在江西南昌市，一座地段位置上佳、體量頗大的商業地產項目，卻建成五年后仍然是“空城”。而為該項目售后返租提供擔保的江西江中制藥（集團）有限責任公司（以下簡稱江中集團），卻需要向業主們支付租金。但在招不到商的情況下，這顯然是一個填不滿的“黑洞”。糾紛由此產生，究其根源，商業地產項目如何保證健康的銷售和運營，仍是需要眾多地產商反思的問題。
江西南昌紫金城為中江地產2006年開發的一個融居住和商業一體化項目。彼時，中江地產的控股股東為江中集團，為了解決紫金城商鋪的銷售問題，江中集團成立江西時商旅游商業運營管理有限公司
（以下簡稱江西時商）。購買了紫金城商鋪的業主，可將商鋪返租給江西時商，由江西時商統一對外招商運營，江中集團作為擔保方。
時至今日，5年已過，紫金城商鋪仍然是一座
“空城”。“我們在沒有任何收入的前提下，已為業主支付了2億多元的租金，我們算了一下，以后每年支付的租金都要在2億元左右。”江中集團負責退鋪的一位工作人員向記者表示，如果照這樣下去，企業必將會拖垮，直到倒閉。
江中集團董事會秘書吳伯帆則向《每日經濟新聞》記者表示，公司目前只是給業主發了一個函，還停留在協商層面。
單方面提出解除合約
2013年元旦前后，南昌市紫金城商鋪的業主們陸續收到了一封《致紫金城商鋪業主的信》，這封由江西時商和江中集團聯合發出的信提出，要求提前解除委托經營合同，以合同原價回購業主的商鋪，再支付合同原價50%的經濟補償。
“我在年前收到了江中集團發來的信，年后又接到了電話，讓我去辦退鋪手續。”業主孫志誠（化名）舉著信函告訴《每日經濟新聞》記者，他們在電話中說，無論業主辦不辦退鋪手續，到時候全部會停付租金，風險業主自付。
孫志誠提到的信，是指江西時商和江中集團給紫金城商鋪的業主發出的
《致紫金城商鋪業主的信》（以下簡稱信）。自2012年12月21日起，紫金城商鋪的業主陸續都收到了這封信。
信中說，紫金城購物中心建成至今5年多過去了，它仍然是一座無人問津、沒有商家入住的“空城”，這讓公司感到焦慮。紫金城購物中心共賣了7.2萬平方米，將每一層的大鋪面都分割成了小塊的售給了數千個業主，讓前來洽談租鋪的商戶望而卻步，這是造成紫金城商鋪招不到商、開不了業的癥結所在，因此希望提前回購業主的商鋪，降低業主與公司的風險。
除此，信中還羅列了商鋪持有模式錯誤、商鋪久不開業將導致貶值等數條退鋪的理由，并指出，如果紫金城商鋪困境不解決，必將拖垮公司。而公司一旦破產，業主們的權益將無法得到保障。
信一經發出，立刻引起了業主的巨大不滿，數百個業主結成了聯盟，他們表示，堅持不退鋪，要求江中集團繼續按照合同，支付租金，直接合同期限結束時止。
“2007年到現在，投資5年多，回報才50%，絕對不可能答應，如果我們當時買紫金城的商品房，才四五千一平方米，現在的均價已經過萬了，翻了一番，至少漲了100%。”一位姓盧的業主向記者表示。
孫志誠說，江中集團為了讓業主退鋪，可謂手段多樣。首先是給大家發信，突出風險，以江中集團破產為由，讓大家遲早退鋪，收回本金及補償；其次針對有單位的業主，讓業主單位的領導給業主做思想工作。
1月6日上午，記者在江中集辦公樓的大廳內看到，有不少前來咨詢和辦理的業主，一位江西科技師范學院的一位老師也來辦理退鋪手續。她告訴記者，要不是看在院長的面子上，她也不愿意退鋪。
據江中集團市場部一位負責人介紹，紫金城近3900個業主中，已經有1000多個業主辦理了退鋪手續。
產權式銷售埋下隱患
盡管外界多人退鋪的消息不斷地擴散，但是在已結盟的業主眼中看來，這只是江中集團放出的一個煙霧彈，為的就是讓業主早早退鋪。
“其實要我們退鋪也并非不可能，如果江中能夠兌付當初承諾的124%的收益，我們也可以把鋪子退給江中，但是江中現在開出的退鋪條件與之相距甚遠，我們自然不會答應。”業主孫志誠向《每日經濟新聞》記者表示，江中集團以財務緊張為由，要求提前解除《委托經營管理合同》，“作為一個國企，不能把損失轉嫁到業主身上來。”
孫志誠給記者提供的一份
