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解說：數家北京家居建材賣場倒閉，是否源起樓市遇冷？房價回暖，地產商爭相拿地，冷暖之間樓市將何去何從？《央視財經評論》正在關注。
主持人：各位晚上好，這里是正在為您播出的《央視財經評論》，歡迎您的收看，我是沈竹。今天我們來談談中國的房地產。那最新的消息稱，北京家居的大賣場在批量的倒閉，半年時間里關門有8家。但是與此同時我們最近又聽到，在很多的城市，房地產商又重新的燃起了熱情，頻頻地大手筆來開始拿地。在這種冷熱癥同時存在的一個復雜的情形下，我們究竟應該怎樣去判斷當下的房地產市場，那未來的房價走勢又將會如何？近來，一線城市的房價是回暖上漲，各地樓市的調控是否又要再出重拳呢？今天我們將就此展開評論。我們的兩位評論員是大家熟悉的馬光遠和張鴻，那首先我們也是通過短片來了解一下建材行業如今所面臨的難題。
解說：全球最大的家居建材超市家得寶，突然在13號關閉了鄭州，西安，天津，青島四個地方的門店。15號的下午，記者在家得寶鄭州店看到，協防隊員和家得寶建材家居超市的一些員工，用推車等物品阻礙物將超市大門封閉，不允許任何非超市的員工進入。一些員工說，家得寶突然退出，讓他們有些措手不及，只能用這種方式盡可能的維護權益，減少損失。
張姍姍（鄭州家得寶建材家居超市員工）：就六點左右，因為裝修問題要關店，顧客也在結帳，等顧客走完之后店門就關了。
解說：家得寶中國公司新聞發言人表示，這次關停是一次戰略調整，對受到家得寶關店影響的各方公司將會給一個交代。家居賣場不景氣的新聞近來備受矚目。在位于北京朝陽區白家樓橋的一個大型家居建材城，幾個月以前還正常開門營業的賣場已經被徹底荒廢，大鐵門擋住了進入賣場的通道，而商場的周邊無人清理的雜草已經長到了半人多高。
北京市民：半年前家里裝修（在）這里購買些家具，今天過來一看，好多店都關門了，不知道為什么。
解說：記者驅車，沿著北京的五環路繞了一圈發現，包括興隆家居建材城，京開利德家居賣場，東方家園立水橋店，百安居橋北店，居然之家大東發店等。要么相繼關門，要么在撤場搬遷，這兒規模龐大的大賣場都曾經有過上萬，甚至幾萬平米的經營面積。
在位于北京朝陽區大黃莊橋附近的紅星美凱龍旗艦店，記者根本看不到多少顧客，豪華的扶梯顯得空空蕩蕩。
記者：這個店什么時候開的？
紅星美凱龍店經銷商：（去年）年底。
記者：這人比較少啊。
紅星美凱龍經銷商：沒人。
記者：沒人啊。
紅星美凱龍經銷商：對。
解說：在附近的東方家園官莊店記者看到，原本是賣家具的二樓專賣場已經被一分為二，緊靠扶梯的這邊被改成了小吃攤，服裝店和超市，顯得人頭攢動，顧客臨門。而另一邊保留的家具賣場卻少有人光顧，一些店鋪已經貼出了撤店甩貨的宣傳語。中國建筑材料流通協會公布的數據顯示，上半年，全國規模以上建材，家居賣場累計銷售額達到5539.3億元，同比下降7.66％，是近五年來首次增速下滑。
主持人：那最近也有一系列的業內人士預測，建材行業今天的遇冷是預料之中的一個事情，而建材行業的大賣場的一些倒閉跟上游房地產調控呢，應該說是有一個必然的聯系，我不知道兩位評論員當看到今天建材市場這簫條情況的時候，是不是也并不意外？
張鴻（央視財經評論員）：不意外，意料之中的，只是看上去有點慘，因為去年我在裝修房子，我覺得我去的很多地方都還算好，沒想到去年底開始他們很多就撐不住了，剛才你說8家，其實北京從去年底，去年下半年到現在已經有12家，最近半年8家，已經有12家，然后還有5家可能就要撤場或者換地方。
主持人：大型的還是小型的？
