萬(wàn)科、綠地等四家公司12日聯(lián)合以54.3億元的底價(jià)拿下上海南站商務(wù)區(qū)地塊，樓板價(jià)1.1萬(wàn)元/平方米，此地塊成為上海今年以來(lái)的新總價(jià)“地王”。這是自11月27日以來(lái)短短半個(gè)月內(nèi)，誕生的第8個(gè)“地王”。
歲末“地王”頻現(xiàn)，引發(fā)人們對(duì)未來(lái)樓市的重重猜想。新一輪“地王熱”將會(huì)給樓市帶來(lái)哪些影響?是否意味著樓市進(jìn)入觸底反彈上行通道?“新華視點(diǎn)”記者就此進(jìn)行了追蹤。
“地王”頻現(xiàn) 房?jī)r(jià)又要開始吹“泡泡”?
自11月27日至12月12日，半個(gè)月里，從一線城市北京、上海到二線城市南京、蘇州，土地市場(chǎng)相繼誕生了8處“地王”。一度淡出人們視野的“地王”一詞強(qiáng)勢(shì)回歸，讓不少正在觀望的購(gòu)房者有些恐慌：平均每?jī)商炀统鲆粋�(gè)“地王”，2010年那輪“地王”扎堆出現(xiàn)后房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升，這是房?jī)r(jià)又要開始上漲的信號(hào)嗎?地產(chǎn)中介的判斷則更加直接：“面粉”漲價(jià)，“面包”當(dāng)然也要漲價(jià)了。
一些樓市新動(dòng)向則更增添了這種擔(dān)憂。數(shù)據(jù)顯示，自9月以來(lái)全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市逐月小幅增加。11月全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格環(huán)比仍繼續(xù)上漲，北京、上海等十大重點(diǎn)城市今年以來(lái)首次出現(xiàn)同比、環(huán)比雙上漲，部分重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)甚至超過(guò)調(diào)控前。
“地王”頻出，房?jī)r(jià)翹尾——樓市就此觸底反彈要“由冬入春”了?
“‘地王’不具有風(fēng)向標(biāo)意義。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹等專家認(rèn)為，從此輪“地王”的特點(diǎn)看，不能就此判斷房?jī)r(jià)就要大漲。
——地塊稀缺性較強(qiáng)，不具備普漲條件。
“購(gòu)房者對(duì)地價(jià)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的擔(dān)憂很自然，但市場(chǎng)環(huán)境與兩年前大不同。”中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌認(rèn)為，一部分優(yōu)質(zhì)地塊賣出高價(jià)并不能代表整體房?jī)r(jià)水平，與地塊本身的稀缺性關(guān)系更大。
據(jù)了解，此輪誕生的地王多為中心區(qū)域稀缺地塊，且面積相對(duì)較大，一些地塊的起拍價(jià)就已經(jīng)是“地王價(jià)”。如11月27日，北京市國(guó)土資源局掛牌出讓朝陽(yáng)區(qū)農(nóng)展館北路8號(hào)一地塊，掛牌出讓起始價(jià)為20億元，建筑控制規(guī)模59152平方米，以此計(jì)算，起始樓面價(jià)即高達(dá)3.38萬(wàn)元/平方米。
——即便是地王價(jià)格創(chuàng)新高，但多是“貼底價(jià)”成交。
一般判斷“地王”的標(biāo)準(zhǔn)有兩個(gè)，一是區(qū)域性土地單價(jià)破歷史最高，二是溢價(jià)率超過(guò)100%。據(jù)了解，12日誕生的上海“地王”拍賣起始總價(jià)為54.3億元，起始樓板價(jià)約為1.1萬(wàn)元左右/平方米。而最終成交價(jià)也是54.3億元，屬于“貼底價(jià)”成交。
新城控股執(zhí)行董事、副總裁譚為民認(rèn)為，從這一波土地成交的溢價(jià)率來(lái)看，并不算太高，有的雖然是“地王”，但基本上是底價(jià)成交，與上一輪“地王”集中出現(xiàn)時(shí)相比價(jià)格較為合理，土地市場(chǎng)并沒(méi)有出現(xiàn)“泡沫”。
——樓市調(diào)控力度仍然不減。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭等專家認(rèn)為，當(dāng)前樓市只能算是“暖冬”，房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅度上漲的可能性不大。調(diào)控政策不會(huì)放松以及庫(kù)存壓力，都是制約房?jī)r(jià)上漲的阻力。“地王”扎堆出現(xiàn)只是開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)預(yù)期較為樂(lè)觀，仍很難在短時(shí)間內(nèi)改變樓市“冬天”的現(xiàn)狀。
“地王”出爐的三大背后推手
半個(gè)月8個(gè)“地王”，背后有何推手?
