辦法。對預售方案報價過高且不接受城市住房城鄉建設部門指導，或沒有實行預售資金監管的商品房項目，可暫不核發預售許可證書。另外，住房城鄉建設、工商等部門要聯合開展對房屋中介市場的專項治理工作，整頓和規范市場秩序，嚴肅查處中介機構和經紀人員的違法違規行為。
再次，本輪調控的流程還將繼續。第一步：2月20日，國務院會議出臺國五條。第二步：2月26日國院辦公廳出中央細則(今天公布而已)，強硬升級。前兩步已經走完。接下去還有第三步：一方面，相關部委還會出臺細則，進一步細化相關內容；另一方面，地方政府還將出臺地方執行細則。二者會交叉、同步進行，主要集中在3月份，少數還可能延至4月份。尤其是一線城市的細則，可能還會進一步明顯更嚴厲的措施，值得關注、觀察。
最后，關于市場反應。由于該細則措辭嚴厲、新意頗多，應該是超出了絕大部分人的預期，所以其對今年市場影響，也會超出很多人的預期。
整體而言，市場肯定會降溫，每輪重大新政出臺后，皆如此。最先受到影響的是住宅成交量，由于地方出細則還有一個過程，3月交易量基本不受影響，但從4月份開始，成交量會受到一定程度的抑制，估計會持續到三季度；如果這幾個月成交降溫幅度大，則四季度可能有所反彈。價格變化滯后于成交量，二季度房價仍會小漲，但漲幅有所回落，而下半年個別月份可能就會出現環比下跌。
另外，由于20%的個調稅影響較大，二手房市場降溫幅度將超過一手房。還有，由于限購升級、房貸緊縮等新政，主要針對房價快漲的城市，預計今年一二線城市降溫幅度，將會超過三四線城市！
不過，也不必太悲觀。調控并不能有效改變一線城市和少數二線城市的住宅供求關系，尤其是2012年全國土地成交和房屋新開工皆為負增長，注定了2013年新增住宅供應偏緊；同時，新政在抑制需求的同時，也將改變開發商對市場的樂觀情緒，從而導致幾個月后他們拿地和新開工的積極性降低，從而更加不利于增加供應。所以，筆者仍堅持之前的預測：2013年全國樓市“振蕩上行”。
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