記者日前從深圳市中級人民法院了解到，受國內外經(jīng)濟、金融形勢和房地產(chǎn)調控政策影響，深圳房地產(chǎn)市場出現(xiàn)階段性波動，房地產(chǎn)糾紛呈多發(fā)態(tài)勢。2008年以來，深圳每年的房地產(chǎn)案件總數(shù)都在一萬件左右。
深圳房地產(chǎn)案件每年逾萬件
深圳毗鄰港澳，一直扮演著香港人內地置業(yè)首選城市的角色。深圳房地產(chǎn)業(yè)得風氣之先，發(fā)展十分迅猛。早在90年代初，深圳房地產(chǎn)市場就進入活躍期。隨著2005年深圳房價加速上漲，房地產(chǎn)交易更加活躍，與此同時，房地產(chǎn)交易當中的糾紛也大量涌現(xiàn)。
深圳市中級人民法院日前發(fā)布的《深圳法院房地產(chǎn)審判工作白皮書》顯示，2008年1月至2012年6月，深圳兩級法院受理的各類房地產(chǎn)民事案件就多達56935件，收案標的總額高達279.9億元。
深圳房地產(chǎn)民事案件主要存在以下幾個特點：一是受房地產(chǎn)調控政策影響較大，案件總量居高不下。2008年以來，每年的房地產(chǎn)案件總數(shù)都在一萬件左右的高位波動。二是案件標的額相對較大，群體性糾紛較多。據(jù)統(tǒng)計，2008年以來，全市法院受理的房地產(chǎn)案件中，涉及100名以上當事人的群體性案件就有30余起。三是傳統(tǒng)類型案件比重較大，新類型案件不斷涌現(xiàn)。房屋買賣合同、房屋租賃合同、物業(yè)服務和建設工程合同糾紛這四種傳統(tǒng)類型案件占一審房地產(chǎn)案件總數(shù)的63.42%，比重較大。而涉及房屋優(yōu)先購買權、建筑物區(qū)分所有權、小區(qū)業(yè)主自治、停車位的案件以及因所有權爭議提起的確權和執(zhí)行異議之訴這些新類型案件也逐漸增多。四是復雜疑難案件增多，審理難度不斷加大。這既有案件本身的因素，認定事實和適用法律難度大，也有信訪等案件之外的因素給案件處理帶來的壓力。
房地產(chǎn)案件曝行業(yè)“潛規(guī)則”
深圳市中級人民法院相關負責人接受記者采訪時談到，在一系列房地產(chǎn)案件的審理過程中，房地產(chǎn)行業(yè)“潛規(guī)則”浮出水面。
一是建筑市場違法分包、轉包和掛靠現(xiàn)象突出。有的建筑企業(yè)很少參與工程的實際施工，而以出借資質、收取管理費作為主要經(jīng)營收入。這些違法行為導致法律有關施工單位資質的規(guī)定形同虛設，工程質量難以保證，并由于質量問題和拖欠錢款引發(fā)大量糾紛。
二是部分房地產(chǎn)開發(fā)商違規(guī)違約現(xiàn)象尚待糾治。比如：建設部2001年頒發(fā)的《房地產(chǎn)銷售管理辦法》就明確規(guī)定，不得以返本銷售和售后包租的方式，出售未竣工的房屋。2006年5月，建設部又對當時再度盛行的“返租經(jīng)營”未竣工房產(chǎn)再次發(fā)文，明確“售后包租”、“承諾回報”等為房地產(chǎn)廣告明令禁止的內容。有的開發(fā)商為規(guī)避法律，在售樓時另成立一家公司負責與小業(yè)主簽訂代理出租合同，利用政策漏洞打擦邊球，達到售后返租的目的。一些案件在開發(fā)商收到房款后，負責運營的公司拖欠租金，甚至停止經(jīng)營、欠租逃匿，導致小業(yè)主無法收到約定租金。
三是房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)亟待規(guī)范，房地產(chǎn)經(jīng)紀人素質有待提高。四是物業(yè)公司服務質量有待提高。在一些案件的審理過程中發(fā)現(xiàn)，部分物業(yè)公司不按照物業(yè)服務合同的約定履行義務，重管理輕服務，對一些重大事項不按法律法規(guī)的要求提交業(yè)主大會決定，對維修資金不進行�？顚Ｓ�，不定期定點公開收支賬目，對業(yè)主投訴的問題不進行及時處理。甚至有物業(yè)公司采取非法手段對業(yè)主委員會委員進行拉攏、威脅，干擾業(yè)委會正常行使職權，引發(fā)業(yè)主不滿。一些小區(qū)的業(yè)委會未能充分發(fā)揮職能，維護業(yè)主合法權益，有些小區(qū)甚至沒有成立業(yè)委會。在不能通過業(yè)委會反映訴求的情況下，業(yè)主與物業(yè)公司的沖突更加直接，也更加激烈。
守約意識和風險意識亟待加強
記者從深圳市中級人民法院了解到，不少房地產(chǎn)糾紛都是由于買賣雙方守約意識和風險意識不強造成的。建筑市場事前約定不明手續(xù)不清事后相互扯皮的情況較為常見。
據(jù)深圳市中級人民法院相關負責人介紹，在二手房買賣當中，很多當事人不重視合同約定，不嚴格按照合同約定的期限履行合同義務。有些賣方全權委托經(jīng)紀人員和擔保公司辦理贖樓及過戶手續(xù)，對交易過程甩手不問，甚至對受托人未按期贖樓的情況都不知悉。有些買方對限購政策和房貸政策不作事先了解，在簽約后才發(fā)現(xiàn)無法履行合同。還有些買方明知自己屬于限購限貸政策約束的對象，無法辦理房貸和過戶手續(xù)，仍與賣方先簽訂合同，在簽約后再要求賣方同意其以他人名義辦理過戶，在賣方不同意或者找不到符合過戶條件的買方的情況下，買方因無法繼續(xù)履行合同往往要支付高額違約金。
同時，一些企業(yè)和個人風險意識不夠，以僥幸心理購買不具備交易條件的福利房、微利房、經(jīng)濟適用房甚至農(nóng)民房，為事后的法律糾紛埋下了隱患。