●6月以來全國重點城市的樓市確實出現了一些新動向，成交活躍度是2010年2月這輪樓市調控中罕見的。
●這一輪回暖是由這兩年積累的剛需釋放出來所推動，一旦這股剛需消化掉，市場需求的增長將出現停滯。
●如果開發商繼續以價換量，交易量或還有增長余地，但房價顯然上升乏力，“量價齊升”將很難爆發。
最近數據顯示，7月全國100個城市（新建）住宅平均價格為每平方米8717元，環比6月上漲0.33%。其中70個城市環比上漲，30個城市環比下跌。與上月相比，環比上漲的城市增加25個。在北京、西安等地，作為樓市火爆標志性場面的日光盤、夜光盤又重現。
房地產調控政策基本沒有任何松動，當前樓市為何暖風頻吹？樓市出現回暖跡象，是不是預示著房價要重新回到上漲通道？就這些問題，記者（以下簡稱“記”）日前采訪了復旦大學管理學院住房政策研究中心主任陳杰（以下簡稱“陳”）。
記：最近數據顯示，7月全國70個城市房價環比上漲，北京、西安等地日光盤、夜光盤又重現樓市。有評論認為，樓市回暖。您同意這種判斷嗎？
陳：我基本同意這種判斷。判斷樓勢是否回暖，房價是一個重要參考，但成交量更加重要，兩者要結合來看。因為一方面，“有價無市”構成不了對市場行情的推動；另一方面，零星個別樓盤的成交價格有很大偶然性，作為對市場行情的判斷依據會有很大偏差與誤導。現在來自官方和民間各方面的房價和成交數據和種類繁多，要綜合對比和根據判斷需要來看。但無論國家統計局還是眾多大型中介服務機構，都認同6月以來全國重點城市的樓市確實出現了一些新動向，成交活躍度是2010年2月這輪樓市調控中罕見的。
就上海而言，從5月以來，無論是住房成交量還是價格都出現了小幅上漲。按照上海統計局含有動遷房和保障房的官方數據，上半年上海一手住宅銷售了703萬平方米，同比下降1.2%，是2010年以來最小降幅，但4月至6月都出現了11%以上的增幅。我們復旦大學住房政策研究中心掌握的數據顯示：在剔除配套動遷和保障房之后，6月份上海市場化新建商品住宅成交套數比去年同期高出26%，是2010年同期的2.2倍，7月又繼續同比上升了7%，是2010年同期的1.8倍；同時，5月以來，無論是銷售交易均價，還是我們研究中心開發的控制地段和類型等結構性因素的特征法價格，都出現了止跌平穩乃至有所反彈的跡象，雖然漲幅很小。
一般認為房產交易量持續同比上升5個至6個月，并配合房價的上升，才可以正式稱為“回暖”。但上海乃至全國樓市都正在出現回暖跡象，這點已經基本確認，需要高度重視和嚴肅關注。
記：房地產調控政策基本沒有任何松動，什么原因導致當前樓市暖風頻吹？
陳：從根本上說，還是因為大量剛需的客觀存在，導致樓市需求有一個底部可以依托，不至于無限下滑，再加上連續降息的刺激，這部分剛需被激發出來。樓市在經歷兩年半嚴厲調控達到一個平穩發展階段后，積蓄的剛需在觀望多時后開始集中入市。
剛需對利率十分敏感，利率的連續下降，既因為直接減少了按揭成本，又帶有樓市調控政策不會進一步加強的信號釋放，進一步刺激了他們的購房欲望。一批剛需的入市活躍了市場，又改變另一部分剛需和改善型需求購房者對市場的預期，進一步放大市場成交。此外，部分開發商的降價促銷、以價換量的銷售策略，也起到了一定的推動作用。
有一個數據可以輔助我判斷近期的樓市回暖以自住型剛需為主。上海樓市近期在一手房交易量企穩和反彈的時候，二手房交易卻仍然大幅下滑，上半年成交面積529.47萬平方米，下降31.1%。這說明購房者總體上是十分謹慎和理性的，而不是像2007年和2009年房價暴漲時候那樣像搶白菜一樣恐慌性哄搶所有市面可得的住房。還有一個原因是，剛需最大一部分是婚房，多偏愛新房。
記：樓市出現回暖跡象，是不是預示著房價要重新回到上漲通道？
陳：在當前限購政策與不太景氣的宏觀經濟環境下，我不認為房價會重回快速上漲通道。
樓市近期的回暖只是臨時性、階段性、技術性的反彈。基本因素是去年同期的基值太低，看起來同比增幅大，但絕對值并不高，尚構不成市場行情的總體反轉。
近期樓市的市場成交活躍，本質是補償性回調。以上海為例，這幾個月的成交量，相比去年同期的同比增幅是高的，相對2010年同期也是很高的，但還僅恢復到過去6年歷史平均水平的60%至70%。要知道，中國主要城市2010年和2011年的成交量都連續出現過兩位數的大幅下跌。
從歷史經驗來看，樓市調整過程中的“量價”關系往往會經歷四個階段。分別是“量跌價穩——量跌價跌——量升價穩——量價齊升”。這次樓市調整周期，從2010年4月“新國八條”到去年底，在重點城市基本上都出現了“量跌價穩”。去年底到今年初，雖然房價總體價格跌幅可能不明顯，但不少局部確實
