日益退燒的土地市場開始讓二三線城市扛不住，擬從別的渠道開源。西安市日前就正式通過相關方案，擬向包租公們征收房屋租賃稅。然而，當地學者擔心，若征收房屋租賃稅，每年數十億元的增收對于萎縮的土地財政作用甚微，反而將使得房東將稅費轉嫁至租房者身上，從而加重租房戶的負擔。
西安租房稅擬上位
據當地媒體報道，10月8日，西安市政府召開常務會，原則通過了《西安市綜合治稅工作實施意見》(下稱《實施意見》)。在該會議上，西安市市長董軍要求財政、稅務部門開展調研，盡快制定出西安房屋租賃稅收征管辦法。
房屋租賃稅是指根據財政部、國家稅務總局財稅200824號《關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》規定，對個人出租住房，不區分用途，在3%稅率的基礎上減半征收營業稅，按4%的稅率征收房產稅。目前，上海、深圳、沈陽、杭州等一些城市已經開始實施征收房屋租賃稅。
據了解，早在2010年西安市就擬征收房屋租賃稅，但是由于在操作層面面臨諸多問題，以及擔心對房地產市場可能帶來負面影響，因而作罷。西安市財政局一位不愿具名的官員告訴《中國經營報》記者，作為地方稅種的房屋租賃稅，是地方財政增收的一個途徑。事實上，早在2010年，當地財政部門就曾向西安市人大常委會提出，盡快試點征收房屋租賃稅，但由于私房出租市場比較分散和混亂，征收成本太高，征收工作一直進展緩慢。西安市近幾年一直未征收，除了在操作層面需要完善稅務系統的難度之外，正在擴張的西安房地產市場會造成相應的影響，進而會對土地市場形成一定壓力。因為2010年正是西安房地產市場較為火爆的一年，而在隨后的2011年初西安亦成為限購城市。
西安市地稅局一位負責人表示，此次市政府通過《實施意見》，擬征收房屋租賃稅的初衷是為了實現財稅應收盡收。目前西安市地稅部門正在與財政部門就征收細則進行研究。董軍強調，根據初步掌握的資料看，西安房屋出租率很高，交易量非常大，但稅收為零，沒有達到財稅的應收盡收要求。國內一些城市的房屋出租稅收已達到了十幾億元，因此這方面的工作要盡快開展。
值得關注的是在經濟下滑背景下，依靠土地財政的地方政府對于稅收的征繳力度再加大，并強調應收盡收。本報記者了解到，為此了擴大稅源，西安市將采取橫向覆蓋該市各部門、各個行業，縱向延伸到各區縣、鄉鎮街辦和所有企業，西安將建立一個龐大的綜合稅收網絡監控平臺，多層次、全方位監控稅收體系，達到應收盡收。
補充土地財政杯水車薪
房產業界分析稱，經濟增速放緩，土地財政吃緊，都促使地方政府想法增稅。尤其是房地產市場整體遇冷之后，地方政府對土地成交價格大失所望，只能以開源的方式彌補在土地市場上少增收的部分財稅。
根據中國指數研究院數據顯示，今年上半年，全國300個城市土地出讓金總額6525.98億元，同比下降38%，減少約4000億元。在40個大中城市中，西安土地實際成交2012年上半年，西安共成交397.26萬平方米，環比下跌37.43%，同比上升83.92%，成交額92.7億元，環比下滑40.15%，同比增加了53.81%。多數成交土地均底價成交。尤其在二季度西安土地共掛牌80宗，出讓279.17萬平方米，較上季度減少117.61萬平方米。
半年土地成交額不足百億元，肯定讓這座還在快速擴張的城市，在保障房、基礎設施等方面會感受到壓力。陜西獨立房產評論人苗雨分析指出，由于地方土地財政增幅減緩、城市其他基礎性投資動輒幾百億宏大計劃將難以維系，因此，西安作為重要的二三線城市亦開始強調房產市場的稅收通吃。
事實上，西安市除了擬征房屋租賃稅緩解財政壓力外，在房產市場的別的交易契稅征繳力度已經開始加大。西安多家房屋中介負責人還向記者稱，現在地稅部門對于二手房買賣的交易契稅也盯得更緊了。“若低于一定的成交價格，地稅部門將會卡的。買賣雙方的成交價格真的較低，但是若低于地稅部門的某一區域的指標價，交易手續將難以完成。”西安天順房屋中介王經理表示，尤其是在房價較為高的西安城南區域，若實際成交價格低于每平方米5500元，地稅部門仍將按照每平方米5500元來征繳稅收。
不過，由于在征繳房屋租賃稅方面還存在具體的征繳難度，業內人士預計，西安的房租稅實際上在征繳成本與實際增收效果上，未來可能并不能起到令地方財政增收的目的。陜西省社會科學研究院副院長石英指出，稅收是一種調節手段，也是一種再分配方式，一種新稅種是否征收要視具體情況而定。就西安市目前的發展情況來看，房屋出租市場整體平淡。若要開征的話，勢必對于租賃市場帶來一定的負面效應，尤其可能加重租房人的負擔。也有當地學者分析指出，當下經濟環境下，稅收調節收入分配的功能早已退居其次，地方政府現在急切的是要增收，而對于是否加重居民的實際負擔恐難以顧及。
有當地學者擔心，若征繳房租稅的話，按照目前二三線城市已經實施的房租稅情況看，征收情況也并不理想。因為到社區征收租房稅的成本成本與實際增收額度兩相抵扣之下所剩無幾。其補充財稅收入不足的目的，將在短期內演變成加重居民實際負擔。