18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布“10月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況”，其中價(jià)格上漲城市有35個(gè)。在價(jià)格上漲的城市中，一線城市有漲幅擴(kuò)大的趨勢(shì)。業(yè)內(nèi)人士表示，應(yīng)防止因價(jià)格波動(dòng)而引發(fā)的恐慌性需求集中入市帶動(dòng)市場(chǎng)升溫。
房?jī)r(jià) 35城市環(huán)比上漲
與上月相比，70個(gè)大中城市中，10月份有35個(gè)城市新建商品住宅(不含保障性住房)價(jià)格環(huán)比上漲，18個(gè)城市持平，17個(gè)城市下降。其中，環(huán)比價(jià)格上漲的城市數(shù)量增加4個(gè)，漲幅均未超過(guò)0.5%。從同比來(lái)看，70個(gè)大中城市中，56個(gè)城市價(jià)格同比下降，12個(gè)同比上漲。同比價(jià)格上漲的城市中，漲幅均未超過(guò)1.5%，漲幅比9月份回落的城市有1個(gè)。
二手住宅價(jià)格方面，與上月相比，70個(gè)大中城市中，32個(gè)城市環(huán)比上漲，20個(gè)城市持平，18個(gè)城市價(jià)格下降。環(huán)比價(jià)格上漲的城市中，漲幅均未超過(guò)0.8%。同比方面，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有55個(gè)，上漲的城市有15個(gè)。10月份，同比價(jià)格上漲的城市中，漲幅均未超過(guò)4.2%，漲幅比9月份回落的城市有2個(gè)。
中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉表示，10月房?jī)r(jià)繼續(xù)呈小幅上漲趨勢(shì)，且上漲與持平成主流。
“雖然10月住房銷(xiāo)售量較前兩月小幅下降，但下降幅度大幅收窄。”中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示，在住房銷(xiāo)售面積跌幅縮窄，成交量繼續(xù)增加的背景下，房企漲價(jià)動(dòng)力增加，再加上房企資金鏈好轉(zhuǎn)，以?xún)r(jià)換量動(dòng)力不足，因此，10月份價(jià)格的上漲，也反映了市場(chǎng)的情況。
的確，據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至14日，已公布10月銷(xiāo)售數(shù)據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)中，保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、綠城集團(tuán)、世茂房地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、融創(chuàng)中國(guó)、中駿置業(yè)、華潤(rùn)置地、禹州地產(chǎn)及遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等10余家標(biāo)桿房企均已完成全年銷(xiāo)售目標(biāo)。
“房企任務(wù)完成較好，以?xún)r(jià)換量動(dòng)力明顯不足。”張大偉分析認(rèn)為，在成交量上漲的情況下，房企資金鏈有所緩解，再加上已完成全年任務(wù)目標(biāo)，更不愿主動(dòng)降價(jià)以?xún)r(jià)換量，因此，從目前情況來(lái)看，樓市以?xún)r(jià)換量情況已經(jīng)結(jié)束。但在調(diào)控政策依然不放松的背景下，市場(chǎng)價(jià)格將維持小幅上漲的趨勢(shì)。
警惕 應(yīng)防恐慌性需求
值得注意的是，從10月份70大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)可以看出，一線城市中，北京、廣州和深圳的新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格分別上漲了0.3%、0.4%和0.4%。二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格方面上海、廣州、深圳分別上漲了0.2%、0.4%、0.4%。
“從10月份的價(jià)格變化情況看，一線城市房?jī)r(jià)漲幅再一次出現(xiàn)擴(kuò)大的趨勢(shì)。”鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張絮表示，受需求規(guī)模影響，一線城市價(jià)格控制難度明顯要高于其他城市，價(jià)格反彈幅度也相對(duì)較大。
張大偉指出，指標(biāo)環(huán)比連續(xù)5個(gè)月全面上漲，新建住宅的價(jià)格上漲幅度明顯超過(guò)二手房住宅。他認(rèn)為，前10月京滬廣深4個(gè)一線城市成交量同比均出現(xiàn)了20%以上的上漲，消化了大量庫(kù)存，為價(jià)格上漲提供空間；另一方面，從8月開(kāi)始的土地市場(chǎng)升溫從一線城市開(kāi)始，土地價(jià)格上行后，開(kāi)發(fā)商對(duì)房?jī)r(jià)更加看漲，也影響了購(gòu)房者的預(yù)期。
的確，據(jù)中原集團(tuán)研究中心監(jiān)測(cè)，截至10月，年內(nèi)全國(guó)主要54個(gè)城市新建住宅合計(jì)簽約套數(shù)為215.78萬(wàn)套，已經(jīng)提前2個(gè)月超過(guò)了2011年這54個(gè)城市總簽約量。
廣州市國(guó)土房管局發(fā)布的最新統(tǒng)計(jì)，10月廣州十區(qū)新建商品住宅網(wǎng)簽84.75萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)13.4%。而上海10月份樓市單月近90萬(wàn)平方米的成交量，已是自去年2月份以來(lái)第二高位，僅次于今年6月份。今年9、10月份上海樓市共計(jì)成交新建商品住宅168.6萬(wàn)平方米，比去年同期大幅上漲64.03%。
