2012年，以“限購”“限貸”為主要手段的房地產“最嚴”調控進入第二年。隨著政策的持續發酵，中國的房地產市場進入了一個深度博弈的階段。一面是中央反復強調調控不放松，另一面是在保增長的壓力下，一些地方政府在樓市政策上微調不斷;一面是房地產商放慢推盤速度，小幅降價試探購房者，另一面是買房人持幣觀望，等待價格大幅回調。在多方博弈中走過2012年的中國樓市，來年又將面臨怎樣的政策和市場格局?
調控博弈：中央不放松 地方在“微調”
延續著2011年房地產調控的高壓態勢，2012年伊始，全國房地產市場就進入了調控之下的冷凍期。在“穩增長”的大背景下，在投資壓力和財稅壓力之下，不少地方政府“微調”房產調控政策的舉動開始頻頻出現。
事實上，對于房地產調控政策的“微調”試探，從2011年底就已經開始。雖然廣東佛山在去年10月出臺的放松“限購”的政策僅僅一天就被叫停，但后繼者卻始終沒有停下試探的腳步。
據北京中原市場研究部的統計，自2011年下半年開始，截至2012年5月，包括北京、上海、杭州、重慶、成都、廈門、武漢、合肥、南京、常州、吉林、中山、長春、蕪湖、廣州從化、馬鞍山、沈陽、揚州等40多個城市出臺了不同角度的樓市微調政策，政策微調內容涉及限購變化、土地出讓、普通住宅標準、稅費優惠以及購房補貼等等。
雖然地方頻頻微調，但中央調控房地產市場的態度始終沒有變化，地方政策變化舉凡觸及“限購”“限貸”紅線的小動作無一例外地被叫停。
地方微調始終未能撼動中央的決心，但卻給市場傳遞出“期待變化”的信號。進入年中，隨著央行兩次降息，有關房貸松動、“限購”放松的傳言紛紛。在此背景下，6月中旬，銀監會、央行、發展改革委、住建部一周之內密集表態，回應市場傳言，明確表示房地產調控政策沒有變化也不會放松。
8月，隨著市場成交量持續走高，中央再次釋放明確信號，針對房地產市場的調控目標不變，政策只可能從嚴絕不會松動。
中央的嚴厲表態對穩定市場起到了關鍵性的作用，9、10月間，房地產市場再次降溫，整個下半年，雖然仍有地方政府調整樓市政策，但大多以鼓勵自主性需求為主，觸碰“限購”“限貸”紅線的政策微調幾近絕跡。
市場博弈：賣房者謹慎 買房者觀望
在政策博弈的同時，2012年房地產的市場博弈也不斷加深。
年初，持續低迷的樓市成交，再加上居高不下的庫存，促使開發商普遍開始采取以價換量的市場策略，全國房價在一季度全線回落。隨著價格的回落，觀望已久的剛性需求開始入市。6月開始，樓市迎來調控以來的第一個成交高潮，房價也開始悄然回調，樓市呈現平價放量的成交態勢。
然而，隨著庫存的減少以及地方“微調”的舉動，期待政策翻轉成為一些開發企業的心態。降低推盤速度，悄然提價試探購房者的心理成為三季度開發企業主要策略。而這種做法也觸動了購房者敏感的神經，進入樓市傳統旺季“金九銀十”之后，市場一反常態，再次低迷。
影響市場的關鍵性因素仍在“房價”二字。
“價格優惠不足，吸引力自然有限。”在今年深圳秋交會的現場，不少購房者都對記者表示，“這樣的價位，剛需是真買不起!”因此，看熱鬧似乎成了今年深圳秋交會最大的亮點。
回籠了資金的開發商期待著政策變化，寄希望于購房者頂不住價格回暖的壓力恐慌入市;而不少購房人則押寶調控升級，盼望開發企業扛不住市場的冷清再次降價拋售。“賣的小心翼翼，買的精打細算”，構成了今年樓市博弈的主基調。
不過，隨著各大房地產企業全年銷售目標的逐漸完成，不少開發企業開始將目光由回籠資金，轉向提高利潤。進入年底，“保價縮量”成為開發企業的銷售節奏。
博弈走勢：調控將繼續 博弈有空間
“購買住房目前仍是居民主要的資產保值方式。由于缺少投資渠道，一旦限購取消，被調控擠出的泡沫將再度干擾房地產市場穩定。”廣東中原研究經理瞿中奇說。
盡管年內政策博弈頻頻，但調控的大方向短期內依舊不會變化。
北京中原市場研究部研究總監張大偉表示，雖然“穩增長”離不開房地產行業的健康發展，但這并不意味著“穩增長”目標的實現要以動搖房地產調控為代價。在今年提出“把穩增長放在更加重要的位置”的同時，中央也強調了“穩定和嚴格實施房地產市場調控政策”的基本精神。
在許多業內人士看來，房地產調控政策仍然需要堅定不移地執行和貫徹，這既是中國房地產業健康穩定發展的內在需要，更是經濟結構調整、轉變經濟發展方式的必然要求。
政策的穩定對市場的博弈無疑將起到重要的影響。雖然目前樓市暖冬的格局已成，剛性需求再次入市，房價也在緩步回升，但只要政策的利劍高懸，投資、投機性需求被壓制，房地產市場就不會“一邊倒”，房價大幅反彈就很難實現，這也為買賣雙方的博弈留下了空間。