“量價齊跌”。而近幾個月，在沒有更嚴厲調控措施和降息刺激下，在房價基本穩定的情況下，交易量連續上升，出現了第三階段“量升價穩”的苗頭。
不過，樓市缺乏繼續升溫的基礎。這一輪回暖是由這兩年積累的剛需釋放出來所推動，一旦這股剛需消化掉，市場需求的增長將出現停滯。因為在限購不放松的情況下，后續的剛需不像現在入市的剛需有兩年多的時間來積累收入與儲蓄，購買力相對不足，對價格更為敏感，無法支撐房價的上沖。如果開發商繼續以價換量，交易量或還有增長余地，但房價顯然上升乏力，“量價齊升”將很難爆發。
現在，所謂的樓市“回暖”更多應該理解成房地產市場“去投資化”后的回歸正常化：交易回升，是對過去兩年市場過度恐慌下跌的補償性反彈，但不是總體反轉；成交量還有繼續增長的空間，但所謂房價報復性反彈的可能性很小。
記：您反復提到剛需是推動本輪樓市回暖的關鍵。那么，就上海地區而言，剛需到底絕對量有多少？
陳：這方面的數據很難精確判斷，但一些相關數據可以幫我們推測——
上海現在大概有830多萬戶常住家庭，過去10年年平均新增20多萬戶；戶籍520多萬戶，上海戶籍曾經控制很嚴，每年只增加3萬戶，但近年有所放松，2010年一年新增戶籍10萬戶。同時，上海近年來每年結婚就有13萬至14萬對，新畢業大學生13萬至15萬人。簡單說，只要常住人口中有1%的家庭有可支付的剛性需求，或僅考慮新增戶籍家庭，就是很大的潛在購買力。
而按著市統計局發布的2011年含動遷房和保障房的1474萬平方米一手住宅銷售面積，折合14萬套左右，今年上半年則是7萬套左右。如果扣除定向部分戶籍人口配售的動遷房和保障房后，上海近年所統計的一手住宅銷售量中，市場化商品住宅大約只占一半。
這說明新增供應量相對新增需求總體上是不足的。只要房價稍有回落，或者說房價收入比稍有改善，就能激發出相當大的購房需求。所以，上海抑制房價的壓力始終很大，任務艱巨、不容松懈。
記：面對暖風頻吹的樓市，中央與地方政府都表現出高度關注，7月國務院、住建部、銀監會等多次表態絕不松動調控，多項調控政策被再度重申，國務院于7月下旬派出8個督察組對全國16個省（市）貫徹落實房地產市場調控政策措施情況開展專項督察，上海市政府7月26日也通過辦公廳專門發文重申調控政策不變。堅定調控態度的同時，有關部門也需要拿出更多辦法。對此，您有什么建議？
陳：中央政府和地方政府的政策表態是必要，也是及時的，否則如果坐視樓市回暖不聞不問，甚至推波助瀾，會給市場傳遞錯誤信號，導致購房者和投資者都誤判市場前景而做出錯誤選擇。資本市場參與者，買漲不買跌是與生俱來的慣性，“棘輪效應”難以避免。目前看來，這些政策穩定了市場預期，還是比較有效遏制了恐慌性購買的重演。
但著眼未來，光靠行政命令的手段來遏制房地產投資顯然是不夠的，需要更長遠的制度設計。我覺得最重要有兩點，一是土地財政的改革，二是要做好保障房這張牌。
土地財政各國都有，只是形式不同，不可也不可能廢除，關鍵是怎么搞。但當前這種粗放式、掠奪式的土地出讓金制度，誘發地方政府對商用和住宅用地實行“饑餓供地”策略，是房價暴漲的根源，顯然是不可持續的。土地財政的背后，表面上是地方政府財權和事權的重新界定，需要重新對公共財政體制重新設計，但更根本的是城市發展中土地增值收益如何分配，而這又涉及到對地方政府的公權力如何授予、對其績效如何考核的問題，是將來改革的核心難題之一。
關于保障房，其實是住宅產業重新塑造的契機。國務院領導多次強調，保障性住房工程，不僅有改善住宅供應結構的直接作用，又兼有促民生、保增長、調結構、擴大內需、推進城市化等多重宏觀功能，但大張旗鼓的保障性工程建設，哪些品種，量多大，怎么搞，都是需要好好思考和審慎決策的。特別強調一點，保障性住房不一定要全部新建，那樣風險大、公共成本高，可以通過政策設計和制度安排，多從現有房源中利用
“梯度消費原理”來籌措合適房源。
學者小傳
陳杰：復旦大學管理學院住房政策研究中心執行主任、產業經濟學系副教授。復旦大學學士、挪威奧斯陸大學碩士、瑞典烏普薩拉大學經濟學博士，瑞典烏普薩拉大學房地產與城市研究所兼職研究員。在房地產與城市領域的國際權威期刊發表過多篇SSCI論文，主持完成和在研4項國家級課題，獲得省部級科研獎勵多項。致力于通過專業的學術研究和建設性的政策參與提高中國普通居民的住房民生福利。多次應邀參與國家和上海市的住房政策決策制定與咨詢。