《委托經營管理合同》顯示，業主購買商鋪后，業主即甲方將商鋪交由乙方江西時商經營，自委托經營管理期限第四年開始，乙方按照合同中列出的收益率向甲方支付租金，第四年9.36%、第五年11.70%、第六年14.04%……直至第十年25.74%，10年總收益為124%。
“我們當初就是沖著有這份收益做保障，并且又有江中集團做擔保，才投資紫金城的。”業主萬先生表示，當初簽了購房合同交了款之后，他連自己的鋪在哪兒都不知道，就全權委托給江西時商經營了。“哪知道經營五年，仍然是空城一座，撐不下去了，我們的收益也沒有保障了。”
位于南昌市贛水水濱的紫金城項目有著絕佳的地段位置，處贛江大橋與八一大橋之間，西臨贛江，東望青山湖，南接青山路，東接洪都大道，北靠城市快速路富有大堤，占地110萬平方米，其中商業部分占35萬平方米，中江地產一直試圖將紫金城建成南昌市的首個超大型復合地產項目和時尚生活方式中心。
不過，紫金城商鋪自2007年投入運營以來，至今已經有5年了，仍然是一座“空城”。不少商鋪的門柄上已經銹跡斑斑，商鋪里面積起了厚厚的塵土。
“我們一直在招商，幾年來招商的費用花了七八千萬元，但是沒有一絲效果。”江中集團紫金城項目部的一位工作人員告訴記者，招商不成功的主要原因是紫金城商鋪產權式銷售模式，導致業主過多，難以統一協調，商戶一聽說有上千業主，望而卻步。
事實上，紫金城商鋪在2007年進行產權式銷售時，業界已有失敗的案例。2006年10月，沈陽萬達商業廣場即因運作產權式商鋪銷售而最終慘遭拆遷。在銷售底商的廣告上，一直宣稱將有美國沃爾瑪、新加坡美食廣場和紅星美凱龍家居廣場等企業將入住，直至開業前，宣傳中的幾大主力店均未按期進駐，宣傳未能兌現。開業6天后即宣告停業。此后，沈陽萬達廣場兩次復業，均未能挽救頹敗命運。而當萬達廣場意欲回購商鋪時，卻因為回購價格難以平衡而“流產”，最后不得已拆遷。
這些未能給江中集團以警示的作用。為了達到迅速回籠資金的目的，中江地產在運營紫金城商鋪時，將其分割銷售，并由其控股股東江中集團旗下的江西時商統一返租進行運營，江中集團作為擔保，以保證投資者的權益。但是多年未能開業運營，最終讓投資者和運營方都陷入了虧損之中。
江中集團或陷虧損黑洞
據江中集團紫金城項目部的工作人員介紹，紫金城商鋪的面積在30萬平方米左右，已經銷售出去的面積為7萬多平方米，銷售金額12億元左右。
2007年，中江地產開發銷售紫金城項目時，其控股股東為江中集團，彼時，江中集團旗下有兩家上市公司，江中藥業與中江地產。為了幫助中江地產快速銷售紫金城商鋪，江中集團成立江西時商向業主返租商鋪運營，并為其擔保。
自2011年后，江中集團實施存續式分立，分立為江西江中制藥（集團）有限責任公司和江西中江集團有限責任公司（以下簡稱中江集團），江中集團持有的中江地產股份由中江集團承接，控股股東由江中集團變更為中江集團。但實際控制人沒有變化，仍然是江西省國資委。
“雖然說江中集團與中江集團分立了，但是很多人事以及管理等方面，仍然沒有分離。紫金城商鋪的問題，江中集團不是還在給中江地產"擦屁股"嗎？”江中集團內部一位人士告訴記者。
上述江中集團紫金城項目部的工作人員告訴記者，回購所有紫金城商鋪所需要的資金大約需要18億~20億元。江中集團不可能拿出這么多的現金流，只能通過各種方式去籌集，包括向銀行貸款。“目前通過股權抵押獲得的第一筆4億元的貸款已經下來了，可以解決一部分業主退鋪的問題。”
中江地產1月4日公告顯示，該公司接到控股股東中江集團（持有該公司股份3.13億股，占本公司總股本72.37%）通知，中江集團將其持有的本公司6000萬股無限售流通股質押給南昌農商銀行北京西路支行。
江中集團董事會秘書吳伯帆對記者表示，“（我們）沒有強行收購，尋求的是自愿原則，退鋪是企業和業主的一個協商過程，我們把風險告訴業主，給大家一個避險的選擇。”
業主選擇退鋪，江中集團面臨的是一筆不小的資金支出；業主不退鋪，江中集團面臨的將是未來數年巨額的虧空。退或不退，對業主來說，是一個兩難的選擇，對江中集團來說，同樣前路艱難。