12月16日，剛剛閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖。此時(shí)，距離去年工作會(huì)議提出的“要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸”已過去1年。
然而，21世紀(jì)網(wǎng)整理發(fā)現(xiàn)，一年來房地產(chǎn)調(diào)控基本上“只喊不調(diào)”，從調(diào)控結(jié)果看，百城房?jī)r(jià)與年初基本持平，僅微跌2元/平方米，十大城市房?jī)r(jià)反漲0.78%。隨著“喊話式”調(diào)控震懾效果減弱，市場(chǎng)預(yù)期逆轉(zhuǎn)，北京、深圳、廣州等一線城市開始出現(xiàn)了久違的“暴漲”、“倒房號(hào)”、“日光盤”……“房?jī)r(jià)的合理回歸”目標(biāo)漸行漸遠(yuǎn)。
北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉認(rèn)為，房?jī)r(jià)上漲具有階梯性特點(diǎn)，重點(diǎn)城市上漲，將帶來購(gòu)房者新一輪恐慌性購(gòu)房，若無更嚴(yán)厲的調(diào)控新政，房?jī)r(jià)反彈的勢(shì)頭將進(jìn)一步擴(kuò)大。
2012“喊話式”調(diào)控象征大于實(shí)際?
百城房?jī)r(jià)跌2元/平十大城市反漲0.78%
伴隨著11月全國(guó)房?jī)r(jià)與樓市成交數(shù)據(jù)的發(fā)布，2012年樓市已走入尾聲。
經(jīng)過一年的樓市調(diào)控，房?jī)r(jià)是反彈還是跳水?
21世紀(jì)網(wǎng)通過整理中指院今年以來的百城房?jī)r(jià)指數(shù)發(fā)現(xiàn)，2012年11月全國(guó)100個(gè)城市住宅均價(jià)為8791元/平方米，環(huán)比第6個(gè)月上漲，而與1月份的8793元/平方米基本持平，微跌0.02%。
其中，北京、上海、深圳等十大城市11月份住宅均價(jià)為15686元/平方米，環(huán)比10月上漲0.39%，與去年同期相比上漲0.15%，為今年以來首次同比上漲。十大城市房?jī)r(jià)與今年1月份的15588元/平方米相比，上漲了0.78%。
數(shù)據(jù)來源：中指院2012年1月-11月中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告
從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，11月百城房?jī)r(jià)與年初基本持平，十大主要城市反漲0.78%
，2011年底經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上提出的“房?jī)r(jià)理性回歸”并未實(shí)現(xiàn)。
而在2012年底，北京、深圳、上海等一線城市更是傳來了“暴漲”、“倒房號(hào)”、“搶房”等聲音，恐慌情緒在蔓延。不過，北京、深圳數(shù)據(jù)顯示，11月份成交的物業(yè)以大眾化的普通住宅為主。
剛需為何選擇在原本傳統(tǒng)意義上的樓市淡季入場(chǎng)?
一年來，雖然住建部、統(tǒng)計(jì)局、國(guó)土部等部門一再表態(tài)堅(jiān)決不放松房地產(chǎn)調(diào)控，然而始終未見有新的、更嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)。房?jī)r(jià)也在悄悄地漲起來了。
北京的購(gòu)房者陳先生對(duì)21世紀(jì)網(wǎng)表示，“半年前看中的房子沒舍得買，想等等新的調(diào)控措施壓壓房?jī)r(jià)再買，現(xiàn)在已漲了近40萬，后悔死了!”
