隨著春節臨近，樓市步入傳統淡季。房地產企業在完成2012年度業績，以及資金壓力有所緩解的情況下，開始放緩推盤力度，使得樓市的整體供應有所減少，多個城市甚至出現“供求逆轉”局面。在此情況下，進一步助推了購房者的“恐漲心理”，包括一線城市在內的多個重點城市節前分別出現量價齊升、量增價穩的反常現象。接受《經濟參考報》記者采訪的市場分析機構和專家認為，春節后這種現象很可能繼續延續，并最終有望倒逼樓市長效調控機制加速出臺。
現象 多城市樓市“供不應求”
來自廣州經緯行研究中心的統計數據顯示，2013年1月以來，廣州十區兩市共有29個盤推出新貨，總推貨量為4947套，比上月推盤數少了10個，總體新增貨量減少4319套，環比大降46.61%。
盡管1月份有元旦假期支撐，但多種因素使得廣州市樓盤供應量出現明顯回落。經緯行方面告訴《經濟參考報》記者，“房企為了沖2012年度業績，多數樓盤的新貨已在上年度11、12月集中入市，而其他新盤供應因工程進度制約未能及時跟上；另一方面，春節前一般是傳統供應淡季，企業方面明顯放緩推貨節奏；此外，不排除部分企業為取得更高利潤捂盤惜售，延長蓄客期，以期達到春節后開盤高價熱銷的局面。”
值得注意的是，廣州市本月雖無供應量支撐，但成交量和均價卻再創新高。根據經緯行研究中心的監測數據，2013年1月廣州十區兩市樓市共實現簽約11002套，合計130.08萬平方米，環比上漲6.04%，同比上漲170.77%；簽約均價為13639元/平方米，環比上漲3.97%，同比上漲16.03%。
“從本月新貨的報價來看，普遍比上一批新貨或者周邊的在售樓盤高，其中最為明顯的是星匯金沙和科城山莊，單價比之前的售價高了三四千元”。經緯行方面告訴《經濟參考報》記者，一個很重要的原因是，“受近期樓盤普漲影響，以及開發商集體吹風年后漲價影響，使得不少買家入市積極性空前提高。”
無獨有偶，不僅僅是廣州，北京、上海等城市在春節前的傳統供應淡季，樓市成交依然保持量價齊升或量升價穩態勢。
鏈家地產市場研究部統計顯示，北京樓市從整個1月以來的成交情況看，盡管供應減少，但量增價穩的趨勢延續至今。“新增房源量環比下降4.5%，新增客源量環比增長10%，1月以來成交占比較去年12月增加4.3個百分點”。
此外，來自上海德佑地產市場研究部的統計數據也顯示了類似情況：以1月份第3周(1月14日至1月20日)為例，該周上海全市商品住宅供應面積為12.21萬平方米，環比前周減少了23.21%；但商品住宅成交均價為23579元/平方米，環比前周則上漲了14.03%。
德佑地產研究總監陸騎麟告訴《經濟參考報》記者，近期上海市供應的有限的幾個新盤中大多為中高端樓盤，這些中高端項目集中入市，勢必會促使全市商品住宅成交均價的上漲，其中1月份第3周全市商品住宅成交均價已經出現14%的漲幅，達到了九周以來的高點，“并且后期還有上漲的可能性”。
中指院最新發布的樓市交易周報則顯示，1月份以來，受監測的40個重點城市中除了蘇州以外，成交面積同比均有不同程度的漲幅，其中天津漲幅最大，上漲173.85%；其次是深圳，上漲167.57%；唯獨蘇州同比下降2.09%。
其中，1月份第4周(1月21日至1月27日)監測的全國40個重點城市“周均成交量”幾乎全部同比上漲，其中溫州增幅最大，為700.61%。重點城市中多個城市漲幅明顯，天津增幅最大，達到240.11%，其他除上海、蘇州、重慶外，增幅均超過100%。
預測 春節后樓市有望繼續“火熱”
上海易居房地產研究院分析指出，由于2012年四季度房地產市場成交的強勢回升，拉動全年成交量同比正增長，預計2013年一季度將慣性延續這一趨勢。
