長春市民劉女士前天陪朋友到位于凈月的中信城看房，發(fā)現(xiàn)一模一樣的房子，和自己4月份買時(shí)相比，每平方米漲了近1000元。記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，近幾個(gè)月，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖和傳統(tǒng)旺季“金九銀十”到來，二三線城市開發(fā)商們摩拳擦掌，躍躍欲試，有的已經(jīng)迫不及待開始提價(jià)；一些地方政府也開始密集推地，或者在不碰“紅線”的前提下想方設(shè)法給房地產(chǎn)“松綁”。業(yè)內(nèi)人士提醒，眼下房地產(chǎn)市場(chǎng)只是一種“不確定性”的“穩(wěn)定期”，各方要加強(qiáng)自律，不要拿“金九銀十”開賭。
“不漲點(diǎn)對(duì)不起這個(gè)季節(jié)”
“必須得漲點(diǎn)，不漲點(diǎn)對(duì)不起這個(gè)季節(jié)”，長春市某樓盤一位正在忙著備戰(zhàn)“金九銀十”的銷售經(jīng)理對(duì)記者說，每年九、十月份都是銷售最好的時(shí)候，也是他收入最多的兩個(gè)月。“此時(shí)不漲，更待何時(shí)？”他所在的樓盤，最近每平方米提價(jià)200元。
提價(jià)的苗頭早有顯現(xiàn)。中國指數(shù)研究院最新發(fā)布了8月份“百城價(jià)格指數(shù)”，長春市8月份房價(jià)6021元/平方米，環(huán)比上漲0.8%。這是長春房價(jià)在2012年第二次出現(xiàn)上漲。
“前幾個(gè)月樓市回暖，成交上升，開發(fā)商推出優(yōu)惠的意愿降低，房價(jià)有所上漲”，中國房產(chǎn)信息集團(tuán)長春分公司高級(jí)分析師趙新宇說。
不只長春房價(jià)在上漲，據(jù)中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，8月份監(jiān)測(cè)的100個(gè)城市中，共有63個(gè)城市房價(jià)環(huán)比上漲。漲幅居前十位的城市依次是：揚(yáng)州、宜昌、太原、武漢、常州、寶雞、淄博、臺(tái)州、南通、福州，全部為二三線城市，其中，揚(yáng)州以2.03%的漲幅領(lǐng)跑。
“這是開發(fā)商以價(jià)換量的結(jié)果”，趙新宇分析說，“以長春為例，成交較好的區(qū)域，二道八里堡以及東方廣場(chǎng)或者鐵北等等，都是4000元左右的價(jià)格……只要老百姓認(rèn)為價(jià)格適中，就會(huì)出手�！�
購房網(wǎng)總編輯馬峻嶺認(rèn)為，目前二三線城市火爆行情來源三方面，一是購房者預(yù)期發(fā)生變化；其次，首套自住等剛需不斷釋放；再次，限購政策效用減速帶來增量需求。限購政策已執(zhí)行一年多，各種曲線的規(guī)避限購也是潛流涌動(dòng)，限購政策效力開始遞減。
據(jù)了解，9月份長春有近20個(gè)新品樓盤上市，其他二三線城市也出現(xiàn)開發(fā)商扎堆申請(qǐng)?jiān)S可證的現(xiàn)象，武漢8月最后一周有12個(gè)樓盤入市，較上周增加了一倍。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，二三線城市9月預(yù)計(jì)在供應(yīng)面積、成交套數(shù)以及成交均價(jià)等方面將有所上漲。
樓市處于“不確定性”的“穩(wěn)定期”
見點(diǎn)陽光就燦爛，這也正是一部分業(yè)內(nèi)人士所擔(dān)心的。首創(chuàng)集團(tuán)董事長劉曉光最近在長春參加“中國500強(qiáng)企業(yè)峰會(huì)”時(shí)談到當(dāng)前房地產(chǎn)形勢(shì)時(shí)表示，目前市場(chǎng)雖然有所回暖，但是正處在“不確定性的穩(wěn)定期”。
國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1月至7月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積18982萬平方米，同比下降24.3%。單從7月來看，土地成交價(jià)款395億元，環(huán)比下降51.9%。開發(fā)商拿地不積極的同時(shí)，也顯示房地產(chǎn)景氣指數(shù)偏低。
