記者日前在濟(jì)南采訪了解到，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和濟(jì)南市相關(guān)部門(mén)發(fā)布的數(shù)據(jù)，濟(jì)南商品住宅市場(chǎng)7月呈現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊漲”態(tài)勢(shì)，而8月份的數(shù)據(jù)顯示有“維持”之態(tài)。專家分析，“微漲”主要原因在于貨幣政策調(diào)整、剛需釋放以及開(kāi)發(fā)商“以價(jià)換量”措施，不能就此否定調(diào)控成效。購(gòu)房者普遍認(rèn)為濟(jì)南房?jī)r(jià)未來(lái)走向并不明朗，市場(chǎng)上觀望情緒仍舊較重。專家建議購(gòu)房者擺正心態(tài)，剛需購(gòu)房者購(gòu)房要量力而行。
市場(chǎng)觀望情緒仍重
濟(jì)南市住宅和房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，自今年3月份以來(lái)到7月份濟(jì)南商品住宅網(wǎng)簽數(shù)量一直在上漲。7月份，濟(jì)南商品住宅網(wǎng)簽數(shù)量為4221套，同比上漲17.8%，環(huán)比上漲9.09%。8月份，商品房網(wǎng)簽實(shí)際成交4176套，數(shù)據(jù)呈“維持”狀態(tài)。
地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)山東世聯(lián)怡高物業(yè)顧問(wèn)有限公司市場(chǎng)部經(jīng)理王亞莉分析，“微漲”主要原因在于濟(jì)南市購(gòu)房者剛性需求在釋放，去年以來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控成效還是比較明顯的，并不能因此否定調(diào)控。
“房?jī)r(jià)從去年調(diào)控開(kāi)始經(jīng)歷了一定比例下降后，今年房?jī)r(jià)整體上變化不大。我個(gè)人并不十分認(rèn)同房?jī)r(jià)‘微漲’說(shuō)法，因?yàn)榉績(jī)r(jià)的變化和一段時(shí)間的產(chǎn)品銷售結(jié)構(gòu)是有關(guān)系的。”王亞莉說(shuō)。
山東高速文化傳媒公司27歲的員工孫慶偉參加工作三年，因?yàn)槊髂暧薪Y(jié)婚打算，所以剛有買(mǎi)房計(jì)劃，但他坦言對(duì)房?jī)r(jià)走向“看不清楚”。
“有人說(shuō)去年、前年房企拿地少，到明年上半年，市場(chǎng)上的房子基本會(huì)清倉(cāng)，所以明年房?jī)r(jià)肯定大漲；也有人說(shuō)，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不好，政府堅(jiān)定調(diào)控，肯定會(huì)跌。房?jī)r(jià)到底如何，實(shí)在像霧里看花。”孫慶偉無(wú)奈地表示。
記者采訪了解到，持此觀點(diǎn)的購(gòu)房者并不在少數(shù)。在濟(jì)南一家報(bào)社工作的鄭心茹接受記者采訪時(shí)說(shuō)，“從去年開(kāi)始到現(xiàn)在一直在降價(jià)，國(guó)家宏觀調(diào)控的政策是見(jiàn)效的，但也說(shuō)不準(zhǔn)會(huì)漲價(jià)。所以我還在慢慢挑選，繼續(xù)觀望。”
據(jù)濟(jì)南市解放東路一家房產(chǎn)中介負(fù)責(zé)人介紹，最近兩個(gè)月以來(lái)，過(guò)來(lái)詢問(wèn)二手房和新房的顧客明顯增多，但大多也只是詢?cè)儍r(jià)，并不急于出手，所以銷售量并沒(méi)有發(fā)生明顯變化，購(gòu)房者觀望情緒依舊較重。
一套房子“綁架”雙方父母
山東大學(xué)28歲的年輕教師袁凱去年在濟(jì)南保利海德公館買(mǎi)了一套120平方米的房子，首付了38萬(wàn)元，從銀行貸款78萬(wàn)元，每個(gè)月按揭還款4600元。
袁凱介紹，首付38萬(wàn)元也是雙方父母湊的，還向親戚借了一些錢(qián)。因?yàn)楝F(xiàn)在正處于事業(yè)上升期，每天一睜眼就是房貸，自己壓力特別大。
“我現(xiàn)在每個(gè)月工資只有3000多塊錢(qián)，還貸款根本不夠。我等于在未來(lái)10年到15年的時(shí)間里綁架了自己、妻子以及雙方的父母一起還貸款。一人買(mǎi)房，全家變房奴。”袁凱說(shuō)。
盡管購(gòu)買(mǎi)婚房已經(jīng)成為很多“結(jié)婚族”的沉重負(fù)擔(dān)，但從近期商業(yè)網(wǎng)站搜房網(wǎng)對(duì)婚房市場(chǎng)進(jìn)行的專項(xiàng)調(diào)研結(jié)果顯示，仍有近7成網(wǎng)友認(rèn)為結(jié)婚需要先買(mǎi)房。
