很多國(guó)家在從中等收入國(guó)家向發(fā)達(dá)國(guó)家轉(zhuǎn)型中，都會(huì)對(duì)住房模式的選擇給予高度重視。因?yàn)樽》磕Ｊ綄?duì)居民消費(fèi)行為、居住與就業(yè)的空間匹配、城市建設(shè)融資、公共服務(wù)資源布局等具有重要的全局性影響。復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰認(rèn)為，當(dāng)前中國(guó)住房模式正面臨新一輪歷史性重構(gòu)，中國(guó)住房模式未來(lái)必將出現(xiàn)一些新變化。
變化1
淡化資產(chǎn)屬性，強(qiáng)調(diào)消費(fèi)屬性
“要不要鼓勵(lì)居民擁有自己住房，這是英美自由資本主義與歐洲大陸福利主義在住房模式上的一個(gè)根本區(qū)別點(diǎn)。”陳杰說(shuō)，英美住房自有率多在68%左右；歐洲大陸國(guó)家如德國(guó)、法國(guó)、瑞士和北歐國(guó)家，住房自有率則只有30%-50%。但相對(duì)應(yīng)的是，英美實(shí)行低福利，歐洲大陸實(shí)行高福利。道理很簡(jiǎn)單，如瑞典學(xué)者凱梅尼曾指出，高住房自有率與“福利國(guó)家”是具有替代性的制度安排。當(dāng)一個(gè)國(guó)家把公共財(cái)政資源過(guò)多投入到對(duì)自有住房的扶持政策上，必然減少對(duì)其他福利的支持。
當(dāng)前，有研究發(fā)現(xiàn)，與其他收入形式相比，中國(guó)城鎮(zhèn)居民財(cái)產(chǎn)性收入分布的基尼系數(shù)是最高的，而且近年來(lái)對(duì)總收入差距的貢獻(xiàn)也在迅速擴(kuò)大。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，財(cái)富的兩極分化也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于收入的分化情況。陳杰說(shuō)，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展時(shí)期，從縮小貧富差距和實(shí)現(xiàn)“共同富裕”角度出發(fā)，還是應(yīng)該鼓勵(lì)勞動(dòng)所得為居民收入主要來(lái)源。此次十八大報(bào)告對(duì)居民財(cái)產(chǎn)性收入的提法修改為“多渠道增加居民財(cái)產(chǎn)性收入”，這應(yīng)該是有深意的。首先，不鼓勵(lì)居民把資產(chǎn)過(guò)度集中在住房上；其次，要廣開(kāi)渠道，增加居民其他方面投資途徑，分散資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。
如何抑制住房過(guò)度資產(chǎn)化？陳杰建議：主要從稅收制度入手。如通過(guò)實(shí)施房產(chǎn)稅，增加囤積成本，并使住房資產(chǎn)增值有相當(dāng)部分“歸公”。公共投資帶來(lái)的土地增值收益理應(yīng)多數(shù)轉(zhuǎn)換為公共資財(cái)，再投入為公共服務(wù)；其次通過(guò)調(diào)整交易環(huán)節(jié)的稅收，降低住房的可投資性。
過(guò)去幾年，上海市委對(duì)住房問(wèn)題明確提出“三個(gè)為主”(居住為主、市民消費(fèi)為主、普通房為主)的思路，這個(gè)指導(dǎo)思想對(duì)于穩(wěn)定上海房?jī)r(jià)、降低上海經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴度、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型都起到重要作用。陳杰預(yù)計(jì)，上海住房模式的有關(guān)經(jīng)驗(yàn)未來(lái)可能會(huì)向全國(guó)推廣。
變化2
頂層設(shè)計(jì)的同時(shí)，更多鼓勵(lì)地方自主創(chuàng)新和因地制宜
住房模式需要有框架性頂層設(shè)計(jì)，但頂層設(shè)計(jì)更多會(huì)來(lái)自基層好的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)與升華。陳杰說(shuō)，從歷史上看，住房公積金、住房合作社，乃至近年來(lái)政府非常看重的公共租賃房制度，都是地方根據(jù)自身情況自主創(chuàng)新出來(lái)的，在實(shí)踐中得到檢驗(yàn)，效果良好的才上升到一個(gè)地區(qū)乃至全國(guó)的住房制度。
即使有了頂層設(shè)計(jì)，也只能是總體框架，具體實(shí)施政策應(yīng)因地制宜，需要在地方實(shí)踐中不斷動(dòng)態(tài)調(diào)整完善。陳杰預(yù)計(jì)，未來(lái)中國(guó)住房模式將會(huì)在頂層設(shè)計(jì)把握大框架后，始終鼓勵(lì)地方根據(jù)自身實(shí)際情況自我調(diào)整，并給予充分空間。中國(guó)地域遼闊，地區(qū)間差異大，各地住房市場(chǎng)發(fā)展情況和住房保障面臨的形勢(shì)差別很大。不應(yīng)所有省份、所有城市都提供同樣比例的保障房。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，住房保障壓力主要來(lái)自外來(lái)人口。人口導(dǎo)入多的大城市、超大城市，住房市場(chǎng)調(diào)控力度大一些，保障投入多一些。外來(lái)人口少的中小城市，應(yīng)更多依靠市場(chǎng)機(jī)制來(lái)平衡住房供需、實(shí)現(xiàn)人人住有所居。
