相比此前樓市持續(xù)近半年的快速回暖，剛剛結(jié)束的“金九銀十”顯得十分清淡
房?jī)r(jià)走勢(shì)將趨于穩(wěn)定
樓市回暖腳步放緩
成交量自8月份以來(lái)連續(xù)3個(gè)月回落
盡管10月下半月主要城市的樓市成交量比“十一”黃金周期間有了明顯回升，但相比9月份，多數(shù)城市成交量仍然出現(xiàn)下降。據(jù)專業(yè)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，截至10月底，全國(guó)54個(gè)主要城市的住宅成交量合計(jì)為21.3萬(wàn)套，環(huán)比下降6.4%。這一成交量既是8月以來(lái)連續(xù)第三個(gè)月回落，也是最近半年來(lái)的低點(diǎn)。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，6、7月份一些城市住房成交量有明顯回升，主要原因是大量新樓盤(pán)陸續(xù)上市，商業(yè)銀行連續(xù)下調(diào)購(gòu)房貸款利率，并在基準(zhǔn)利率水平上進(jìn)一步下浮了購(gòu)買首套住房的貸款利率，減輕了居民購(gòu)房的實(shí)際負(fù)擔(dān)，使一段時(shí)期以來(lái)積累的住房需求集中釋放。也有部分購(gòu)房者受社會(huì)輿論的影響，改變了市場(chǎng)預(yù)期，急于購(gòu)房。進(jìn)入8月份后，交易量回升勢(shì)頭開(kāi)始放緩。
此前有所反彈的房?jī)r(jià)，也隨著成交量的下降而趨于平穩(wěn)。中原地產(chǎn)對(duì)北京簽約最熱門(mén)的50個(gè)項(xiàng)目的價(jià)格監(jiān)測(cè)顯示，10月份成交價(jià)格微漲或微跌的項(xiàng)目數(shù)基本持平，此前數(shù)月的房?jī)r(jià)普遍上漲現(xiàn)象有所收斂。但隨著部分業(yè)績(jī)較好的開(kāi)發(fā)商如中海、保利及招商等已完成或接近完成年度銷售計(jì)劃，市場(chǎng)的優(yōu)惠促銷力度正進(jìn)一步減小，供應(yīng)量也在放緩。年底除了銷售計(jì)劃完成不理想的開(kāi)發(fā)商有可能加大銷售力度開(kāi)展沖刺，整體房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)計(jì)仍將比較平穩(wěn)。
中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張大偉認(rèn)為，剛性需求釋放充分、成交量趨穩(wěn)、信貸政策沒(méi)有繼續(xù)松動(dòng)、部分項(xiàng)目連續(xù)漲價(jià)后性價(jià)比降低、調(diào)控仍然嚴(yán)厲等因素，是導(dǎo)致“金九銀十”樓市沒(méi)有繼續(xù)反彈的主要因素。但是相比去年底和今年初市場(chǎng)最冷淡的時(shí)期，目前樓市回暖的基調(diào)已經(jīng)確立，全年成交量比去年仍將有明顯上漲。整體而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)正出現(xiàn)交易量較為合理、房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定的積極變化，該變化有利于市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定。
房?jī)r(jià)反彈底氣不足
嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)有各項(xiàng)調(diào)控政策、鞏固調(diào)控成果將是政策面的主基調(diào)
今后一段時(shí)期，影響樓市走勢(shì)的很多因素都有可能發(fā)生變化，唯一確定的是，嚴(yán)厲的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策短期內(nèi)不可能松動(dòng)。
北京一位房產(chǎn)中介告訴記者，8月份以來(lái)，在幫客戶操作二手房買賣的過(guò)程中，他明顯感到無(wú)論是住建部門(mén)還是銀行，對(duì)購(gòu)房者的購(gòu)房資格和貸款能力的審核都越來(lái)越嚴(yán)格，申報(bào)資料稍有瑕疵，就有可能被住建部門(mén)認(rèn)定不能購(gòu)房，或被銀行拒貸。另一方面，以前如果客戶沒(méi)有購(gòu)房資格，花幾萬(wàn)塊錢(qián)還可能打打“擦邊球”，買一個(gè)購(gòu)房資格，但經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的嚴(yán)查，處理了部分違規(guī)操作的工作人員，目前這些打“擦邊球”的渠道已經(jīng)完全被封死。