今年兩會(huì)期間，國(guó)務(wù)院總理溫家寶談到房地產(chǎn)調(diào)控時(shí)表示，合理的房?jī)r(jià)應(yīng)該是使房?jī)r(jià)與居民的收入相適應(yīng)，房?jī)r(jià)與投入和合理的利潤(rùn)相匹配，目前的房?jī)r(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有回到合理價(jià)位。
記者了解到，按照國(guó)際上通用的房?jī)r(jià)收入比的計(jì)算方式，一般認(rèn)為，合理的房?jī)r(jià)收入比范圍應(yīng)該在4-6之間，即一個(gè)家庭4年-6年的收入總和，可以購(gòu)買(mǎi)一套住房。
根據(jù)濟(jì)南市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2011年度統(tǒng)計(jì)公報(bào)，2011年濟(jì)南城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為28892元。根據(jù)上述房?jī)r(jià)收入比計(jì)算的話，濟(jì)南“合理”房?jī)r(jià)約為4000元/平方米。而濟(jì)南市城鄉(xiāng)建設(shè)委發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2011年濟(jì)南新建商品住宅銷售均價(jià)為7450元/平方米。一些購(gòu)房者在采訪中表示，盡管經(jīng)過(guò)兩年多的調(diào)控，濟(jì)南的房?jī)r(jià)已呈現(xiàn)小幅下降的趨勢(shì)，但尚未降到“合理”水平。
而山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗此前接受媒體采訪時(shí)表示，濟(jì)南房?jī)r(jià)在6000元左右，是比較合理的。
專家建議購(gòu)房要量力而為
一邊是房?jī)r(jià)尚未降到“合理”區(qū)間，一邊是剛需購(gòu)房者需求在釋放。“沒(méi)辦法，不買(mǎi)房女朋友家人不同意結(jié)婚，只能硬著頭皮往上沖。”在濟(jì)南一家事業(yè)單位工作的魏小亮跟記者抱怨。
據(jù)山東世聯(lián)怡高物業(yè)顧問(wèn)有限公司提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2012年7月，濟(jì)南待銷售存量住宅為6049套，約為71.9萬(wàn)平方米，7月份新增供應(yīng)量為2769套。王亞莉分析稱，雖然相比今年年初存量住宅數(shù)量在下滑，但存量依舊在高位運(yùn)行，而剛剛公布的8月份的數(shù)據(jù)也依然不樂(lè)觀。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前整個(gè)濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于庫(kù)存消化、穩(wěn)步回調(diào)階段，只要繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施調(diào)控政策，房?jī)r(jià)不具備大幅反彈的條件。李鐵崗、王亞莉等專家認(rèn)為，濟(jì)南樓市一直以剛需為主，房?jī)r(jià)虛高成分并不多，調(diào)控將投資投機(jī)成分?jǐn)D出市場(chǎng)后，房?jī)r(jià)穩(wěn)中略有下降，目前除部分項(xiàng)目房?jī)r(jià)仍然偏高外，總體房?jī)r(jià)已接近合理水平。
專家建議，如果要考慮買(mǎi)房，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商有走量、促銷的動(dòng)力，馬上到來(lái)的9、10月是一個(gè)不錯(cuò)的時(shí)間段。專家同時(shí)提醒，購(gòu)房者要對(duì)自己的經(jīng)濟(jì)狀況和還款能力進(jìn)行分析，從而綜合考量房子面積、位置、價(jià)位，一定要量力而為。
“買(mǎi)房一定要衡量自己的實(shí)際需求，只有適合自己的，才是最好的房子。如果買(mǎi)房實(shí)在有壓力，暫時(shí)租房也是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。”王亞莉說(shuō)。
專家建議，一般來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房按揭的月還款數(shù)不能超過(guò)月收入的50%，最為合理的收入使用分配應(yīng)該是30%用于每月的房貸還款。
“買(mǎi)房貸款影響最大的還是家庭現(xiàn)金使用量，如果壓力過(guò)大，就會(huì)給家庭資金周轉(zhuǎn)造成困難。”王亞莉說(shuō)。