日前結束的第17屆海南冬季房地產展示交易會上，8.8折到7.5折各種折扣不一而足；送家電、送裝修、送旅游等各種促銷方式讓購房者眼花繚亂。然而據主辦方統計數據顯示，房展會3天時間共預定和成交房子162套，創下近三屆房交會的新低，成為2012年海南樓市“慘淡”的注腳。
2012年，斷臂求存的“價格戰”加速了海南房企優勝劣汰，中小房企去庫存后離場觀望、大型房企增持土地轉型。專家認為，海南樓市“價格戰”或將持續至今年2季度，呈現量穩價滑的趨勢。
樓市筑底：“價格戰”去庫存
隨著國家對房地產調控政策的收緊，2012年海南房價保持低位運行，二三季度作為傳統淡季，成交均價與成交量一路走低，據海南克而瑞數據中心分析顯示，3月至10月間海南全省月均成交面積保持在35萬平方米至53萬平方米范圍內浮動，10月份成交面積僅為35.02萬平方米。
根據中原數據平臺等多家機構的監測數據顯示，去年5月起，以瓊海、文昌、陵水為先鋒自北向南的“價格戰”逐漸展開，三地成交均價較2011年同比下降2成左右，而陵水樂活城市項目更是在年底發布了6.4折的認購價。海口市海長流項目在周邊12000元至15000元的區域水平內，開出7068元/平方米的超低價，成交均價僅為9000元/平方米。
海口市房地產協會統計數據顯示，2012年海口市銷售商品房266.1萬平方米，同比增長18%，商品房價格為9402元/平方米，同比下降了6.6%。商品房新開工面積262萬平方米，同比下降39%。商品房庫存量為463萬平方米。
業內人士認為，“價格戰”的激烈在于，獨樹一幟的降價會使整個銷售片區陷入停滯，形成了區域銷售牽一發而動全身的全島激戰。“澄邁縣灣區成交均價在7000元至8000元左右，而御景灣精裝修樓盤開盤價僅為5800元，一度使周邊開發商封盤停售，這樣的競爭太激烈。”王路介紹說。
記者從濱江海岸、御景灣及海長流等多個項目處了解到，逾半年的價格廝殺幫助一部分企業減少了庫存，實現了短期資金回流。濱江海岸2012年價格在13000元每平方米，而今年的入市價格僅為8000元，直接推動企業增加了近4萬平方米的銷售計劃；御景灣在開盤短期內即實現了700套的去庫存任務；海長流的銷售規模直接接近5億。
專家認為，“價格戰”白熱化背后，表現出房企擔心后市壓力“斷臂求存”的無奈，而據市場分析人士檢測，海南省庫存壓力仍在不斷增加。海南克而瑞數據中心數據顯示，海南省各市縣商品住宅存量較今年上半年和去年同期都有大幅提高。
“一批拿地價格較低的中小企業和財大氣粗的大房企，可以率先撤離市場或持地觀望，而那些拿地價格高的開發商只能封盤稀售或黯然退場。”王路說，這一輪價格戰不僅吹走了房價虛高的泡沫，讓房價逐步回歸理性，而且也對海南房地產企業進行了優勝劣汰的洗牌，為今后海南樓市的健康發展奠定了基礎。
“后價格戰時代”：2013年量穩價滑
據搜狐焦點數據監控中心統計，2013年元旦首日，海南樓市共簽約78套，環比下降了68套。第17屆海南冬季房地產展示交易會也“慘淡”收場。業內人士認為，與房企“抱團取暖”熱鬧現象相比的平淡開局，預示著2013年海南樓市將保持量穩價滑的趨勢。
新浪樂居海南負責人介紹，由于中國內地迎來28年最冷冬天，大批游客提前登島，加之海南房企激烈的“價格戰”，一切利好因素兼備，然而樓市暖冬并非很暖，通過抽樣調查發現，海口等地剛需和候鳥人群購房意愿強烈，然而因政策不確定性及價格波動劇烈，導致大部分購房者持觀望態度。
浙江嘉興的“候鳥老人”周定勛告訴記者，今年寒冬浙江提前降溫，他和幾個戰友一起來海南過冬，都準備在這里買房子過冬，可是觀察了幾個樓盤覺得應該還有降價空間，因此會等到春節后再著手選房。
“樓市平淡的暖冬或僅持續至春節前，隨著3月后氣候優勢的喪失以及新增產品水平的局限，樓市價格還將進一步趨近理性，今年二、三季度將成為海南樓市‘反思’的黃金時期。”王路說。
分析人士指出，房展會的存在突顯了指導理念的局限性。房展會模式不僅落后，而且更將海南樓市引向了住宅銷售的死胡同，在經歷了“價格戰”陣痛后，政府和企業應認真思考“后價格戰時代”海南旅游地產的轉型發展。
“海南島面積不大，然而各個市場區域卻需要依自身優勢細致劃分，而這些在過去都被忽視了。”中國旅游研究院海南負責人王振介紹說，海岸資源是海南房地產市場發展的重要資源，而過去政府優先將海岸資源大量開發，發展海景住宅和酒店，不僅無法實現經濟聚集，配套設施落后，還造成內陸經濟發展緩慢及海洋污染等一系列問題。
業內人士指出，有些海南沿海岸線發展的社區，每年有九個月“人跡罕至”，夜晚寂靜如死城，不僅造成當地酒店、餐飲等第三產業發展停滯，而且醫院等配套基礎設施難以發揮作用，土地大量閑置。
專家建議，“后價格戰時代”，海南急需將海南各地市場細化分級，以更科學的方式規劃全省的旅游地產開發，有針對性地集中進行開發，避免資源的浪費，力爭在未來盡快減緩量穩價滑趨勢，促進量價均衡健康發展。
樓市轉型：關鍵發展旅游地產
專家指出，海南樓市轉型的關鍵在于對旅游地產的認識轉型。“大多數人以為在旅游地做房地產就是旅游地產了，其實這只是‘旅游地’地產。”王路說。
據介紹，當前海南省土地產出不高、供地結構不優、土地閑置的問題比較突出。2011年海南省建設用地每平方公里GDP產出只有7350萬元，列全國倒數第四位。供地結構上看，2007年以來，海南省有償供應的建設用地近半數是住宅用地。
目前海南絕大部分房地產項目仍是普通住宅項目，并沒有抓住國際旅游島“旅游”的核心價值。而真正的旅游地產是需要“服務先行”，依托配套服務設施及物業租賃等形式來實現盈利的。
王路認為，旅游地產前期投入較大，投資門檻是目前旅游地產發展的最大局限，因此本輪價格戰后，大型企業紛紛增持海南土地或持地觀望，一些房企對旅游地產的先行試水將逐步帶動海南樓市在這一領域積累經驗。
優化土地結構也成為海南促進房地產市場轉型升級的當務之急。目前海南省已認定的閑置建設用地有23萬畝，占已供地的38.6%，還有一批未認定的閑置土地沉睡積壓在開發商手里。海南土地供應必須體現轉方式、調結構的導向，優先配置給有實力、有信譽的投資商，提高土地利用效益。
據了解，今年海南各市縣、國土部門將對閑置土地要全面排查清理，限期處置，加快盤活。長期不開發的土地要果斷置換給干得快的項目。
海南省長蔣定之在去年底召開的海南省經濟工作會議上也表示，海南今年將繼續調整優化房地產開發結構。將用地指標向重點項目和品牌企業傾斜，適當降低普通商品房建設比重，適度發展大眾化酒店，加大存量商品房促銷力度，促進房地產投資和銷售協調增長。