“年初的時(shí)候，很多人都判斷今年底調(diào)控政策就會(huì)松動(dòng)。現(xiàn)在看，政策非但沒(méi)有松動(dòng)，反而執(zhí)行得更加嚴(yán)格，估計(jì)明年也很難出現(xiàn)松動(dòng)。”這位房產(chǎn)中介說(shuō)。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部上述負(fù)責(zé)人表示，隨著交易量回升，部分城市房?jī)r(jià)環(huán)比出現(xiàn)微漲。今年8月國(guó)務(wù)院向各地派出督查組，專項(xiàng)督查房地產(chǎn)調(diào)控政策執(zhí)行情況。從督查的結(jié)果看，盡管不少城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)環(huán)比上漲，但同比漲幅普遍仍為回落，有的仍是負(fù)增長(zhǎng)，沒(méi)有出現(xiàn)大范圍的房?jī)r(jià)大幅反彈現(xiàn)象。
盡管如此，部分城市房?jī)r(jià)的反彈已引起督查組高度重視。8月底以來(lái)，有關(guān)部門(mén)多次表態(tài)，要按照國(guó)務(wù)院對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的總體部署，繼續(xù)堅(jiān)定不移地貫徹執(zhí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，并采取了相關(guān)措施。國(guó)家發(fā)改委在9月、10月專項(xiàng)檢查商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)情況；國(guó)土資源部指出下一階段要嚴(yán)格監(jiān)控各地的房地產(chǎn)調(diào)控政策變化，避免部分地方政府重新陷入以刺激房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的模式；住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部表示繼續(xù)指導(dǎo)督促限購(gòu)城市嚴(yán)格執(zhí)行住房限購(gòu)措施，并根據(jù)督查結(jié)果，適時(shí)對(duì)執(zhí)行調(diào)控政策不力、放松調(diào)控政策，造成房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的地區(qū)進(jìn)行問(wèn)責(zé)。
除了部委的表態(tài)，在“金九銀十”期間，部分主要城市也紛紛出臺(tái)政策措施，進(jìn)一步強(qiáng)化、細(xì)化房地產(chǎn)調(diào)控。如上海嚴(yán)格檢查住房限購(gòu)政策執(zhí)行情況，北京加強(qiáng)限購(gòu)審核、要求京籍居民購(gòu)房須持二代身份證，杭州調(diào)整土地招拍掛方式，陜西出臺(tái)政策規(guī)定地產(chǎn)項(xiàng)目利潤(rùn)率控制在10%以內(nèi)等。
中原地產(chǎn)張大偉認(rèn)為，雖然近期沒(méi)有出臺(tái)更嚴(yán)厲的調(diào)控政策，但頻繁的表態(tài)和出臺(tái)措施，向市場(chǎng)傳遞了清晰的信號(hào)，對(duì)市場(chǎng)的影響更多體現(xiàn)在心理層面。目前整體調(diào)控政策力度依然很大，執(zhí)行更為嚴(yán)格，有利于市場(chǎng)短期實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)。中期看，只要繼續(xù)執(zhí)行限購(gòu)政策，并且信貸沒(méi)有明顯放松，房?jī)r(jià)地價(jià)就難以出現(xiàn)大的反彈。
三季度宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示的見(jiàn)底信號(hào)，更為堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控增添了一份底氣，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)下行壓力而放松房地產(chǎn)調(diào)控的可能性越來(lái)越低。今后一段時(shí)期，嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)有各項(xiàng)調(diào)控政策、鞏固調(diào)控成果將是房地產(chǎn)市場(chǎng)政策面的主基調(diào)。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部上述負(fù)責(zé)人表示，各地各部門(mén)應(yīng)堅(jiān)持調(diào)控政策不動(dòng)搖、不放松，堅(jiān)決遏制投機(jī)投資性購(gòu)房，努力增加普通商品住房供應(yīng)，隨著大量保障性住房的建成投入使用，市場(chǎng)預(yù)期進(jìn)一步穩(wěn)定，房?jī)r(jià)尚不具備全面反彈的條件。
