近來，國土資源部多次強調“小產權房”不合法，將進行試點清理，并沒收了北京延慶的51棟小產權樓房，查處了相關責任人，這一系列舉措引起了社會公眾的廣泛關注。接受《經濟參考報》記者采訪的有關專家表示，“小產權房”已經形成了一定的規模和體量，并不是歷史遺留問題而是現實困難，既不能一拆了之，更不能全部合法化，要照顧各方利益公平處置。
購房者抱定法不責眾
解決“小產權房”問題，需要深入研究購房需求，區分購房人群，測算各類比例，分類處理，從而為今后制定清理方案打好基礎。記者在采訪中發現，購買“小產權房”的人群大致分為三類，他們的需求各異心態不同，清理的難度也各不相同。
一是買不起大產權房的城市低收入家庭和進城農民。購買中小戶型的“小產權房”，大多為改善性自住需求，其中一部分人群屬于剛性需求。在大連、北京等地小產權房集中區采訪中，記者發現，當地買房者中有不少為新婚夫婦和年輕人。
二是退休后到農村居住享受田園生活的老人。買房既是退休后休閑又可以投資。在北京最大的小產權社區太玉園，62歲的張女士訴記者，知道“小產權房”不合法，但法不責眾，多少年了也沒人管。一名中年婦女指著成片的小產權樓盤說：“這么多樓，能說拆就拆嗎？過幾年政策一松，就可以拿到房產證了。”
三是中等收入人群為度假享受購買別墅，少數人購買小戶型投資。記者在北京昌平區采訪時，一些購買小產權四合院的業主表示，如果將這些別墅洋房全拆了，無疑是巨大的財富浪費，有關部門這么做得不償失。而投資者認為，小產權房不受國家限購政策影響，想買多少買多少，租出去有穩定收益，將來也會升值。
開發商攫取農村集體土地“超額利潤”
記者調查發現，小產權房所占的土地，沒有經過性質變更和上市拍賣，往往是開發商與村鎮干部私下談妥地價后即進行開發。而在農村集體土地上開發房地產的“超額利潤”，大多被開發商獲得，失地農民所得甚少。
大連市房地產經濟學學會秘書長賈廣葆說，很多開發商從村集體拿到的土地每畝只需10多萬元，用地成本幾乎可以忽略不計，開發商利潤率高達50%以上。三亞市政府副秘書長陳國誠說，三亞小產權房之所以泛濫，主要原因就在于小產權房巨大的利潤。建設小產權房每平方米成本2000元左右，而售價在每平方米4000元以上，獲利豐厚。
江蘇省國土資源廳一名干部告訴記者，開發小產權房的環節基本都是暗箱操作，集體土地的價格都是村鎮干部與開發商私下達成的，土地轉讓的費用無從知曉，而建成后產生的非法暴利更加驚人，甚至超過了商品房。
有關專家認為，國家有關部門雖然三令五申，但由于一些地方國土部門未能及時果斷清理，甚至采取了默許縱容的態度，才導致小產權房逐步做大成為頑癥痼疾。賈廣葆說，堵住小產權房蔓延之風，各級政府以及國土、規劃、建設、綜合執法等多個部門都負有責任，但因為沒有利益所得、又是個“燙手的山芋”，最終沒有人真正去管。
多年從事土地督察的一位干部表示，小產權房吸引了大量資金進入和溢出，游離于政府監管之外，在很多地方成為一筆糊涂賬。如果對小產權房繼續默許下去，農村集體土地秩序將無法規范，農民權益和購房者利益也無法保障。
制定“路線圖”：分類處置 逐步推進
有關專家表示，“小產權房”已經形成了一定的規模和體量，并不是歷史遺留問題而是現實困難，既不能一拆了之，更不能全部合法化，要照顧各方利益公平處置。
清華大學教授蔡繼明、中國房地產業協會顧問袁倫華等學者認為，清理整頓工作的“路線圖”應劃定三條界限：
一是觸碰“紅線”的需要予以嚴厲懲處。對在耕地特別是基本農田上，明顯違反城鄉規劃的“小產權房”不能合法化，應依法堅決予以拆除，還原土地本來面貌。對于占用大量土地的別墅洋房，應罰沒或拆除。對于開發企業和鄉村負責人的不法行為不能姑息；違法建設的開發商，應進行經濟懲罰，性質嚴重的還應限制其進入建筑開發領域；對于“小產權房”被拆除的購買人，應妥善處理，開發企業或鄉村組織要退還房款，減少購房人的損失。
二是“黃線”內可合法化的部分。在用地方面，對最終納入土地利用總體規劃的“小產權房”，宜盡快補辦集體土地變性、征地、完善用地出讓手續、補繳有關出讓金和稅費。對已經銷售和居住的小產權房，用于自住、首次購房的人員，需要補繳出讓金和稅費以實現合法化，家庭有實際困難的可以分期繳付。
三是“紅線”和“黃線”之間的部分。“小產權房”遍地開花的主要原因是由于低收入群體無力購買商品房。因此，可將城鄉結合部或城市近郊已建設或在建、未出售空置的部分“小產權房”，質量驗收合格后，轉變為公租房或保障房。或者按照經濟適用房和限價房的有關政策向符合購買此房條件的居民出售；對已出售并已居住的“小產權房”，如果買賣雙方符合經濟適用房、限價房條件的，也可視為經濟適用房或限價房，以解決此類房屋的權屬認定問題，從而減少社會震蕩。