北京二手房?jī)r(jià)格在加速上漲，有的房源兩個(gè)月漲幅達(dá)30%。而且成交速度在加快。
消息讓學(xué)者感到擔(dān)心。“假定北京的庫(kù)存一下子被吃掉這么多，如果沒(méi)有新的填補(bǔ)，就會(huì)引發(fā)一段時(shí)間內(nèi)的供不應(yīng)求，有可能觸發(fā)現(xiàn)在已經(jīng)活躍起來(lái)的房?jī)r(jià)繼續(xù)上揚(yáng)。”財(cái)政部財(cái)科所所長(zhǎng)賈康在12月13日召開(kāi)的某論壇上稱(chēng)。華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)今年以來(lái)一直預(yù)言，由于供不應(yīng)求，明年3月，房?jī)r(jià)有可能報(bào)復(fù)性上漲。
很快，有一些機(jī)構(gòu)站出來(lái)辟謠。從2010年開(kāi)始，北京市統(tǒng)計(jì)局不再發(fā)布二手房平均價(jià)格。由于避稅等原因，二手房網(wǎng)簽價(jià)格低于實(shí)際成交價(jià)格，官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)嚴(yán)重失真。此后，大型房地產(chǎn)中介便各自發(fā)布其監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)。
但真相被掩蓋在紛亂的數(shù)據(jù)背后。
被掩蓋的真相
北京的二手房房?jī)r(jià)究竟上漲了多少，不同的中介會(huì)給出不同的答案。
根據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2012年北京二手住宅成交均價(jià)為24594元/平方米，比去年的房?jī)r(jià)上漲了8%，房?jī)r(jià)創(chuàng)歷史新高。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，2012年的成交均價(jià)是24000元/平方米，同比上漲4.3%。由于交易量的數(shù)據(jù)來(lái)自于北京市住建委的網(wǎng)簽系統(tǒng)，各家中介公布的數(shù)據(jù)中，交易量數(shù)據(jù)是相對(duì)一致的數(shù)據(jù)。
曾有一位不愿透露姓名的中介人士告訴本報(bào)記者，某中介機(jī)構(gòu)在發(fā)布某期房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)后，被主管領(lǐng)導(dǎo)要求調(diào)低漲幅數(shù)據(jù)，而該人士認(rèn)為，實(shí)際的漲幅還要高于發(fā)布的數(shù)據(jù)。民眾的真實(shí)感受亦是如此。
如果說(shuō)此前某媒體報(bào)道的北京部分二手房“一夜提價(jià)70萬(wàn)”是個(gè)案的話(huà)，那么，一月上漲10%則絕非少數(shù)現(xiàn)象。據(jù)鏈家在線(xiàn)提供的信息顯示，北京北三環(huán)47號(hào)院一套80平方米的兩居(1996年建成，南北通透)，年初相同類(lèi)型的房源報(bào)價(jià)280萬(wàn)至290萬(wàn)之間，6月份時(shí)報(bào)價(jià)310萬(wàn)至325萬(wàn)之間，12月份報(bào)價(jià)達(dá)345萬(wàn)。這并非孤例。
如果說(shuō)中介公布的數(shù)據(jù)缺乏準(zhǔn)確性，但或可反映一種趨勢(shì)。基本確立的是，2012年3月以來(lái)，二手房市場(chǎng)一直行進(jìn)在上揚(yáng)通道里。
偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析，今年二季度以來(lái)，二手住宅市場(chǎng)整體供不應(yīng)求，面對(duì)需求量的增長(zhǎng)，業(yè)主紛紛提高報(bào)價(jià)，推動(dòng)了二手房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師張磊回顧說(shuō)，2012年北京二手房走勢(shì)兩個(gè)高峰，第一個(gè)是在今年的6、7月份，第二個(gè)是10月底以后的年底小高潮。
在21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)中國(guó)區(qū)副董事長(zhǎng)兼總裁盧航看來(lái)，二手房市場(chǎng)是市場(chǎng)化程度最高的市場(chǎng)，而二手房業(yè)主也是最容易受到心理影響的，他們不具備操控樓市價(jià)格的能力。市場(chǎng)好時(shí)，旁邊拍出一塊高價(jià)地時(shí)，他們都會(huì)漲價(jià)；市場(chǎng)不好時(shí)，他們可能率先崩潰。而現(xiàn)在的提價(jià)行為，是預(yù)期的體現(xiàn)，買(mǎi)房也會(huì)博弈。
不可忽視的是，在二手房市場(chǎng)，不僅售價(jià)上漲，租金也在上漲。北京市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)稱(chēng)，2012年11月份，北京市住房租金同比上漲7.1%。但多個(gè)大型中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，二手房租金同比漲幅遠(yuǎn)超20%。據(jù)本報(bào)記者早前采訪，燕莎新源里附近的小兩居房租已從去年的3000多元，漲至目前的接近5000元。
