從近期土地市場來看,大部分房地產企業缺乏拿地熱情,底價、低價成交現象頻繁出現,市場整體呈現冷清局面。但是,在個別一線城市,“地王”卻開始零星冒出,并造就多個高價地塊。盡管如此,業內普遍認為土地市場離整體回暖還很遙遠。但接下來幾個月,如果土地溢價明顯增多,土地市場很可能會成為下一輪調控的焦點。
樓市回暖下土地市場仍然平穩
自6月以來,各地樓市淡季不淡,住宅成交量逆勢回升,部分城市甚至重現排隊購房的久違場面。另一方面,土地市場依然“淡定”,整體保持低位運轉態勢。
在幾天前舉行的武漢第七次土地拍賣會上,共推出11宗地塊,除5宗延期外,僅一宗地塊出現競價,其余均以底價成交。樓面地價最高2455元/平方米,最低僅750元/平方米,被業內稱為“土地賣出白菜價”。
不僅在武漢,石家莊近期舉行的第七批國有建設用地使用權公開出讓活動中,7宗市區地塊全部以底價成交,依然難以打破今年以來的底價成交困局。
類似的冷清現象不僅出現在二三線城市,在一線大城市也較為明顯。據統計,7月份,上海共出讓10宗經營性用地,較6月大幅減少11宗。且其中,三宗為新房市場熱點置業板塊。即便如此,最終卻均以溢價率20%至40%之間成交,遠遠低于業內預期。
實際上,自年初以來,全國土地市場就普遍呈現較為冷清的局面。國家統計局近期發布的數據顯示,上半年房地產企業土地購置面積17543萬平方米,同比下降19.9%。另據國土資源部的數據顯示,在105個受監測的主要城市中,二季度有53個城市住宅地價環比持平或負增長,而同比負增長的城市由上季度的19個增至32個。
“億房網研究中心研究員陳龍說,當前房企拿地的資金門檻還較高,許多資金實力不強的房企不敢輕易拿地,這也使得上半年以來底價、低價成交貫穿整個土地市場。
個別一線城市回暖跡象凸顯
然而,在平靜的市場之下,已有暗流涌動。近期北京、廣州等城市相繼出現的“地王”讓不少購房者平添了幾分擔憂。業內人士提醒,“地王”已開始“四處開花”試探市場底線,個別城市已呈現回暖跡象。
在7月30日舉行的北京土地拍賣中,和裕地產以37875元/平方米的樓面價捧得一商業金融地塊,成交價位居歷史上北京同類地塊的第二位。此前,赫華恒瑞地產以26.3億元購得北京萬柳地塊,折算樓面地價近4萬元/平方米,刷新了北京和全國單價地王記錄。而在更早的6月,恒大地產以13.22億元購得廣州珠江新城地塊,溢價率高達170%,引發市場一片嘩然。
市場人士認為,目前開發商對拿地的態度開始變得積極。雖然行情低迷,但有實力的開發商都會為未來幾年的發展儲備土地。據記者初步統計,中海、保利、綠城、龍湖等知名房企近日分別在天津、濟南、上海、大連等城市新增土地儲備。其中,中海競得的天津河西商住地塊和綠城聯合融創競得的上海唐鎮地塊,溢價率均超過30%。
北京中原市場研究中心最新數據顯示,7月全國13個主要城市扭轉了上半年的土地市場頹勢,獲得土地出讓金335.5億,上漲6%。北京土地整理儲備中心數據顯示,7月北京共成交16宗土地,獲得土地出讓金共93.61億元,創下今年以來單月土地收入新高。
“從最近全國主要城市供地及成交狀況來看,個別城市土地市場已有回暖的跡象,高單價、高總價的地塊次第出現。”中國指數研究院華中分院副總監李國政說,很多地方都已加大推地力度,吸引了許多開發商的關注,也涌現出恐慌性購房人群,為回暖進一步擴大埋下了隱患。
業內認為土地市場將成調控重點
雖然目前的“個別回暖”不足以左右整體市場,但也在一定程度上影響了人們對調控的預期,可能會刺激更多購房者加快入市。業內普遍認為,土地市場或成接下來樓市調控關注點。
近期,中央一直保持對房地產行業的關注度。7月5日,央行強調金融機構要繼續嚴格執行差別化的各項住房信貸政策,繼續抑制投機投資性購房;7月19日,國土部和住建部聯合發文,要求堅持房地產市場調控不放松,堅決防止房價反彈;7月下旬,國務院派出8個督查組,對16個省(市)貫徹落實國務院房地產市場調控政策措施開展專項督查。
“住建部等部門已多次要求,合理確定起始價、底價,對可能出現的高價地及時調整競價方式,制定出讓方案和現場預案,采用‘限房價、競地價’或配建保障房、公共設施等辦法出讓土地。”張東認為,在接下來的土地市場中,中央將強化對土地出讓市場的把控,要求多渠道防止高價地的產生,以免對市場誤導導致調控成果減弱或是失效。