針對一段時間以來房產(chǎn)中介市場存在的亂象，多個地方積極創(chuàng)新管理的方法手段，整治取得了一定成效。業(yè)內(nèi)人士建議，《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》自去年實(shí)施后，當(dāng)前宜進(jìn)一步加大落實(shí)力度，實(shí)現(xiàn)執(zhí)法必嚴(yán)、協(xié)同監(jiān)管，同時做大做強(qiáng)行業(yè)協(xié)會，加強(qiáng)行業(yè)自律，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰。
“制度+科技”加強(qiáng)監(jiān)管
近年來，多個地方紛紛出臺房產(chǎn)中介領(lǐng)域的管理措施，并通過網(wǎng)上監(jiān)管等科技手段加以實(shí)施，取得了較好效果。
例如，上海、北京、深圳等城市均已推行存量房網(wǎng)上交易和資金監(jiān)管系統(tǒng)。今年4月1日起，南京也開始運(yùn)行存量房網(wǎng)上交易和資金監(jiān)管系統(tǒng)。二手房交易環(huán)節(jié)的資金除定金外將全部納入監(jiān)管賬戶，只有等交易完成后，二手房賣主才能拿到房款，中介公司才能拿到傭金。而此前通過中介交易時，如果房子交易最終沒有實(shí)現(xiàn)，買方就會要求傭金和首付款，此時往往會產(chǎn)生糾紛。據(jù)不完全統(tǒng)計，去年因二手房交易資金問題產(chǎn)生的糾紛就多達(dá)400多鏈家地產(chǎn)南京公司市場部經(jīng)理舒莉莉表示，這一措施其實(shí)就是讓政府充當(dāng)“支付寶”的角色。實(shí)行二手房交易“網(wǎng)簽”后，只有經(jīng)過備案的中介公司才能登錄系統(tǒng)進(jìn)行二手房交易，一定程度上杜絕了“黑中介”的活動，也有助于解決房地產(chǎn)中介吃差價、一房多賣、傭金不還等問題。資金監(jiān)管系統(tǒng)則可以防止中介公司在雙方簽訂合同后就收錢走人的情況出現(xiàn)，促成合同最終成立，維護(hù)買賣雙方的利益。
業(yè)界人士建議，一些地方的存量房網(wǎng)上交易和資金監(jiān)管系統(tǒng)還可進(jìn)一步完善。南京滿堂紅房地產(chǎn)中介公司經(jīng)紀(jì)人王靜說，完成全部交易的時間由過去的三天延長到現(xiàn)在的至少一個月，效率需要進(jìn)一步提升；此外，資金托管產(chǎn)生了大量的現(xiàn)金流，本金和利息的監(jiān)管、流向需要更加公開透明。
再如，針對房產(chǎn)中介市場存在的“陰陽合同”偷逃稅款現(xiàn)象，北京市從去年底開始應(yīng)用房地產(chǎn)估價技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管。北京市采集了最新的存量房交易數(shù)據(jù)作為測算依據(jù)，應(yīng)用房地產(chǎn)估價技術(shù)對存量房交易申報價格進(jìn)行評估，重新修訂了存量房交易計稅價格核定辦法，并根據(jù)房地產(chǎn)市場交易情況進(jìn)行動態(tài)更新存量房交易價格評估值。
根據(jù)規(guī)定，對于申報的存量房交易價格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，按核定計稅價格征收稅款。記者了解到，采用新的價格評估方法后，動態(tài)檢測系統(tǒng)所評估的價格與市場價已經(jīng)相當(dāng)接近，有效壓縮了作弊空間。
業(yè)界呼吁“執(zhí)法必嚴(yán)”
業(yè)內(nèi)人士表示，由國家有關(guān)部門制定的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》已于去年4月1日實(shí)施，這是我國房產(chǎn)中介領(lǐng)域的一項(xiàng)重要政策規(guī)范，已經(jīng)產(chǎn)生了積極效果，當(dāng)前宜進(jìn)一步加大落實(shí)力度。
中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會副會長兼秘書長柴強(qiáng)說，《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》的許多條款都具有較強(qiáng)的針對性。例如，針對信息隱瞞及披露不充分等問題，明確了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的信息公示和告知義務(wù)；針對業(yè)務(wù)委托不規(guī)范問題，明確規(guī)定了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同行為；針對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)違規(guī)收費(fèi)問題，對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)實(shí)行明碼標(biāo)價制度。