變化3
租賃式保障房成為主力
“市場(chǎng)配置和政府保障可以兼容和互補(bǔ)：有效抑制投機(jī)炒作，可以促進(jìn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展，政府的保障負(fù)擔(dān)也會(huì)減少大半，但如果住房保障過(guò)多以產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)形式提供，保障需求面循環(huán)擴(kuò)大，房?jī)r(jià)難以抑制，對(duì)保障形成新的需求，形成惡性循環(huán)。”陳杰說(shuō)，預(yù)計(jì)未來(lái)租賃式保障房將成為主力。同時(shí)，從保障與市場(chǎng)兼容角度來(lái)看，保障房將從現(xiàn)有住房資源中籌措挖掘。
一方面，新建的保障房為了滿足當(dāng)前亟需，設(shè)計(jì)不足，又沒(méi)有銷售壓力，質(zhì)量較低，難以長(zhǎng)期使用，存在資源浪費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，大量新建保障房，不僅與商品住宅競(jìng)爭(zhēng)有限的土地資源，使商品住宅稀缺性放大，商品房?jī)r(jià)難以回落，同時(shí)直接壓縮了中低檔商品住房的市場(chǎng)空間，商品住宅只剩下高檔房和豪宅，政府提供的保障房與市場(chǎng)化商品住宅之間出現(xiàn)過(guò)大的落差。
根據(jù)住房經(jīng)濟(jì)學(xué)的
“梯度消費(fèi)理論——住房過(guò)濾模型”，陳杰建議：政府通過(guò)房產(chǎn)稅等稅收辦法擠出閑置住房，或成立公共組織以租賃中介身份收購(gòu)空置住房的使用權(quán)，然后以租賃補(bǔ)貼來(lái)支持中低收入家庭從市場(chǎng)上租賃這些住房。新建住房還是主要由開(kāi)發(fā)商以市場(chǎng)化形式來(lái)運(yùn)作，更加專業(yè)和符合社會(huì)分工原則。由新建住房滿足高收入者不斷上升的住房改善需求，通過(guò)稅收等制度設(shè)計(jì)引導(dǎo)高收入者放棄原來(lái)的較舊住房，轉(zhuǎn)移給中間收入，中間收入再把手頭的中間品質(zhì)住房讓渡給中低收入者購(gòu)買(mǎi)或租賃。這樣更加符合市場(chǎng)規(guī)律的住房發(fā)展模式。目前不少地方都在利用現(xiàn)有房屋資源解決多層次住房需求方面進(jìn)行探索和嘗試，預(yù)計(jì)會(huì)得到更多鼓勵(lì)。
變化4
保障房更注重社會(huì)融合性
城市住房表面是建筑形態(tài)的住所，本質(zhì)是城市的“居住權(quán)”和“發(fā)展機(jī)會(huì)權(quán)”。要得到發(fā)展機(jī)會(huì)，就不能與社會(huì)活躍群體和公共服務(wù)資源在空間上隔離開(kāi)。
英美式自由主義經(jīng)濟(jì)體中，公共住房被看作市場(chǎng)淘汰者的最后避難所，居住者都是最低收入人群。雖然這些公租房租金一般十分低廉，確實(shí)起到托底保障的作用，但代價(jià)是低收入者的集中聚居，形成了嚴(yán)重的貧民窟現(xiàn)象，存在大規(guī)模邊緣化效應(yīng)，進(jìn)而產(chǎn)生自我循環(huán)的“貧困陷阱”。然而，在德國(guó)、荷蘭和北歐，公共租賃房或叫社會(huì)租賃房開(kāi)放給所有或大多數(shù)收入階層，各階層人士混合居住，公租房和私人租賃市場(chǎng)協(xié)調(diào)融合發(fā)展，形成一元化租賃體系。德國(guó)、荷蘭和北歐能做到公租房廣開(kāi)門(mén)戶的關(guān)鍵，一方面是靠直接發(fā)放給低收入者的租金補(bǔ)貼，另一方面是建立起一批不唯利是圖的非盈利性運(yùn)營(yíng)組織。在保本非營(yíng)利原則下，公租房采用歷史成本原則。只要租金能夠抵消資本的利息成本與運(yùn)營(yíng)成本就可以滿足，而公租房的資金實(shí)際成本將隨著時(shí)間因?yàn)橥ㄘ浥蛎浀淖饔枚粩嘞陆担鸩襟w現(xiàn)出成本競(jìng)爭(zhēng)力。
上海公共租賃房制度在設(shè)計(jì)時(shí)候就注意到這些教訓(xùn)和經(jīng)驗(yàn)，在全國(guó)門(mén)檻最低，實(shí)行開(kāi)放式租賃。盡管上海及全國(guó)各地城市當(dāng)前在推行公租房方面看似都遇到一些挫折，突出的是公租房租金水平不比市價(jià)低，以致出租率不足。但要看到，公租房的租金優(yōu)勢(shì)是需要一段時(shí)間積累才能體現(xiàn)出來(lái)的，為此對(duì)其長(zhǎng)期發(fā)展要有信心。然而，公租房?jī)H做到廣開(kāi)門(mén)戶是不夠的，還需要細(xì)化的貨幣化住房保障機(jī)制的配合才能讓更多低收入者受益。未來(lái)中國(guó)住房保障的發(fā)展，應(yīng)該是實(shí)物保障和貨幣保障并重的。