具體來看，易居方面認為，2013年整個房地產市場將在2012年底回暖的基礎上，繼續企穩，成交放量，企業積極拿地，地方政府積極推地。預計2013年土地購置面積和房屋新開工面積將實現同比正增長，房地產開發投資和房地產企業資金狀況漲幅將超2012年；且2013年全年商品房成交量將有望再創歷史新高。
在價格上，易居也預測指出，2013年房價將會整體繼續看漲。由于近兩個月一線城市房價的加速上漲已經有所體現，其他二、三、四線城市，由于市場本身正處于發展的大方向中，在整體樓市環境趨好的條件下，熱點城市漲幅也可能繼續擴大。
同策咨詢研究中心總監張宏偉則告訴《經濟參考報》記者，從全國來看，重點城市房價保持微幅上漲已成為現實。2013年1月18日，國家統計局發布的2012年12月新建商品住宅(不含保障性住房)價格變動情況顯示：70個大中城市中，房價環比上漲的城市有54個，同比上漲的城市有40個。“這是房價自2012年6月止跌后連續第7個月環比上漲”。
張宏偉認為，從房價上漲的背后因素來看，房地產市場整體好轉與回暖是上漲的基礎，企業資金面不再緊張則是驅動性因素。此外，還有開發商“炒房價”以及購房者“恐漲心理”的綜合作用。
“2012年上半年全國市場尚有10%至20%優惠甚至更大幅度的降價現象，但整個下半年已基本沒有”。他分析認為，從當前來看，在春節前樓市熱度不減的背景下，房價不可能重回大幅降價的市場環境。2013年，“自住+改善”兩股市場力量將助推整個市場環境繼續好轉，并進一步影響未來房價繼續小幅上漲。
政策 可能倒逼長效調控機制出臺
易居方面告訴記者，基于目前房價穩步上漲態勢，預計2013年樓市調控政策有可能進一步升級，否則將難以控制一線城市和少數二線城市的房價漲幅。
2012年底的中央經濟工作會議曾經提出，要繼續堅持房地產調控不動搖；此外，從住建部、國土部的年度工作會議中，也明確將繼續保持從嚴從緊調控基調。
易居方面分析稱，在此背景下，“也意味著2013年限購、限貸等政策將會繼續執行，如果房價漲幅超過中央容忍程度，則不排除進一步出臺限制性政策。”
而張宏偉則明確告訴《經濟參考報》記者，在未來推進城鎮化過程中，如何防范房價大幅反彈已成為政策面、市場面所面臨的一個重要問題。
“從這個角度來講，當前房地產市場重現房價上漲的預期將倒逼政府相關部門盡快研究、出臺長效調控機制”。張宏偉說
具體來看，張宏偉認為，從當前已經明確的政策走向來看，房產稅試點范圍正在逐步擴大，住房保有稅、交易環節的稅改方案完成之后會逐步全面鋪開，以此從長遠角度控制房地產市場投資資金的流向及價格的走勢，限制樓市投資性、投機性需求，最終達到房地產市場“去投資化”的目的。
除此之外，在限購、限貸尚未明顯松動的市場背景下，張宏偉認為當前更為務實的做法是：“商品住宅市場應該制定‘差別化’的信貸政策和限購政策，促成中小戶型、中低價位的普通商品房這一類項目的成交。
一方面保護以自住剛性需求為主的購房者，為這些購房群體爭取更多的購房時間；另一方面也可以通過這樣的方式引導開發企業建設中小戶型、中低價位樓盤”。
國土部信息中心實驗室副處長郭文華日前接受《經濟參考報》記者采訪時亦建議，當前全國存量住房和存量住宅用地數量很大，未來需要綜合運用金融、信貸、稅收等多種手段“擠出”其中的閑置房和閑置地。
郭文華建議，如果市場閑置和儲備的土地能被激活流入市場，將對房地產市場影響巨大。“當前亟待加強從土地供應到有效供給的過程監管，對閑置、低效利用土地，加大調查認定和處置力度”。