 |
|
|
�？谠诮承^(qū)。資料照片 |
|
蛇年春節(jié)前后，關于海南樓市開始再現(xiàn)泡沫的傳言盛行網絡，引起市場高度關注。海南樓市屬于外向型樓市標桿，其樓市“再現(xiàn)泡沫”究竟是政策威力所致還是以訛傳訛？再現(xiàn)泡沫是否具有風向標意義？樓市投資鏈條的崩斷是否會引發(fā)當?shù)赝顿Y環(huán)境的惡化？《經濟參考報》記者對此進行了調查。
市場：“情況沒那么糟”成交量穩(wěn)中有升
“海南房子賣不動了”、“海南樓市降價勢在必行”、“海南省樓市潛在供應量可消化10年”……有關海南樓市的消息在春節(jié)前后不斷沖擊著消費者的神經，海南樓市泡沫破滅，炒房客被套牢的消息不脛而走。
然而，事實并非如此，記者在春節(jié)前后連續(xù)走訪海口多個樓盤發(fā)現(xiàn)，傳聞夸大其詞。海口西海岸榮域公園置業(yè)顧問魏景連表示，榮域公園屬于高端樓盤，從2012年至今均價一直保持在12000元左右。2013年出現(xiàn)低價開市，是多方原因造成�！昂Ｄ戏績r打折從去年就開始了，打折的房子多在離海岸線比較遠的地方，品質一般，和去年比房價變化其實并不大�！蔽壕斑B說。
“再現(xiàn)泡沫和拋售潮目前肯定是沒有的�！焙u國際名城置業(yè)顧問李祝琳告訴記者，樓市出現(xiàn)低迷從去年下半年開始，一直平穩(wěn)過渡。
而在�？谑泻５閸u國瑞花園、�？谑邪姿铃\地翰城等多個樓盤，并未出現(xiàn)價格狂跌的現(xiàn)象，“目前價格狂跌的傳言也是針對一些尾樓，隨著旅游旺季的到來，價格時刻都在牽動著購房者的神經�！卞\地翰城置業(yè)顧問張依娜說。
公開數(shù)據顯示，1月海南省成交7945套，環(huán)比多簽約2091套；成交面積為72.17萬平方米，環(huán)比上漲22.82%；成交均價為12579元/平方米，環(huán)比上漲3.25%。1月海南樓市的簽約量高于2012年任何月份的簽約量。
據搜房網數(shù)據監(jiān)控中心數(shù)據顯示，春節(jié)黃金周期間全國樓市冷熱不均，而三亞卻獨撐海南全省春節(jié)樓市，7天內成交350套，值得一提的是黃金周7天中的最后一天，成交套數(shù)、均價、面積均上演登高，尤其是成交均價高達五萬多元每平方米。
記者發(fā)現(xiàn)，業(yè)內人士對市場仍抱有信心，隨著國際旅游島建設的穩(wěn)步推進和新建西環(huán)線高速鐵路等基礎設施的不斷完善，海南房地產市場將持續(xù)向好。
有開發(fā)商表示，當前海南樓市已經不是數(shù)據引領趨勢的時期，海南樓市固有的特點決定很難通過供需關系研判其未來走勢，根本上仍受限購等政策和全國樓市走向的影響。目前，海南樓市洗牌正在加劇，行業(yè)分化趨勢日益明顯。
政府：海南商品房存量合理可控
海南樓市泡沫說來源于海南克爾瑞公布的一份市場報告，其顯示海南18個市縣未來三至五年，包括在售、庫存和準備開發(fā)的合計潛在供應量達到1.079億平方米。如果按照2011年海南全年房地產銷售面積800多萬平方米計算，未來十年內，不再增加新的樓盤立項，這些庫存也難以消化完畢。
針對這些數(shù)據，海南省�？谑凶〗ň质袌龉芾硖幪庨L戴開權表示，市場機構統(tǒng)計數(shù)據存在一定的重復統(tǒng)計情況，很多擬建房地產項目并沒有形成實際潛在供應。潛在供應量是一個動態(tài)的數(shù)據，并不能反應實際需求情況。
“部分媒體曲解數(shù)字，目前就海口樓市而言，開工量逐步減少，銷量有所回升，價格波動控制10%以內，海口房地產市場運行良好，并不存在崩盤及泡沫危機�！贝鏖_權說。
據海口市住建局提供數(shù)據，2012年�？谑猩唐贩颗鷾暑A售面積379.4萬平方米，同比下降10.2%，銷售商品房266.1萬平方米，同比增長18%，商品房價格9402元/平方米，同比下降6.6%。商品房庫存量為463萬平方米。
海南省住建廳廳長王志宏對此表示，海南省商品房存量合理，在可控范圍內。王志宏介紹，截至2013年1月10日，海南省商品房可售面積為1860萬平方米。而去年海南省商品房銷售面積為931.84萬平方米，存量是合理的，在可控范圍內。