——標(biāo)桿企業(yè)提前完成全年目標(biāo)，“不差錢”助推開發(fā)商制造“地王”。
雖然經(jīng)歷了將近一年的“低谷”，但11月初陸續(xù)公布的上市房企業(yè)績(jī)公報(bào)卻仍然“鮮亮”。截至11月，萬(wàn)科、保利、恒大三家地產(chǎn)商的銷售額已超過(guò)去年全年，多家上市房企宣布提前完成全年銷售計(jì)劃。中原地產(chǎn)發(fā)布的報(bào)告顯示，幾家已公布的房企平均銷售計(jì)劃完成率達(dá)到99%，明顯好于預(yù)期。
“下半年以來(lái)樓市止跌回穩(wěn)，開發(fā)商資金回籠加速，是其敢于拿地的關(guān)鍵。”北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉說(shuō)，“隨著業(yè)績(jī)的提升和銷售面積的增加，開發(fā)商資金回籠及時(shí)，具備拿地的資金條件。”
——開發(fā)商補(bǔ)充土地儲(chǔ)備與地方政府出讓土地意愿“一拍即合”。
由于去年底今年初一輪“走量不走價(jià)”的銷售策略，多家地產(chǎn)商去庫(kù)存化順利。來(lái)自北京的數(shù)據(jù)顯示，5月份作為去庫(kù)存化的“分水嶺”，全市商品房庫(kù)存量減少5萬(wàn)套之多，開發(fā)商壓力大大減輕，新一輪土地儲(chǔ)備需求增強(qiáng)。
開發(fā)商有拿地沖動(dòng)，地方政府也有著推地?zé)崆椤Ｖ性禺a(chǎn)網(wǎng)監(jiān)測(cè)的13個(gè)重點(diǎn)城市的數(shù)據(jù)顯示，11月份前29天的經(jīng)營(yíng)性用地供應(yīng)面積較10月同期上升約219%，除深圳環(huán)比下降外，其余城市均呈不同程度的上升。
上海易居房地產(chǎn)研究院報(bào)告顯示，11月，包括北上廣深在內(nèi)的10個(gè)典型城市土地出讓金收入為663億元，環(huán)比增長(zhǎng)23%，同比增長(zhǎng)0.4%，金額創(chuàng)16個(gè)月新高。
——宏觀經(jīng)濟(jì)面轉(zhuǎn)好，市場(chǎng)對(duì)樓市漲價(jià)預(yù)期增強(qiáng)。
10月份以來(lái)，北京、上海等一些一線城市再現(xiàn)“日光盤”現(xiàn)象，以中小戶型和五環(huán)外樓盤較為火爆的情況來(lái)看，剛需入市動(dòng)力較足。
“宏觀經(jīng)濟(jì)基本面向好和城鎮(zhèn)化政策釋放出的利好信號(hào)，增加了購(gòu)房者對(duì)于房?jī)r(jià)上漲的心理預(yù)期。”張大偉說(shuō)，“但‘地王’出現(xiàn)只是樓市回暖的跡象，根本談不上‘大漲的信號(hào)’，一線城市房?jī)r(jià)可能以穩(wěn)為主，一些二線城市的房?jī)r(jià)還有10%的漲價(jià)空間。”
土地市場(chǎng)“蠢蠢欲動(dòng)” 樓市調(diào)控面臨新考驗(yàn)
值得關(guān)注的是，此輪“地王”扎堆效應(yīng)對(duì)開發(fā)商和購(gòu)房者的心理預(yù)期影響較強(qiáng)，這也給下一步宏觀調(diào)控帶來(lái)了新的考驗(yàn)。
“作為房地產(chǎn)開發(fā)的前端，土地市場(chǎng)冷暖是開發(fā)商預(yù)期好壞的‘試金石’。”一家知名地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷負(fù)責(zé)人透露，今年銷售任務(wù)的超額完成和“地王”頻現(xiàn)確實(shí)讓開發(fā)商們信心大振，業(yè)內(nèi)都很看好明年的房地產(chǎn)市場(chǎng)。
在北京擁有兩套住房的程女士向記者坦言，人民幣貶值和股市行情走低，讓她把房地產(chǎn)當(dāng)成重要投資渠道。最近頻頻出現(xiàn)的“地王”更讓她蠢蠢欲動(dòng)，還想再出手購(gòu)房。
受訪多位專家提醒，應(yīng)警惕地方政府不斷高漲的推地?zé)崆榕c開發(fā)商持續(xù)膨脹的拿地沖動(dòng)形成合力，助推“地王”頻現(xiàn)，引發(fā)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，順勢(shì)推高房?jī)r(jià)。
日前召開的中央政治局會(huì)議仍明確提出，要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和住房保障工作。專家認(rèn)為，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)兩年來(lái)的調(diào)整，盡管取得了一些成績(jī)，但與最初定下的宏觀調(diào)控目標(biāo)還有差距，價(jià)格與絕大多數(shù)民眾有支付能力的期望價(jià)格還有很大差距，投機(jī)炒作現(xiàn)象并未徹底杜絕。如果現(xiàn)在放松樓市調(diào)控，必然會(huì)有大量投資性購(gòu)房者入市，房?jī)r(jià)地價(jià)反彈恐難避免，因此，現(xiàn)在對(duì)樓市的調(diào)控還不能放松，限購(gòu)限貸政策不能退出，房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍則應(yīng)順勢(shì)而為。
楊紅旭認(rèn)為，應(yīng)該高度重視“地王”帶來(lái)的“漲價(jià)預(yù)期”，緊抓樓市調(diào)控不放松，如果投資性的住房需求能夠繼續(xù)得到有效控制，房?jī)r(jià)大幅上漲的可能性不大，而政府加強(qiáng)保障性住房建設(shè)，增加普通商品房供應(yīng)的政策取向，對(duì)于穩(wěn)定供給也會(huì)起到積極作用。