張鴻：都是大型的，所以它其實這是一個房地產本身簫條帶來的一個影響，同時，在賣場形式上也是一個經營模式帶來的這樣一個沖突，因為過去房地產好的時候它擴充太厲害了，我看中國家具協會有一個數據，去年建材行業的銷售是2000億，如果說是一萬平米能賣1個億的話，一般來說是這個概念，所以2000萬平米賣場就夠了，但現在有多少呢？4000萬的賣場，擴張的太多了，所以即使是房地產不增長，不下降，不增長，那它就有一半要倒閉，所以涉及到經營模式；還有一個經營模式是什么呢？就是一二線城市過去這種賣場，我們知道東方家園什么，百萬居什么的它們基本都在市區內，你看北京多數都在城八區，但是現在你說城八區里邊還有多少新房出售呢？都已經往周邊去了，再往周邊去，我買的房子已經離河北不遠了，我何必跑到城里來買你的這個家居呢？我直接奔河北香河去，所以你看很多人都開始到香河去買對吧。
主持人：也就是說這樣的一個市場遇冷，除了跟房地產調控有關系之外，跟我們市場的一個飽和度也有關系，前期的擴張之快也有關系，老馬認為原因還有哪些？
馬光遠（央視財經評論員）：所以我們現在看到，很多大賣場之所以撤店，那么一方面張鴻講了是一個距離的一個原因，更重要的是什么呢？他們和商戶之間最后是互相擠壓，互相擠壓最后沒有利潤，那么為什么沒有利潤呢？就是因為地價炒高了，低價炒高是什么原因？是房地產的原因，所以除了產能過剩以外，我們說很多行業本身的發展它是有規律的，也就是你發展到一定程度，你對一個行業過于依賴的話，那么你到最后你會發現，這個行業成了你本身的一個殺手。
主持人：那未來還會有哪些相關的行業繼續重蹈覆轍？
馬光遠：我覺得你比如說這個，我認識一個那個做瓷磚的，在瓷磚行業做的應該說比較大，那么他們對整個的這種房地產的依賴就非常強，我記得是5月份的時候他們要開一個這個經銷大會，他告訴我說，5月份本身經銷大會的表現決定著這一年的表現，然后開完會以后，他第一時間給我打了電話，說這一年我們這個行業基本完蛋了，那么為什么說這個行業完蛋了呢？因為從來沒有看到說有一年的情況，即使他講在08年的時候，情況也沒這么糟糕，那么他認為，導致他們這個行業出現問題的關鍵，那么一個當然是也跟產能過剩有關系，也就是說這么多年以來，他們依據房地產本身的發展不斷地在擴張產能，另一方面呢跟房地產的調控也有關系，所以凡是跟房地產上下游有關的，我想在這么一個大背景下，大家肯定都要考慮兩個問題，第一個是產能的規模問題，第二個是什么呢？整體的大環境本身對企業的應對策略應該造成一個什么樣的影響，企業應該怎么樣來進行面對。
主持人：就此我們來聽一下網友的評論，我們看一下網友“劉峰”的觀點，他說目前的房產調控政策已見成效，建材商因為資金鏈的一個斷裂而倒閉不足為奇。但隨著經濟復蘇無期，以及房產剛需的現實，這種政策是不可持續的。近期房產商似乎已經嗅到了房產政策放松的一個味道，提前拿地布局，拿地熱也就成為了必然的結果。
這位網友說到另一方面，就是一冷一熱，今天我們的主題也是一冷一熱，哪點熱呢？就是我們同時看到建材廠商倒閉的過程當中，也看到了一系列的房地產商在瘋狂的拿地，為什么說瘋狂呢？是最近比較集中的在拿一些個地塊，那這種情況的表示意味著什么？這種情況的出現是否意味著背后有一些政策松動的跡象？我們不妨也通過小片子來進行一下梳理。
解說：近期土地市場也頗心音眼球。進入9月，萬科在6天里花費68.84億元在青島，廣州，賀飛，順德四個城市拿地。萬科總裁郁亮解釋說，企業不差錢，只差地。8月份萬科銷售額一路走高，達到113.5億元，同比增長8.3％。北京9月份的土地市場也是熱度不減，有多達30宗的土地將進行掛牌拍賣。