中介代理閆權(quán)認(rèn)為：“今年前10個(gè)月累計(jì)起來的需求都積累到了11月釋放，是造成樓市年底爆發(fā)的一個(gè)原因。”憋了許久的剛需們，面對(duì)“喊話”調(diào)控下未跌反漲的房?jī)r(jià)，在年底忍不住出手了。
3輪喊話調(diào)控效果減弱 年底樓市翹尾爆發(fā)
2011年度中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)于2012年房地產(chǎn)調(diào)控的核心表述是“要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸”。
從2009年底至今的兩年多時(shí)間里，國(guó)家針對(duì)住宅市場(chǎng)相繼啟動(dòng)了四輪調(diào)控，相比“史上最嚴(yán)厲調(diào)控”的2011年，2012年的樓市調(diào)控顯得溫和。
21世紀(jì)網(wǎng)通過公開資料整理，將2012年的房地產(chǎn)調(diào)控分為三個(gè)階段，房?jī)r(jià)在一次次的喊話中震蕩微漲。
1月-5月：地方頻現(xiàn)“微調(diào)”，政府密集喊話，房?jī)r(jià)微跌
今年上半年的樓市調(diào)控，更多的是政府與地方“微調(diào)”之間的博弈。
上半年，中央宏觀經(jīng)濟(jì)的微調(diào)政策波及房地產(chǎn)，加上地方政府執(zhí)行政策變相放松，市場(chǎng)預(yù)期逆轉(zhuǎn)，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，上半年全國(guó)有近40個(gè)城市明確發(fā)文微調(diào)了樓市政策。針對(duì)地方的“微調(diào)”，住建部、統(tǒng)計(jì)局、國(guó)土部等部門一再表態(tài)堅(jiān)決不放松房地產(chǎn)調(diào)控，并對(duì)具體的微調(diào)措施予以糾正。
如，佛山放松了限購(gòu)，住建部就會(huì)堅(jiān)決讓其整改，收回政策;再如，北京出現(xiàn)了限購(gòu)資格造假的問題，住建部就會(huì)出臺(tái)一份專門重申限購(gòu)政策嚴(yán)肅執(zhí)行的文件，在全國(guó)范圍內(nèi)開始嚴(yán)查購(gòu)房資格造假的問題。
房?jī)r(jià)在相關(guān)部門的密集“喊話”中持續(xù)了去年9月以來的下跌趨勢(shì)，據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，5月份百城住宅均價(jià)8684元/平方米，實(shí)現(xiàn)了同比、環(huán)比雙降，但跌幅已在收窄。
6月-10月：樓市止跌逆漲，督查組出擊摸底，剛需“觀望”
半年的“觀望”，樓市并沒有出臺(tái)新的調(diào)控政策。“喊話”式調(diào)控，效果似乎越來越弱。一方面是住建部等各大部委在不斷的“喊話”，聲稱要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行最徹底的調(diào)控，一方面卻是主要城市房?jī)r(jià)和交易量開始出現(xiàn)反彈。
進(jìn)入6月，房?jī)r(jià)時(shí)隔9個(gè)月后止跌回升，中指院數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)百城住宅均價(jià)出現(xiàn)了0.05%的微漲，十大城市也止跌反彈0.75%，而剛剛公布的11月份數(shù)據(jù)顯示，十大城市房?jī)r(jià)環(huán)比、同比首現(xiàn)雙漲。
據(jù)住建部跟蹤的主要城市監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，一些樓盤其實(shí)在5月份和6月上旬已出現(xiàn)了提價(jià)行為。以北京為例，5月份上調(diào)售價(jià)的就有21個(gè)樓盤，而6月份成交量排名前100的項(xiàng)目中，80%的項(xiàng)目成交價(jià)出現(xiàn)了上漲。
針對(duì)樓市的“異動(dòng)”，7月24日，國(guó)務(wù)院派出8個(gè)督查組摸底全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，有關(guān)部委重申嚴(yán)格執(zhí)行樓市調(diào)控政策不動(dòng)搖。購(gòu)房者再次陷入“觀望”，房?jī)r(jià)漲幅持續(xù)收窄，各方都在等在督察組報(bào)告提交后的新政出臺(tái)。
但中央并沒有出臺(tái)新的調(diào)控措施，導(dǎo)致了預(yù)期發(fā)生分化，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。10月份，百城房?jī)r(jià)8768元/平方米，是6月份止跌后的連續(xù)第5個(gè)月上漲。
11月至今，十八大后未現(xiàn)樓市新政，剛需爆發(fā)，房?jī)r(jià)上漲
對(duì)于剛需年底的爆發(fā)，業(yè)內(nèi)不少人士認(rèn)為，十八大是個(gè)關(guān)鍵的時(shí)間點(diǎn)。