針對媒體近期報道“海南商品房存量多，開發(fā)商低價拋盤”的情況，王志宏表示，確實存在有些開發(fā)商低價促銷，主要因為“海南省冬季是商品房銷售的傳統(tǒng)旺季，歷年都存在有些開發(fā)商以打折或降價促銷的方式爭取多一些銷售商品房的做法，今年有些樓盤也不例外”。
其次，海南省近兩年來房地產產品品質不斷提高。原先已開工建設的一些樓盤由于產品品質、環(huán)境建設及配套設施比起一些高檔樓盤，存在一定差距，個別項目打折銷售的幅度相對較大。年關將近，有些企業(yè)為了資金回籠，拿部分房源低價銷售。但是海南省房地產開發(fā)項目整體上品質在不斷提高，絕大部分項目的價格是比較穩(wěn)定的。
王志宏認為，海南省房地產市場整體運行情況良好，可以從以下幾個方面看：一是從投資看，2012年全省房地產開發(fā)投資完成886.64億元，同比增長33.7%，繼續(xù)保持增長勢頭，說明企業(yè)對海南的房地產市場有信心。二是從企業(yè)到位資金看，去年房地產開發(fā)企業(yè)到位資金1340億元，是開發(fā)投資額的1.5倍，說明企業(yè)資金供給狀況總體良好。三是從在建面積看，本年新開工面積1661萬平方米，同比增長0.7%，在建商品房面積處于合理區(qū)間。四是從供求方面看，2012年房地產銷售面積931.84萬平方米，比上年增長4.9%，海南省商品房供求關系是基本平衡的。五是從價格看，去年商品房銷售均價7894元/平方米，同比下降11.3%，價格有所回落，已經非常理性。
趨勢：大打環(huán)保牌旅游地產比重將上升
海南省財經委指出，海南省城鄉(xiāng)建設工作仍然存在不少薄弱環(huán)節(jié)。例如，城鄉(xiāng)基礎設施建設仍然比較薄弱，城鎮(zhèn)建設風貌缺乏特色，城鎮(zhèn)化質量和水平不高，促進經濟發(fā)展和改善民生的能力仍然不強；房地產開發(fā)結構比較單一，促銷壓力仍然較大，需要進一步優(yōu)化和加快轉型升級；保障性住房的結構、類型和分配還不盡合理，基礎設施配套、后續(xù)管理等方面有待進一步完善；城鄉(xiāng)規(guī)劃管理實施力度亟待加強，打擊違法違章建筑任重道遠；住房城鄉(xiāng)建設系統(tǒng)高技術人才短缺問題仍然很突出。
王志宏表示，面對調控，要積極探索房地產持續(xù)快速發(fā)展的出路，及時調整開發(fā)結構，促進轉型升級。在不減少投資總量的情況下，減少商品住房開發(fā)比重，加大開發(fā)與旅游等產業(yè)相關聯(lián)的經營性房地產，促進“旅居型房地產”、“就業(yè)型房地產”同時發(fā)展，實現(xiàn)供求關系的基本平衡。
海南地產人士紛紛表達了積極向上的態(tài)度。中信地產海南投資有限公司營銷總監(jiān)索穎表示，國家進行調控并不是說要打壓房地產行業(yè)，而是把房地產高速運轉中的泡沫去掉，讓很多房地產商踏踏實實來做房地產，開發(fā)商要做好持續(xù)過艱難日子的準備，練好內功，注重產品品質，共同做好海南房地產市場。
業(yè)內專家稱，從長遠看，海南應切實加強對土地供應和房地產項目開發(fā)管理，大力推動房地產轉型，開發(fā)以經營性旅游地產為主導、度假旅居型地產為特色、商業(yè)及其他地產為補充，以促進海南房地產業(yè)健康有序發(fā)展。
近來，在各大房地產網站，海南地產紛紛以“遠離空氣污染”、“擺脫內地霧霾毒氣”、“好空氣樓盤”等口號作為廣告賣點，欲以“環(huán)保牌”打出樓市一片天。
金源世紀房地產開發(fā)有限公司譚紅斌說，以往的單純蓋樓賣方已經不合時宜，必須找到適合的模式方向，快速適應變化，以便化被動為主動�！皩Ｄ蟻碚f，旅游地產、城市綜合體、養(yǎng)老養(yǎng)生地產、教育地產等都是機會”。
譚紅斌稱，海南房地產協(xié)會要有所動作，把海南房地產企業(yè)組織起來一起拓展島外市場，建立國際旅游島房地產推廣渠道；其次，要充分利用海南島養(yǎng)老養(yǎng)生的優(yōu)勢條件，聯(lián)合各地老齡協(xié)會建立聯(lián)盟，既可以拓展銷售渠道，又可以提升經營型地產的附加值。
王志宏在全省住房城鄉(xiāng)建設工作會議上稱，要調整優(yōu)化開發(fā)結構，進一步減少純商品住房比例，實現(xiàn)供求關系的基本平衡。海南應立足自身優(yōu)勢特色，打造一批特色風情村鎮(zhèn)，以產業(yè)轉型促進“美麗中國”的建設步伐。