陳明曦（記者）：我身后這個被藍色擋板圍起來的區域，就是其中一塊炙手可熱的月壇南街商業用地，這塊地是金融街地區新些年放量的少有的優質商業用地。周邊的寫字樓基本上每月每平米的足金都在300元至500元左右。這塊地從8月31號開始在網上進行公開地掛牌拍賣，也引起了包括保利，萬科等多家大型房企的關注，業內人士也預計，這塊地最終的成交總價有可能逼近40億元。
解說：記者計算發現，目前掛牌的所在地塊按起始價計算已經超過了160億元，而今年前8個月，北京全市的土地出讓金總和才有244億元，9月份有望超過這一個數字。數據顯示，9月上旬，10家大型房企中有3家出手拿地，萬科、恒大、華潤三家房企合計拿地的金額達到82.4億元，超過了8月份全月的五成。而一些相對中小型的開發商則更多地選擇在二線城市拿地。
主持人：一邊冷，一邊熱，什么情況，大家肯定也很好奇，今天我們看到這建材行業，房地產這些下游行業開始遇冷，房地產的這個成交量現在也相對來說是比較低迷的，房地產的這個股票呢，上市公司的估值也是降到了歷史的低點，那種種一些情況似乎跟我們看到地產商的一些舉止是不相符的，那地產商今天為什么如此出手大方？他們就不怕這些地塊砸在自己手里嗎？兩位有什么樣的分析？
張鴻：這個其實不矛盾，剛才我們談建材的時候，其實它在為過去的這個不景氣，調控在付出代價，它扛不過去，接下來我們談的這個，開發商很多人開始拿地，它是對未來的一個儲備，它對未來整個宏觀經濟形勢有一個判斷，這個判斷有兩個，一個是整個宏觀的，就是我們現在要保增長，然后又有大面積投資上來，而且地方政府現在換屆結束，很可能有新一輪的投資的沖動，所以你看到沒有，地方政府很多現在已經開始有新的，好的地塊開始供應了，所以開始買，他們判斷未來會有更好的這個地產的前景；第二就是不同的企業其實不一樣，大企業，資金充沛的企業它就比較容易，你像萬科，萬科，金地，保利，招商這四家加一塊，上半年你看它的現金儲備已經超過1000億，這四家，萬科一家就400多億，所以它手上有錢，還有經過前幾個月咱們看到的那個，被他們稱作這個暖春的一個銷量又帶來了資金的回流，所以他們現在就也有底氣來做這個事情，但這只有大企業才能干的事情，小企業還是在為自己能不能活下去還在扛著。
主持人：這個冬天有些人已經看到了春的跡象，而且有錢，有底氣，那老馬的分析呢，他們為什么那么有底氣？
馬光遠：事實上從6月份到現在為止，整個一線城市大的一些開發商本身，銷售量一直還是不錯的，而且價格可以講出現了一個明顯的回暖的一個跡象，所以現在來講的話，比如說有些人判斷說目前房地產究竟處于一個什么樣的情況，是回暖還是說繼續處在一個寒冬，我覺得我傾向于現在認可一線城市最起碼房地產回暖的跡象是比較明顯的，我們可以看前一輪，比如說08年，那會的時候，08年到年底的時候，我們看到，08年年底出現了什么呢？出現了初步大開發商拿地的跡象，那么到09年3月的時候地王出現了，那么在地王出現的情況下，很多人當時，我記得還在判斷，說究竟是小陽春，還是假陽春，但是事實證明，09年3月那一輪的啟動，是中國房地產歷史上最大的一次春天，最長的一次春天，而且一下子可以說火熱的一下子就是很熱的一個夏天。
所以我覺得房地產市場本身的一個先行指標就是土地市場，但是如果說，大開發商本身都紛紛出手拿地，而且拿地的這種環比的增長，我看到兩個數字，一個是根據這個國家統計局的一個數字，8月份的時候，單月拿地環比增長的這個數額快要達到100％，環比增長100％，我還看到一個數字，說8月份的時候，土地的購置面積環比是多少？環比是223％，這個量是相當大的，也就是說，土地市場的這種異動，必然意味著房地產市場肯定是出現了某種轉折點的跡象。