業(yè)內(nèi)人士同時表示，“有法可依”還須“執(zhí)法必嚴(yán)”，防止“多頭管理”變成“空頭管理”。中國房產(chǎn)信息集團(tuán)研究總監(jiān)薛建雄說，目前對房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，涉及工商、物價、勞動等多個部門，這些部門尚未形成有效的監(jiān)管合力。對于領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照從事房地產(chǎn)中介的大量個體經(jīng)營戶難以納入房地產(chǎn)主管部門備案監(jiān)管范圍，對于存在未備案等違規(guī)行為的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)難以吊銷營業(yè)執(zhí)照，及時清出市場。
薛建雄表示，《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》在執(zhí)行中應(yīng)由建設(shè)、物價、勞動、工商、稅務(wù)等多個部門齊抓共管，而哪一家具體負(fù)責(zé)哪一塊、如何加強(qiáng)協(xié)同還需更加完善。“例如，交易中假證明、假材料之所以能夠蒙混過關(guān)，主要是因?yàn)橹鞴懿块T和社保、稅務(wù)部門沒有一個很好的聯(lián)系機(jī)制，缺乏共享的信息平臺。”
上海漢字地產(chǎn)總經(jīng)理施宏叔認(rèn)為，利益驅(qū)動加上尚不完善的監(jiān)管機(jī)制，導(dǎo)致中介違規(guī)行為屢禁不絕。《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》的最終落實(shí)，還要靠更為詳細(xì)的地方細(xì)則，對于群眾舉報的中介違法違規(guī)行為及時予以查處。
做大做強(qiáng)行業(yè)協(xié)會
業(yè)內(nèi)人士建議，在政府部門加強(qiáng)和完善監(jiān)管的同時，還須創(chuàng)新房產(chǎn)中介行業(yè)的自律方式方法，做大做強(qiáng)行業(yè)協(xié)會，加快市場的優(yōu)勝劣汰。
南京市房管局中今科的負(fù)責(zé)人說，目前我國房地產(chǎn)中介采取的是備案制，這導(dǎo)致這個行業(yè)進(jìn)入門檻偏低，公司規(guī)模大小不一，員工素質(zhì)參差不齊。由于中介服務(wù)成本低，一張桌子幾個人就撐起了一家門店，有的門店除了進(jìn)行房屋中介以外，還進(jìn)行勞務(wù)中介，有的甚至還進(jìn)行日用品零售。這些中介多為從事“地下”交易，給監(jiān)管帶來很大難度。
柴強(qiáng)表示，從市場經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)看，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)加入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織實(shí)行自律管理。我國還未建立全國性的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會組織，一些地方甚至連區(qū)域性的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會也沒有，即便是已經(jīng)建立的地區(qū)性經(jīng)紀(jì)協(xié)會，在會員數(shù)量、服務(wù)培訓(xùn)、管理手段上往往不盡如人意，使行業(yè)自律處于缺位狀態(tài)。他建議，這一點(diǎn)今后應(yīng)在《城市房地產(chǎn)管理法》的修訂中予以解決。
“從業(yè)人員素質(zhì)是決定行業(yè)水平的關(guān)鍵。”柴強(qiáng)說，鑒于目前取得全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格的人數(shù)還較少，《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)由一名房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或者兩名房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理簽名，此條應(yīng)是過渡性規(guī)定。“等將來取得全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格的人數(shù)達(dá)到一定規(guī)模時，應(yīng)當(dāng)規(guī)定只有具有全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格者才可以在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同上簽名。”