另外，盡管一些大型房企完成了半年銷售任務(wù)，但是相關(guān)年報(bào)顯示，上半年房企業(yè)績不佳。前7月不少房企銷售業(yè)績大增，其中中海、保利、世貿(mào)已經(jīng)完成全年目標(biāo)的七成。然而房企利潤普遍下降，甚至出現(xiàn)負(fù)增長。一些大企業(yè)資金流穩(wěn)定住了，但是財(cái)務(wù)成本非常之高。一些中小企業(yè)則面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。
市場(chǎng)成交和房價(jià)也在不斷震蕩。最近連續(xù)火了幾個(gè)月的南昌樓市8月份突然降溫，商品住宅成交量連續(xù)三周下降。盡管開發(fā)商對(duì)“金九銀十”充滿期待，但業(yè)內(nèi)人士對(duì)此存疑。中國指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)也表明，8月份雖然有63個(gè)城市房價(jià)環(huán)比上漲，但仍有37個(gè)城市環(huán)比下跌。與上月相比下跌的城市增加了7個(gè)。
長春保利營銷經(jīng)理周偉表示，目前市場(chǎng)的回暖只是局部回暖、個(gè)別項(xiàng)目回暖，市場(chǎng)形勢(shì)沒有得到根本扭轉(zhuǎn)。回暖的效果還需要觀察。
“此時(shí)提價(jià)其實(shí)都是虛高，到10月下旬就會(huì)被打回原形�！遍L春房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士劉海英說，開發(fā)商前期賣的多是位置不好的房源，眼下看到消費(fèi)者有購房的欲望，就會(huì)拿出一些比較好的房源來賣，價(jià)格自然會(huì)較以往提一些。“另外，很多樓盤開始時(shí)價(jià)格壓得比較低，現(xiàn)在提一提，也是為了給前期的購房者一個(gè)交代，讓購房者有個(gè)心理平衡。”
莫拿“金九銀十”開賭
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭提醒各方，不要拿“金九銀十”開賭。他分析說，九十月份，開發(fā)企業(yè)態(tài)度將會(huì)分化，有些企業(yè)要以價(jià)換量，所以要促銷；有些企業(yè)覺得市場(chǎng)人氣起來了，市場(chǎng)已經(jīng)開始復(fù)蘇，經(jīng)過前面幾個(gè)月的回籠資金，資金鏈也不那么緊張了，這部分企業(yè)不大愿意進(jìn)一步加大促銷力度，甚至?xí)醿r(jià)。
地方政府的態(tài)度也令人擔(dān)憂。7月下旬至8月上旬，國務(wù)派出督查組對(duì)16個(gè)省市落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策措施的情況進(jìn)行督查，發(fā)現(xiàn)個(gè)別地方存在放松限購條件、發(fā)放購房補(bǔ)貼等方式刺激住房消費(fèi)的苗頭。記者在采訪中也發(fā)現(xiàn)，二三線城市由于市場(chǎng)關(guān)注度不是特別高，有些地方政府暗中想辦設(shè)法刺激市場(chǎng)。比如放松監(jiān)管，減少對(duì)開發(fā)商預(yù)售資金的要求等。
近期土地市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生了一些變化，8月的最后幾天，杭州、長春等地開始密集推地。一位網(wǎng)友擔(dān)心地表示，“地方政府開始賭了，多地開始密集推地；開發(fā)商開始賭了，以價(jià)換量的減少了，小幅漲價(jià)的增加了；購房者開始賭了，因?yàn)樾睦碛珠_始恐慌了……”。
楊紅旭認(rèn)為，下一步房地產(chǎn)調(diào)控政策有可能小幅加碼，不排除房產(chǎn)稅試點(diǎn)的進(jìn)一步增加，二手房交易環(huán)節(jié)的稅收進(jìn)一步收緊這些小幅動(dòng)作。
“在眼下這個(gè)節(jié)點(diǎn)，我希望開發(fā)商自律，不要隨意提價(jià)；地方政府也要自律，不要漲地價(jià)”，劉曉光說，一個(gè)好的房價(jià)，需要政府的決心、穩(wěn)定的地價(jià)、政策的協(xié)調(diào)、對(duì)過度需求的限制……總之要多方平衡。
不過，也有觀點(diǎn)認(rèn)為，“金九銀十”房價(jià)只是有所震蕩，不會(huì)掀起大的風(fēng)浪。馬峻嶺認(rèn)為，市場(chǎng)是由供需關(guān)系決定的。眼下二三線城市庫存巨大。今年上半年武漢市場(chǎng)庫存高達(dá)1006萬平方米，較2008年歷史最高值還高出16%，長春市1月至6月新房可售量達(dá)1052萬平方米，同比增長44%，夠市場(chǎng)消化15個(gè)月�！坝袔齑胬�，房價(jià)不可能跑得太快”。