擠出了投機泡沫、調整了市場結構、抑制了房價過快上漲，持續了兩年多、號稱“史上最嚴”的房地產調控，也隨著近期樓市“暖冬”的到來，逐漸顯露出調控“邊際效應”減弱的跡象。專家表示，在當前房地產市場平穩發展基礎尚不穩固的情況下，現行調控政策仍有必要繼續堅持，更具長效性、更具市場化的政策也亟待出臺。
樓市調控持續 投機逐漸淡出
廣州人陳杰，在東莞有一家做品牌代工的小型服裝廠，服裝出口不景氣，他把投資房地產當副業。2010年廣州開始實施限購，已有三套房的他買不了房，轉而投資3只股票、買了兩個商鋪，“但都沒怎么賺錢”。說到這兒，陳杰有點無奈。
2010年起，以限購和差別化信貸為代表的調控政策被媒體冠名為“史上最嚴調控”，不少像陳杰這樣的“炒房客”開始改行。投機需求泡沫逐漸開始“淡出江湖”。
華南某大型房地產企業的一位售樓經理告訴記者，他最懷念的日子是2009年初，那時候賣房子像賣白菜一樣，多的時候一天能賣出十幾套，一個月光售樓提成返點的收入就接近十萬元。
2010年初，針對房地產市場過熱、房價持續上漲的情況，國務院先后出臺政策，擴大土地和普通住房供給、抑制市場投機、加強金融監管，形成一套政策組合拳。
中國房地產數據研究院執行院長陳晟認為，最嚴格調控政策執行已有兩年多，對房地產市場過熱起到了抑制作用，一、二線城市投機性需求基本被擠出市場，“這是調控最明顯的效果體現”。不僅如此，限購等調控政策也改變了房地產消費結構，以自主需求為主的中低價位、中小戶型剛需住房成為近兩年開發商的主打產品。
公眾期待與調控現實仍有差距
房地產調控不僅影響經濟，更關乎社會民生。百姓期待“房價合理回歸”，視調控為降房價“殺手锏”;與此同時，也有開發商和學者質疑“限購”“限貸”行政化色彩過于濃厚。
“公眾對政策的關切，甚至超過對房地產市場本身的變動”。廣東中原研究經理瞿中奇說。
在不少居民眼中，當前的市場變化離“房價合理回歸”的目標尚有距離。記者采訪時發現，很多公眾期待限購、限貸政策能倒逼開發商降價、甚至希望開發商資金鏈斷掉拋售。不少專家表示，房地產調控最優化的結果并非體現在讓房價大幅下降，而是“房價不漲、收入快漲”，或是住房雙軌制的盡快成型。
暨南大學管理學院教授胡剛認為，根據十八大報告提出的收入翻番目標，調控要起到的效果就是給上漲過快的房價“踩剎車”，等一等居民收入的提高。而本輪調控對過去一段時間房價快速上漲確實起到了明顯的抑制作用。
胡剛認為，今年以來，各地在房地產調控政策方面微調頻頻，其中鼓勵購房入戶、提供住房補貼等違反限購、限制投機紅線的微調被叫停，而以提高普通住房標準、提高公積金貸款上限等保障普通購房需求的措施則被默認。這充分體現了中央在抑制投機、保障基本住房需求的明確態度。
“尤其需要考慮的是，購買住房目前仍是居民主要的資產保值方式。由于缺少投資渠道，一旦限購取消，被調控擠出的泡沫將再度干擾房地產市場穩定。”瞿中奇認為，作為調控最嚴手段的限購和差別化信貸政策，預計明年年初仍會持續運行。
市場化調控是根本
一些專家和分析人士表示，今年以來房地產開發企業大致執行了年初“以價換量”、年中“平價放量”和年末“保價縮量”三種銷售節奏。不少標桿房企在調控之年銷售業績不錯。
中國指數研究院的數據也顯示，11月，全國100個城市住宅平均價格為8791元/平方米，環比上漲0.26%，自今年6月止跌后連續第6個月環比上漲，漲幅也進一步擴大。2012年的房地產市場儼然將在一片暖冬中落幕。
對于近期市場的量漲價升，主管機構和一些專家解讀為成交結構調整，不存在房價大幅反彈的可能。一些市場監測機構發現，隱藏在數據之下的現實情況是：不少房企一改到年終就縮減銷售的方式，在12月仍大量推貨，以求提高銷售業績。“這也表明，很多開發商今年的日子并沒自己說的那么好過。”瞿中奇表示。
也有部分專家分析，房地產的“暖冬”也反映出，由于利空出盡的影響和開發商對調控政策的適應，調控政策對抑制市場的“邊際效應”有所減弱，調控效果尚不鞏固，房價仍有出現大幅反彈的風險，調控不能放松。
近期，中央政治局在會議上再次強調加強房地產市場調控和住房保障工作。一些專家表示，這為此前搖擺不定的市場預期定下了基調，陳晟分析，這預示明年的房地產調控基本不會出現放松的可能性。
在業內人士看來，帶有濃厚行政干預色彩的“限購”“限貸”政策，最大的意義在于爭取時間，能否抓住房價回穩的機會，加快保障房建設，完善市場化調控手段，將是決定未來中國房地產市場能否健康穩定發展的關鍵。