做好房?jī)r(jià)反彈政策預(yù)案
房地產(chǎn)調(diào)控或?qū)⒚媾R地價(jià)上漲、供求緊張、流動(dòng)性增加等壓力
盡管樓市較為平穩(wěn)地度過(guò)了“金九銀十”，但風(fēng)平浪靜之下，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍暗流涌動(dòng)。從2012年三季度預(yù)報(bào)看，房地產(chǎn)企業(yè)整體經(jīng)營(yíng)情況相比2011年同期出現(xiàn)了明顯好轉(zhuǎn)。盈利房企的比例有所增加，但整體房企的利潤(rùn)率有所降低。同時(shí)，上市房企持有現(xiàn)金量與年初相比增長(zhǎng)近1/4，短期償債能力明顯提升，經(jīng)營(yíng)安全性有所提高。
隨著經(jīng)營(yíng)狀況走出谷底、資金鏈明顯改善，開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的判斷也一改上半年的悲觀，開(kāi)始積極拿地。8月以來(lái)，萬(wàn)科、恒大、綠地、保利、華潤(rùn)等房企紛紛投入巨資，增加土地儲(chǔ)備。
與此同時(shí)，地方政府受財(cái)政收入下滑的影響，近期也增加了土地市場(chǎng)的供應(yīng)規(guī)模。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，繼9月土地市場(chǎng)出現(xiàn)火爆后，整個(gè)10月份，包括北京、上海、廣州、南京、杭州在內(nèi)的全國(guó)10個(gè)主要城市土地市場(chǎng)成交規(guī)劃建筑面積為1510萬(wàn)平方米，成交金額超過(guò)400億元。土地市場(chǎng)的回暖跡象已經(jīng)出現(xiàn)。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張絮認(rèn)為，房企積極拿地，有利于增加未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)，穩(wěn)定供求關(guān)系。另一方面，隨著部分城市推地規(guī)模增加，高單價(jià)、高總價(jià)地塊紛紛出現(xiàn)，盡管近期住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同國(guó)土資源部聯(lián)合發(fā)文遏制地價(jià)非理性上漲，但近期土地市場(chǎng)出現(xiàn)的高溢價(jià)，對(duì)周圍區(qū)域市場(chǎng)及整體市場(chǎng)購(gòu)房者的預(yù)期都將產(chǎn)生影響。
相比土地市場(chǎng)對(duì)預(yù)期的影響，未來(lái)一段時(shí)間市場(chǎng)供應(yīng)量的短缺更值得擔(dān)憂。由于去年下半年以來(lái)開(kāi)發(fā)商普遍減少拿地，今年房地產(chǎn)項(xiàng)目新開(kāi)工面積一直處于負(fù)增長(zhǎng)，這將直接導(dǎo)致明年全年新入市項(xiàng)目減少。
為了緩解未來(lái)一段時(shí)間因市場(chǎng)供不應(yīng)求而引起房?jī)r(jià)波動(dòng)，有關(guān)部門(mén)將督促各地切實(shí)提高住房用地供應(yīng)計(jì)劃完成率，加大普通住房用地供應(yīng)規(guī)模，盡快形成住房有效供應(yīng)。指導(dǎo)各地提高行政辦事效率，加快普通商品住房項(xiàng)目的建設(shè)和上市，進(jìn)一步增加中小套型普通商品住房供應(yīng)。
此外，今后一段時(shí)期，國(guó)內(nèi)外貨幣層面的因素也將明顯影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的流動(dòng)性、購(gòu)房者的支付能力和預(yù)期，也有可能引起房?jī)r(jià)反彈。隨著美國(guó)、日本等進(jìn)一步實(shí)施量化寬松政策，人民幣匯率屢創(chuàng)新高，熱錢(qián)流入中國(guó)的規(guī)模將加大，其中一部分將不可避免地進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。住建部上述負(fù)責(zé)人表示，有關(guān)部門(mén)將繼續(xù)做好動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，密切關(guān)注住房成交量、房?jī)r(jià)等關(guān)鍵指標(biāo)的新變化，做好防止房?jī)r(jià)反彈的政策預(yù)案。加快研究并完善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策措施，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制。