11月初，十八大召開后，調(diào)控政策未見有新的轉(zhuǎn)向，“觀望”情緒減退，不少剛需客戶擔(dān)心明年房?jī)r(jià)上漲開始出手買房。數(shù)據(jù)顯示，11月份，北京、上海等十大重點(diǎn)城市今年以來首次出現(xiàn)同比、環(huán)比雙上漲，部分重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)甚至超過調(diào)控前。北京二手房的成交量和價(jià)格也在11月達(dá)到了全年最高點(diǎn)。
深圳國(guó)土房產(chǎn)局的數(shù)據(jù)顯示，11月份一手住宅成交4352套，環(huán)比增加兩成，成交的物業(yè)以大眾化的普通住宅為主。
不過，中原地產(chǎn)華南區(qū)總經(jīng)理李耀智指出，根據(jù)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)可以看出，目前市場(chǎng)回暖，主要還是剛需為主，在限貸限購(gòu)政策不變的前提下，投資客很難進(jìn)場(chǎng)。
雖然住建部、統(tǒng)計(jì)局、國(guó)土部等部門一再表態(tài)堅(jiān)決不放松房地產(chǎn)調(diào)控，然而始終未見有新的、更嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)。而對(duì)于房地產(chǎn)稅(擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)、對(duì)存量房屋征稅、二手房交易稅費(fèi)的提高)、個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)、保障房建設(shè)、小產(chǎn)權(quán)房清理等政策，未見出臺(tái)。
房?jī)r(jià)在“喊話”調(diào)控中震蕩上漲，加上對(duì)十八大后明年經(jīng)濟(jì)的樂觀，部分剛需在年底入市買房。
市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)向 2013樓市反彈或崩盤?
政策的“只喊不調(diào)”促使了市場(chǎng)預(yù)期向賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，此外，供求關(guān)系的改變也在一定程度上為房?jī)r(jià)的上漲埋下隱患。
來自北京市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年前11個(gè)月，北京商品住宅新開工面積1455萬平方米，下降40.5%，而同期商品住宅的銷售面積卻增長(zhǎng)了52.7%，達(dá)到1179.2萬平方米。
“假定北京的庫(kù)存一下子被吃掉這么多，如果沒有新的填補(bǔ)，就會(huì)引發(fā)一段時(shí)間內(nèi)的供不應(yīng)求，有可能觸發(fā)現(xiàn)在已經(jīng)活躍起來的房?jī)r(jià)繼續(xù)上揚(yáng)。”賈康在12月13日召開的“2012-2013年住房形勢(shì)與政策研討會(huì)”上稱。
12月13日，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社聯(lián)合發(fā)布的2013年《住房綠皮書》認(rèn)為，今年四季度至2013年住房市場(chǎng)面臨著總體反彈與局部崩盤同時(shí)發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)，即多數(shù)城市繼續(xù)快速上漲，一些城市將崩盤;多數(shù)項(xiàng)目繼續(xù)漲價(jià)，一些項(xiàng)目將出現(xiàn)爛尾。
13日的研討會(huì)上，對(duì)于任志強(qiáng)曾經(jīng)拋出的“明年三月房?jī)r(jià)會(huì)暴漲”的預(yù)測(cè)，財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康指出，到底漲不漲，不能籠統(tǒng)地說，要具體城市具體分析。
對(duì)于多數(shù)城市，如果在房?jī)r(jià)溫和上漲的趨勢(shì)下，中央不采取有效措施，地方政府調(diào)控變相放松，市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生漸變，便有再度暴漲的風(fēng)險(xiǎn)。但是，對(duì)于一些泡沫特別嚴(yán)重的城市，由于投資和投機(jī)的撤離，將導(dǎo)致泡沫的破滅和樓市的崩盤，對(duì)于一些缺乏實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)或項(xiàng)目來說，由于資金緊張或資金鏈斷裂，將導(dǎo)致項(xiàng)目爛尾及企業(yè)破產(chǎn)。
但是，也有業(yè)內(nèi)人士表示：如果2013年房?jī)r(jià)再次暴漲，年輕人更買不起房了，同樣也租不起房，因?yàn)榉孔庖矔?huì)隨之大漲。而所有企業(yè)的商務(wù)成本為之大增，天量貨幣將再次涌入樓市，實(shí)業(yè)徹底淪為空洞。這種形勢(shì)若不迅速扭轉(zhuǎn)，離經(jīng)濟(jì)崩潰就不遠(yuǎn)了。“鑒于此，中央政府絕不會(huì)允許房?jī)r(jià)再次暴漲。”調(diào)控也不會(huì)只停留在“喊話”。