主持人：俗話說一葉知秋，我們應經常把地產大佬出手拿出真金白銀來拿地，作為房地產市場轉向的一個風向標，那這樣的風向標意義今天是否還將適用，未來的房地產市場走勢到底會如何？稍適休息，繼續我們的評論。
主持人：歡迎繼續關注《央視財經評論》，今天我們是重提一個老話題，就是房地產市場。為什么要提到房地產市場呢？是一邊冷，一邊熱，冷的是一些下游建材行業今天開始紛紛的倒閉，另外熱的一面是一些地產大佬在紛紛地拿地，出現了一個冰火兩重天的局面，那我們有些專業人士都看不太懂，那今天我們也采訪一線的一些中介機構的代表，我們其中采訪到了我愛我家的副總裁胡景暉，那他應該很了解房地產市場最近的一個買賣狀況，我們也來聽一下他的說法。
胡景暉（偉業我愛我家集團副總裁）：7月份（北京二手房）的交易量突破了16000套，二手房的價格也再次攀升到了22500元每平米以上。但是從8月份開始，交易量就呈現下滑的態勢，8月份的成交量比7月份減少了兩成多，而9月份過去的鉛版個月，比8月份同期又下降了16.6％，所以基本上7月份是量價齊升沖高的，8月份顯現出一個量縮價穩這樣一個趨勢，9月份其實繼續持續了8月份這樣一個趨勢，甚至在某些區域價格又出現了回落的跡象。按歷年的市場規律來看的話，越接近年底成交量會進一步有所回落，價格上漲的動能不足，市場有效需求也呈現出一個不足的情況，再加上到年底之前，整體供應量還是比較充足，所以從現在開始到年底，還剩不到4個月的時間，我相信成交量會比7、8月份有所回落，而價格會逐步趨于穩定。在某些區域，包括某些定價過高的新房，如果想取得比較好的成交的話，在年底之前可能價格還會有所回落。
主持人：我們經常說聆聽市場的聲音，市場的一系列數據可能最客觀的反應了市場現在的狀況，提到房地產市場我們經常說什么成交量，保有量，需求量，供給量等等等等重要的參數，可能對我們了解市場是特別重要的，那今天的市場狀況到底如何？兩位有沒有相關數據跟我們分享一下？
張鴻：其實剛才老馬說，城鎮化的過程可能還有很多人需要新房子，如果北京再有一千萬人進來的話，假如，他們和現在的這個房地產的價格也沒有關系，商品房價格也沒有關系，他反正買不起，但是這一千萬人他肯定和房子，和住房有關系，所以我特別現在擔心的是什么，就是隨著整個這個，包括全球整個一個貨幣的寬松，然后都在刺激經濟，可能未來我們房地產是不是又有走上回頭路的這個可能，這是我的擔心，如果說接下來的刺激又刺激到房地產市場，房價又一輪起來，那你說不光是一千萬人，可能幾億人，仍然是望房興嘆，所以如果拿喝酒來比喻的話，那就是我們現在的商品房，我們談的這個價格，基本上都在談洋酒是什么價格，到底它能不能降，拉菲到底能不能降一點，我們能喝得起，不是的，我們普通老百姓要喝白開水，所以你能不能有一個健康的市場讓我們老百姓喝得起白開水。
但是整個的調控，不管從05年，06年開始的這個調控，多少條，6條，8條，10條，11條，我已經說過好多次了，沒有一個調控是緊緊瞄準房價的，就讓你房價下跌，限購只是讓房價需求減少，但是其實我們是要換得空間，要其它的改革配套全都上，你要讓人喝得起白開水，自來水的供應應該充分，自來水的供應怎么充分？自來水的價格不能太高，所以我們才能喝得起白開水。所以我覺得現在最重要的是，我們要反思過去所有的我們的調控帶來的一些，包括房地產市場一些不健康到底是什么，我們清楚了，然后接下來在我們現在還沒有新一輪刺激的時候，我們要清醒地警告自己，不要再走回頭路。
