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房地產市場逐漸回暖，是近期美國經濟領域為數不多的好事之一。在日前全球矚目的貨幣政策會議中，美聯儲將新一輪量化寬松政策(QE3)的主攻方向確定在抵押貸款支持證券(MBS)而不是美國國債之上，也表明了美國貨幣政策制定者將以樓市為支點來撬動整個經濟的決心。
從近幾十年美國經濟運行規律來看，樓市狀態可以當作判斷復蘇強弱的“體溫計”之一，其敏感度也不輸股市。回顧此前兩次美國經濟復蘇由慢轉快的過程，美國樓市都先知先覺提前啟動，近觀當下，已經闊別牛市數年之久的美國房地產業正在蠢蠢欲動。
統計顯示，衡量美國樓市的多項指標趨好：8月份的美國舊房銷售量環比增加7.8%，新房開工量環比上升2.3%，而9月份美國住宅建筑商信心指數雖在枯榮指標(50)之下，但延續了此前數月的升勢，并創下2006年6月以來新高(40)。此外，幾年前因貸款購房而變成“負翁”(房屋價值低于所欠抵押貸款額的負資產房主)的美國家庭逐漸轉“正”，喪失抵押贖回權的購房者數量也在減少。有華爾街投行分析師預測，美國房價未來幾年上漲勢頭將逐步增強，并將在2022年達到2006年的歷史峰值水平。
美國樓市最近一次對整體經濟增長貢獻正能量，要追溯到2005年，但目前美聯儲依舊對其寄予厚望。按美聯儲的邏輯，其進入抵押貸款市場大量購入相關債券后，可以壓低抵押貸款利率，起到提振購房需求的作用，這樣會產生兩方面結果，一是推動房價上漲，有利于增強房產自有率接近七成的美國家庭的消費信心，為占美國經濟比重2/3的消費者開支提供可靠動能，二是憑借回暖之勢吸引大量投資進入房地產領域，通過蓋房建樓來提供大量就業機會。此外，美聯儲按月購入抵押貸款證券，相當于向市場“蓄水”，巨大的流動性將推高風險資產價值，進而從賬面上挽回美國家庭被金融危機吞噬的財富，從而變目前的負面財富效應為正面。美聯儲的一份報告曾顯示，美國家庭資產的中位數凈值從2007年的12.64萬美元降至2010年的7.73萬美元。
正因如此，美聯儲才將抵押貸款支持證券作為QE3的首選，不僅每個月的購買規模達400億美元，而且繼續執行“扭曲操作”(OT)時，也將抵押貸款支持證券作為美國國債的替換對象。
然而，上述邏輯只是美聯儲的一廂情愿，QE3能不能對樓市復蘇起到順水推舟的作用還有待觀察。此前兩輪量化寬松已經證明，美聯儲干預市場均未獲全功，尤其是傳導機制失靈，令巨大的流動性僅在金融系統內部循環。本次對抵押貸款支持債券下手，也要看銀行業是否俯首貼耳，依美聯儲之計行事。統計顯示，因信用記錄不良、收入不足、貸款標準嚴格及房屋凈值為負等因素影響，大多數美國購房者仍無法享受到低利率貸款優惠。今年第二季度，美國大約69%的房主的按揭利率高于5%，其中33%的按揭利率超過6%。
以本輪金融危機而論，禍起美國樓市的次級抵押貸款危機，之后美國經濟遭受重創并殃及全球，再之后世界經濟步入波浪形的緩慢增長期，若能以美國樓市復蘇作為終點，確保美國經濟企穩，倒是應了解鈴還須系鈴人這句老話。需要警惕的是，美國樓市別再因為低利率和高投機而踏上“非理性繁榮”那條老路。
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