近日，陜西省下發通知，規定地產項目合理的利潤率要控制在10%左右，超出價格不許賣。這是在全國進行房地產調控以來，第一次出臺的地方限利令。此舉出臺之后，誰會哭，誰又會笑？這利潤率好算嗎？地產商們能干嗎？限制了地產商的利潤率，能不能就讓陜西的房子變得便宜一些？未來中國的樓市到底該怎么樣去管？央視財經頻道主持人陳偉鴻和著名財經評論員馬光遠、張鴻共同評論。
房價調控正值關鍵期，陜西首推商品房利潤不得超10%，此舉能否讓"暴利"變"微利"？"限利令"政策為何會引發爭議，除了限價、限購和限利外，未來樓市調控還能有何新招？
對樓市來說，傳統的金九銀十快要接近尾聲了，可是相關的新聞熱度去不減，而且日前陜西省住房和城鄉廳惠農省物價局聯合下發通知，要求分區域測算住房項目成本，并公布住房銷售價格區間，將合理利潤率控制在10%左右。超出價格區間的商品房，將無法在價格主管部門備案，也無法取得預售證。10%怎么測算，是大家關注的焦點。根據通知，商品房成本測算，包含土地成本，開發成本，管理費用銷售費用，財務費用，銷售稅金等項目，可參照2009年陜西省建設工工程量清單計價規則，設計建筑的各項價格指數，測算出較為準確的開發成本。這條新聞在當下格外引人關注。
劉濤：這個通知的出臺，一方面是要防止房價反彈，另外也是讓老百姓對商品房的成本心中有數，希望開發商既有利潤，老百姓也能買得起，把商品住房價格引導到滿足的自住型，和改善型住房需求的軌道上來。
電話采訪（樓盤銷售經理）：每一個樓盤的開發和建設，都是需要一兩年的時間，在這個時間以內，不管是人力上的成本還是物料成本，都是處在一個變化之中，所以房屋的售價區間，就很難確定下來。除非等房子蓋好，所有的成本都已經確定后再交售，才能消除開發商所承擔的潛在風險。
范女士：我覺得這個政策目的是好的，也可以看出政府調控房價一定的決心。但是成本公示，利潤封頂，以后開發商會不會為了壓縮成本，降低房屋的質量？
在房屋調價的焦灼時期，陜西樓市新政如何落實？到底起到怎樣的效果？留下的問號耐人尋味。
張鴻：限利令能看的清楚 但是算不清楚
（《央視財經評論》評論員）
限利令能看的清楚，但是算不清楚，它限制利潤，無非就是想讓房價能夠控制你的漲幅，那房價的構成其實就是成本加上利潤。為什么看的清楚？因為它就是包括土地成本，建完成本，到最后銷售成本，再有稅費，這是很重要的一個房價的構成。但是這么多年來，我們從來沒說清楚過，這個到底哪一個占多少比例，而且一個企業和另外一個企業是不一樣的。像有一些利潤率比較高的企業，他當然不愿意執行這個了。
上市公司第三季度績報已經開始公布了，有的利潤率很高也是在18、20，這在這個調控期間已經比較高了。有的小的區域性的民營企業，是五點幾的這個比例，我要是這些企業的話，我愿意10%。所以這樣一刀切，它不公平。有一些企業，它之所以能夠獲得比較高的利潤率，來自于他對自己的企業內控比較好，成本控制比較好。如果我能把成本控制在一萬，那10%的利潤率，我只能掙一千。但是成本控制不好的企業，他成本很高，比如兩萬，他反而能掙兩千塊錢。所以這就有一個導向，會讓那些企業把成本做高一點就行了。
關于限利令，第一，很可能會出現地產商，因此把自己的房價找到了一個定高的合理說法。如果成本漲了，員工成本也在漲，所以合法了。還有一個普遍的擔心，是對質量的擔心。因為我們都說一分錢一分貨，開發商如果說只能掙10%，可能他提供的就是白菜。而這種事情在于過去，我們其實在一些經濟適用房，一些保障性住房的項目上是遇到過的，那個品質肯定是和商品房是沒法比的。再有，開發商很可能變成什么呢？就是你能規定我蔥花，能規定我牛肉必須多少，但是我少賣一點不行嗎？我慢慢不推出了是不是可以？這你沒法限制我必須賣吧？
馬光遠：在房地產領域 限利令早就存在
（《央視財經評論》評論員）
很多的成本我們可能算不清楚，但是上市公司每年要搞報表，它不算清楚也得算清楚。2010年，因為萬科的銷售策略跟別人不一樣，他主要是周轉比較快，賣房子快一點，但利潤可能要低一點，按照這個的話，萬科、恒大的營銷特點是一樣的。如果說利潤是15%的話，我們看一下各大房地產的排行，他們肯定是排在倒數的。因為當時漲了五毛錢以后，蘭州人民不干了，為什么？因為蘭州人民每天早上的早餐基本就是牛肉面，那么漲5毛錢對整個家庭來講是一個很大的負擔。這個限完了以后，大家發現什么了呢？該有的蔥花沒了，那個牛肉也變小了。所以多年以來，在價格管制領域，基本上就是貓跟老鼠之間的游戲，但我們發現老鼠非常聰明。