業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，明年的房?jī)r(jià)上漲也幾乎成為定局。
胡景暉表示，近兩年住宅用地成交量大幅萎縮，將導(dǎo)致明年新房市場(chǎng)的供應(yīng)量稍顯欠缺，部分購(gòu)房需求將流向二手房，但城區(qū)二手房供求矛盾的激化，將給2013年二手房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)巨大壓力。
二手房該不該調(diào)控？
該不該任由二手房市場(chǎng)瘋漲下去？
此輪房地產(chǎn)調(diào)控，對(duì)新房市場(chǎng)已初顯成效，房?jī)r(jià)已趨于穩(wěn)定。但二手房租售價(jià)格卻頻創(chuàng)新高。政府對(duì)二手房市場(chǎng)的管控方法，除了在交易環(huán)節(jié)征稅外，主要是對(duì)交易秩序尤其是中介的不規(guī)范交易行為進(jìn)行管理。在盧航等資深人士看來(lái)，對(duì)交易環(huán)節(jié)征稅影響了大量二手房入市，反而減少了供應(yīng)量。
早在去年3月，房屋租賃市場(chǎng)出現(xiàn)快速上漲現(xiàn)象時(shí)，住建部房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司司長(zhǎng)沈建忠就表示，將把租金調(diào)控作為房?jī)r(jià)調(diào)控的一部分。但除了禁止群租這一規(guī)定外，未見(jiàn)其他舉措。去年7月13日，北京市政府曾發(fā)布《北京市房屋租賃管理若干規(guī)定》，旨在通過(guò)對(duì)租金過(guò)快上漲采取行政干預(yù)、提高對(duì)承租方的保障、增加租賃房源供給、遏制群租等規(guī)定來(lái)穩(wěn)定租賃市場(chǎng)，但租金也未控制住。
北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)陳志在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，在很多問(wèn)題未厘清之前，并不贊成對(duì)二手房市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。他認(rèn)為，二手房牽涉了很多社會(huì)問(wèn)題，房?jī)r(jià)上漲的原因在地產(chǎn)之外。
首先從上漲的原因來(lái)看，二手房?jī)r(jià)的上漲是供不應(yīng)求的體現(xiàn)。這在北京更為嚴(yán)重。這樣一個(gè)集聚能力很強(qiáng)的城市，必然會(huì)出現(xiàn)局部區(qū)域的住房短缺狀態(tài)，而租金和房?jī)r(jià)都成為了市場(chǎng)調(diào)節(jié)的手段。總有一天，北京的資源集聚能力會(huì)下降。當(dāng)生活成本過(guò)高之時(shí)，也會(huì)引發(fā)人才的外流。而許多二三線(xiàn)城市，并不存在著如此嚴(yán)重的住房矛盾。“但北京能否無(wú)限制的承載如此多的人？”陳志反問(wèn)，這也是管理者思考的。如果說(shuō)，長(zhǎng)期低利率的貨幣政策，使擁有房產(chǎn)的業(yè)主希望提高租金來(lái)彌補(bǔ)損失該不該反對(duì)？陳志認(rèn)為，租金被管理層關(guān)注是因?yàn)榭己朔绞降霓D(zhuǎn)變，租金上漲對(duì)于CPI的影響越來(lái)越大，而CPI則是對(duì)地方政府的考核指標(biāo)之一。
其次，從上漲的結(jié)果來(lái)看，政府要不要進(jìn)行干預(yù)。“我們是否應(yīng)該尊重憲法最基本的精神，和民法中對(duì)居民財(cái)產(chǎn)處置權(quán)的保護(hù)？”陳志說(shuō)。居民是否可以自由處置自己的房產(chǎn)，獲得收益？要不要保護(hù)擁有房產(chǎn)的中產(chǎn)階層？許多二手房的增值并不是房屋本身的增值，而是土地部分的增值，如果征稅，是收土地增值稅還是應(yīng)該收二手房交易稅？如果房?jī)r(jià)一有上漲就開(kāi)始加稅，房?jī)r(jià)下跌了政策是不是應(yīng)該取消？在提出數(shù)個(gè)疑問(wèn)之后，陳志認(rèn)為，許多問(wèn)題應(yīng)該暫時(shí)擱置起來(lái)，讓市場(chǎng)來(lái)發(fā)揮資源配置的作用，而非行政手段的調(diào)節(jié)。
而胡景暉認(rèn)為，如果房?jī)r(jià)繼續(xù)非理性上漲，最終結(jié)果是，今年下半年以來(lái)相對(duì)穩(wěn)定的政策格局將打破，更為嚴(yán)厲的政策還將出臺(tái)，例如北京近日要求非京籍須60個(gè)月連續(xù)在京繳納社保才能購(gòu)房，便是對(duì)“限購(gòu)”政策的再次加碼。
近期高層有關(guān)加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控的調(diào)子保持不變，但亦未有新的動(dòng)向。