北京方面，雖然10月新建住宅簽約環(huán)比下調(diào)10.6%，二手房成交環(huán)比下降9%，但進(jìn)入11月以來(lái)，新建住宅簽約套數(shù)環(huán)比上漲113%，同比2011年同期上漲202%。
從統(tǒng)計(jì)局日前公布的1至10月房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行數(shù)據(jù)來(lái)看，房地產(chǎn)主要指標(biāo)開(kāi)始好轉(zhuǎn)，整體上出現(xiàn)企穩(wěn)向上的趨勢(shì)。近兩月土地價(jià)格及溢價(jià)率也都有所上漲，保利、招商等大型上市房企近期在全國(guó)市場(chǎng)內(nèi)頻繁拿地以布局全國(guó)。
業(yè)界分析指出，綜合上述表現(xiàn)，房企以?xún)r(jià)換量的動(dòng)機(jī)正在相應(yīng)減弱。對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，利潤(rùn)將會(huì)取代銷(xiāo)售額成為房企新的關(guān)注目標(biāo)，因此房?jī)r(jià)反彈壓力將隨之增加。
“一方面，金九銀十并未落空，整體依舊維持向上走勢(shì)，為年內(nèi)市場(chǎng)增加了一定的不確定性；另一方面，雖然宏觀調(diào)控并未放松，但一旦沒(méi)有明顯的政策信號(hào)釋放，目前觀望的部分需求可能會(huì)在年內(nèi)入市，也將在一定程度上加劇房?jī)r(jià)反彈風(fēng)險(xiǎn)。”張絮認(rèn)為，年底成交情況會(huì)在一定程度上影響明年的市場(chǎng)走勢(shì)，因此要謹(jǐn)防價(jià)格波動(dòng)而引發(fā)的恐慌性需求集中入市帶動(dòng)市場(chǎng)升溫。
政策 堅(jiān)持調(diào)控不放松
12日，住建部部長(zhǎng)姜偉新在十八大期間的記者會(huì)上表示，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策“現(xiàn)在還沒(méi)想放松”。
住建部政策研究中心主任秦虹日前也表示，堅(jiān)持抑制投機(jī)性需求，滿(mǎn)足合理住房需求仍是我國(guó)明年宏觀調(diào)控方向。并表示目前行業(yè)整合在加劇，過(guò)去沒(méi)有專(zhuān)業(yè)化能力、負(fù)債率過(guò)高、不理性發(fā)展的企業(yè)在調(diào)整，部分城市透支市場(chǎng)的行為開(kāi)始得到糾正，市場(chǎng)向健康方向發(fā)展。
秦虹預(yù)計(jì)，未來(lái)貨幣發(fā)行規(guī)模也會(huì)受控制。“寬松貨幣政策與房地產(chǎn)有高度密切關(guān)系，實(shí)際上這兩年已偏緊，已不可能像2009年那樣寬松了。”秦虹認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商已不可復(fù)制過(guò)去10年房地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)，企業(yè)戰(zhàn)略應(yīng)該趨于穩(wěn)健，切忌盲目擴(kuò)張。
近幾個(gè)月以來(lái)，多地樓市的剛性需求和改善性需求開(kāi)始大量釋放，全國(guó)主要大中型城市的房?jī)r(jià)在筑底之后，呈現(xiàn)微弱上漲之勢(shì)。業(yè)內(nèi)有分析指出，樓市成交量回升以后，房?jī)r(jià)并未出現(xiàn)大幅反彈的一個(gè)主要原因是當(dāng)前限購(gòu)政策并未放松，投資投機(jī)性需求仍被抑制。
近日，中原地產(chǎn)的一份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，全國(guó)已經(jīng)有武漢、廣州、重慶、貴陽(yáng)、鎮(zhèn)江等超過(guò)40個(gè)城市調(diào)整了當(dāng)?shù)氐墓e金政策，內(nèi)容涉及提升額度、省內(nèi)異地互貸等。中原地產(chǎn)指出，公積金政策調(diào)整對(duì)緩解自住購(gòu)房者入市作用明顯。該機(jī)構(gòu)同時(shí)指出，這些調(diào)整政策在對(duì)市場(chǎng)釋放微調(diào)信息時(shí)，并沒(méi)有影響限購(gòu)限貸的政策底線。從未來(lái)的政策趨勢(shì)上來(lái)看，樓市調(diào)控仍將成為一種長(zhǎng)效機(jī)制，抑制投資投機(jī)性需求這一初衷不會(huì)發(fā)生變化。“只不過(guò)，調(diào)控政策將逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)楦袌?chǎng)化的手段”。
中指院在分析房地產(chǎn)行業(yè)走勢(shì)時(shí)認(rèn)為，政策總體仍將偏緊，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期。該機(jī)構(gòu)分析指出，從宏觀環(huán)境來(lái)看，受?chē)?guó)內(nèi)外環(huán)境和自然規(guī)律影響，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)調(diào)控政策總體偏緊的可能性較大，抑制投資投機(jī)需求仍將是房地產(chǎn)調(diào)控政策的重要目標(biāo)。另外，在房產(chǎn)稅等長(zhǎng)效機(jī)制逐步完善之前，差別化信貸政策和限購(gòu)措施短期不會(huì)退出。
張絮表示，雖然近幾月房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，但漲幅仍然較小。無(wú)論新房還是二手房從市場(chǎng)環(huán)境和政策環(huán)境上看，并沒(méi)有完全處于上漲通道。因此，買(mǎi)賣(mài)雙方博弈的心態(tài)還會(huì)持續(xù)，價(jià)格仍難以大幅上漲。
而從未來(lái)的政策趨勢(shì)看，張絮認(rèn)為，由于我國(guó)購(gòu)房需求量仍然較大，以現(xiàn)在調(diào)控方式很難完全抑制投機(jī)性需求，因此預(yù)計(jì)下階段政策重點(diǎn)將放在加強(qiáng)信貸和稅收的差異化調(diào)控，并有所突破。