說到房地產領域，事實上限利令，陜西并不是第一次。我們之前的經濟適用房是明確規定利潤的，也就是開發商本身的利潤，不能超過3%，當時有這么一個規定。但是我想住過經濟適用房的很多人都知道，有很多的基礎設施，你住進去以后發現必須換，比如說配水管、地漏、紗窗都要換。
張鴻：行政手段是否真的可以管住價格？
（《央視財經評論》評論員）
前兩天溫家寶總理也提到了調控，他說調控手段要逐步的完善，要逐漸的注重市場和法制的手段。我們看陜西的這個手段，他到底是更市場化了，更法制了？還是變成了一個行政的手段？這個政策大概是以為行政手段是可以管住價格的。如果這么容易就管住一個市場的價格的話，那么CPI什么通脹根本就不用了。我們就規定說，所有賣東西不能超過4%，那就管理住了，所以這是一個非常簡單的一個思維。我們現在要走法制化的手段、市場化的手段是什么呢？就是說我們更相信，價格是由什么來決定的，它不完全由企業的成本來決定，它由供需來決定的。我現在有三套房子，只有一個人要，那可能價格就很便宜。但是現在還有預期，十個人要，一百個人要那價格肯定就是不一樣了。
還有，就是我們在管理的時候，我們要知道邊界在哪里？就是政府在管理市場的時候，你要知道你的權限到底能管到什么程度？價格能不能管？如果你相信利潤率，控制利潤率或者是控制企業的成本，能夠讓房價下來的話，那OK，你首先要控制的是自己。比如你的土地賠償金，你的相關的稅費，你把這些先減了，而不是直接的讓企業控制他的利潤率，你雖然控制了利潤率，但實際的價格并沒有降下來。
馬光遠：用制度代替調控是未來的一個方向
（《央視財經評論》評論員）
實際上這個辦法一出來以后，我們前一段時間管理層曾經講過，我們未來的方向是法制的方向，市場的方向。如果是法制的方向，那么我們就要問百分之十的法律依據是什么？第二，現實之間是有差距的。第三，市場化的操作能不能完成？要真正的去控制企業的利潤的話，自然對于政府來講，監管的成本是相當高的，監管的效果又是非常差的。這么多年以來，事實上我們通過多年的調控，不斷的出臺政策，我們唯一的認識是什么樣的？要扭轉目前房價暴漲的局面，最關鍵的是什么？是扭轉預期。要扭轉預期最好的辦法是什么？是長效的治本的辦。長效的治本的辦法是什么辦法？是給大家信心的，法制化的手段。所以這么多年以來，我們一直說，一定要用制度代替調控，用法制化的手段來代替行政化的手段，這是未來的一個方向。
如果我們真的認為行政的手段可以控制，比如說10%，我們可以讓陜西的房價成為全國最幸福的房價的話，那這個手段我們可以用。而且不影響這個行業的發展。事實上，我們調控這個行業的目的是什么？是讓這個行業健康持續穩定的發展，未來城鎮化的空間非常大。如果到最后你把利潤控制住了，但是沒人蓋房子了，我想這不是我們要的一個結果。
楊東朗：房地產市場調控要運用市場的手段
（西安交通大學公共政策與管理學房地產研究所所長 《央視財經評論》特約評論員）
房地產市場調控我覺得首先是運用市場的手段，這個方向應該是最應該堅持的，所以從政策來講，我覺得調控的手段，有三個方面：有法律的手段，我們要完善有關的法律，現在我國的法律對房地產交易的法律有點粗，我們僅僅有一個《中華人民共和國城市房地產管理法》，我們沒有其他的一些（法律）詳細的法律跟上，已經有了的這些法律，要堅決執行。第二個用經濟的手段，交易的主體還是賣方跟買方。政府只是監管部門，一定要理順監管部門。第三個方面是用行政的手段。
張鴻：陜西限利令到最后很可能會不了了之。
（《央視財經評論》評論員）
我覺得陜西的這個政策，第一，可能在法規上需要找到很明確的說法。第二，在執行上，我覺得是很可能像幾年前，很多地方說的要開發商要成本構成一樣，會不了了之。
馬光遠：要在已有政策的執行上下更大的功夫。
（《央視財經評論》評論員）
在房地產調控方面，這么多年以來，我們還有一個經驗，就是沒有必要搞多大的一個創新，事實上只要把我們國務院出臺的一系列政策執行到位，不折不扣去執行的話，還是應該有效果的，沒有必要說，再在哪個地方去想辦法。與其在政策本身上想辦法，不如在政策的執行上下更大的功夫。