馬光遠：目前情況下，我們好不容易經過這么三年多的調控以后，房地產瘋狂的表現已經基本上穩定下來，那么我們要鞏固這樣的成果，我覺得高層今年，我初步統計了一下，從年初到現在不完全統計，15次強調堅持房地產調控不動搖。
主持人：這個頻率意味著什么？
馬光遠：非常高，因為前所未有，也就是說表明了高層的一個決心，也就是說我們的房地產到今天為止，我們需要的是一個穩定的預期，一定要給大家，給所有人穩定的預期，無論是建房子，還是買房子的人都要有長期的一個預期，如果說政策本身的預期比較短期的話，大家就會博弈政策。你比如說我們現在的限購，那么限購有很多人認為說，你總不可能永遠限購下去吧，這就是一個不好的預期，意味著什么呢？一旦限購放松的話，房價可能會暴漲。所以我覺得在目前情況下，開發商的大量買地，那么有很多人在目前房價比較高的情況下紛紛入市，就表明了一個大家對未來的一個不好的一個預期，所以我覺得，我們這么多年如果說我們不走回頭路的話，最好的不走回頭路的路徑是什么，就是要改變我們短期的調控的預期，變成長期的制度性的舉措。
如果房價繼續上漲，中國的城鎮化肯定是功虧一簣的，因為沒有人能夠買得起房子，該沒有真正的城鎮化，所以我覺得我們現在需要的是什么呢？在目前整個房價相對比較穩定，房地產的整個形勢相對比較穩定的情況下，一定要抓緊推出制度性的舉措。你比如說，我們的房地產基本的普查，基本的統計這個制度，全國的聯網沒有出來，房產稅的這種調研，梳理，包括民意的這種調查到現在為止我們沒有看到很大的一個進展，再比如說，在整個抑制投資投機的領域，究竟我們可以推出什么樣的長期的舉措，都沒有很好的一個預期，我覺得在這種情況下，我們一方面看到，房價上漲的這種預期非常大，另一方面我們看到我們政策上，存在著一個真空期的，就是長期的政策，長期的政策儲備不足，這可能對未來整個房價的上漲可能會助長。
主持人：我們都經常說房地產一定程度上是政策市，我們關心的兩個問題特別重要的是，一個是政策的走向將會如何，一個就是房價的走勢將會如何，這兩個問題似乎都像哥德巴赫猜想一樣，給你們提了非常大的難題，但是無論如何今天分享一下你們的觀點。
張鴻：我們其實說起來很容易，但是現實地講，現在再繼續地房地產調控加碼恐怕也很難，因為經濟形勢在這，所以我們最好的結果是真的能夠找到一個很好的，對限購的一個替代的方案，能夠很完美的能夠參差化，讓這個房地產市場能夠品類齊全一些。但是從你剛才那句話，就是錢毛了只能投到房地產去，只能投資房子比較心安，我倒想我們其實有沒有一個替代的別的方案，就是讓投資人也有一個替代的選擇，所以我們這一年來一直在呼吁的說，要開發更多的民營資本的投資渠道，要通過減稅等等能夠讓民營資本能夠有更多的去處，我想這樣的話我們就不必擔心，錢一多就擔心它往房地產沖，因為現實地講，除了房子，可能你還很難找到，比它更好的投資的渠道。
主持人：用疏的方法，不是現在的堵的方法，似乎自古華山一條路的感覺。老馬，最后我們現在的政策你覺得還應該警惕什么？
馬光遠：我覺得短期如果我們的政策沒有一個明確的態度的話，那么可能會引起新一輪的上漲，我想這個可能會成為一個大概率的事件，所以我們要，一定要有足夠的一個警惕，但是，我想長期來看的話，我們說，中國房地產未來有十年的好日子，并不等于房價有十年的好日子，中國的房價我覺得無論從哪一個指標去衡量的話，都是已經相當高了，有很多的不合理的成份在，但是我們現在要做的是，把推動房價不合理的各種制度因素我們一定要想方設法地去消除，改變大家的預期，我想房地產博弈最好的均衡是什么？最好的均衡就是就是給所有人，給建房子的，給買房子的……
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