■ 本期嘉賓：
楊紅旭 上海易居房地產研究院副院長
薛建雄 中國房地產信息集團分析師
姚玲珍
上海財經大學不動產研究所常務副所長
尹伯成 復旦大學房地產研究中心主任
國家統計局發布的“70個大中城市住宅銷售價格”顯示，今年6月份全國70個城市的房價環比漲幅為0.02%，終結了連續8個月的“負增長”局面，其中25個城市房價上漲。而在剛剛過去的7月，房價上漲勢頭依舊不減。中國指數研究院(微博)發布的房價指數顯示，7月全國100個城市住宅均價為8717元/平方米，環比上漲0.33%。
在中央三令五申嚴防房價反彈之下，各地房價大有“我行我素”之勢，國務院不得不再祭出一招：派出8個督查組，奔赴各地督查調控執行力度。
從7月下旬開始，國務院派出8個督查組，對16個省市貫徹落實國務院房地產市場調控政策措施情況開展專項督查。據了解，此次督查的地區是：北京市、天津市、河北省、遼寧省、吉林省、上海市、江蘇省、浙江省、福建省、山東省、河南省、湖北省、湖南省、廣東省、重慶市、四川省。對其他地區落實情況，國務院有關部門也將通過各種方式進行督促檢查。
話題一：調控效果幾何
不可否認，調控政策出臺后特別是去年下半年以來，很多地方樓市還是降溫了，調控效果還是比較明顯的
據了解，國務院督查組已先后到南京、武漢、長春、上海、蘇州、濟南、廣州、深圳、江門等地調研。調研項目包括與當地開發商、中介機構、市民代表座談；聽取當地房管、國土等部門對房地產開發情況的報告；實地考察幾個具有典型性的房地產項目和保障房項目。考察內容涉及房價走勢、土地閑置情況、房地產調控政策落實情況等多個方面。
而根據目前披露的結果來看，對于各省市2011年以來貫徹落實國家各項房地產市場調控政策所取得的成效，督查組似乎比較滿意，紛紛給予了充分肯定。并希望上述已調研過的城市繼續嚴格執行房地產市場調控政策，進一步鞏固調控成果，確保房地產市場總體價格的平穩健康。
這一輪調控效果是否真如督查組所評價的那樣取得了積極成效？
楊紅旭：中央督查組下到地方，一般會先總體肯定地方實行政策的成果，然后提出一些建議，這也是老套路了，即便不去督查也能得出這樣的結論。
但不可否認，調控政策出臺后特別是去年下半年以來，很多地方樓市還是降溫了，成交量也出現下滑，從去年的八九月份到今年的四五月份房價基本是以下跌為主的，所以調控效果還是比較明顯的。
姚玲珍：自去年下半年以來，從市場的發展狀況來看，樓市的成交量和價格均有所回落，這一輪的調控還是比較有效的。
值得注意的是，從以往幾輪的調控來看，一旦調控政策放松，市場立馬出現反彈。因此，這一輪調控，目前成績并不是主要的，關鍵還是看未來，中央將用何種方法使得調控政策與市場成功對接，從而保持調控政策效果的持續性，以及整個市場反應的常態化。只有這樣才能避免后期調控政策一放松，市場就立馬反彈甚至反彈超過原來高點的情況出現。
薛建雄：個人認為調控只是暫時抑制住了房價上漲，并不能改變房價上漲的大趨勢。
舉個例子，我們知道，在日本、中國香港、韓國等經濟高速增長的國家和地區，快速增長的經濟都使得他們的房價大漲，中國內地發達地區經濟的迅猛發展也帶來了同樣的結果。房價上漲了，各政府就要想辦法對其進行調控，比較成功的是韓國政府對其房價的調控，他們將擴大供應量和限貸結合，有效地抑制住了房價上漲。
中國政府為了控制房價，當下的做法是正確的，但是因為中國土地面積太大，地方區域發展程度不一，事情做起來很慢，以目前的進度來看，想控制住房價至少需要5至8年，而在接下來的3至5年里，房價還是會上漲。
話題二：督查用意何在
國務院通過督查可以發現地方是不是借微調之名與中央調控政策不一，進而來細致地了解和解決一些問題
回顧7月，可以看到調控政策一再被強調：7月5日，央行強調金融機構要繼續嚴格執行差別化的各項住房信貸政策，繼續抑制投機投資性購房；緊接著兩天后，國務院總理溫家寶在江蘇省常州市調研時強調，必須堅定不移做好調控工作，決不能讓房價反彈，造成功虧一簣；7月19日，國土部和住建部更是聯合發文，要求堅持房地產市場調控不放松，不斷鞏固調控成果，堅決防止房價反彈。
近期調控政策之所以不斷釋放從緊信號，是緣于6月份全國多數城市樓市和土地市場的加速回暖。5月之前一直處于“冰凍期”的土地市場，仿佛一夜之間就火熱起來，廣州、北京相繼誕生單價地王，上海、南京等城市也連續出現高溢價地塊成交情況。
就在房地產拐點論甚囂塵上之時，國務院派出8個督查組赴16省市專項督查樓市調控，這是15個月以來，國務院第二次專門為房地產調控派出督查組。那么，此次督查的用意何在？
楊紅旭：此次二派督查組去各省市進行樓市調控調研主要是出于兩方面的考慮：首先是由于今年6月份房價開始出現反彈，為了進一步抑制房價、督促地方政府更好地執行調控政策；另一方面，今年以來，部分地方政府或明或暗地放松調控力度，導致部分地方調控政策落實不到位，沒有真正產生調控效果。
姚玲珍：此次督查的主要目的還是表達中央政府堅定對房地產調控政策和目標不動搖的態度。
在前期，很多地方政府對限購政策或其他調控政策有一些試探性的動作，在一些標準上也有一定程度的調整。另一方面，中央對宏觀政策有一些結構性的微調，加上房地產市場6月份成交的數量和價格都有所回升，在多方面因素的作用下，使得市場有傳聞預期政府會對調控政策有所放松、后期樓市會反彈。這時候派出督查組一方面是堅定調控信心，另外就是檢查各地方政府對于落實調控政策的力度問題。
薛建雄：督查肯定是因為市場出現了比較大的變化，而政府通過督查來研究市場，考慮整個宏觀經濟面的協調，進而來找原因，為下一步做好準備，其實是想了解各個集團的利益關系。
堅定調控信心還需要時間，因為利益是永遠變動的，我覺得這需要時間，過程上房價應該還要漲一兩波，比如上海，估計價格要在3萬至3.5萬之間才能停住。
尹伯成：國務院通過督查可以發現地方是否借微調之名與中央調控政策不一，進而來細致地了解和解決一些問題。調控效果的具體化可以讓中央進一步發揮作用來指導地方，也可以將各地問題匯總從而研究分析解決，將政策進一步細化。
督查表明國務院調控決心很大，態度很堅決，希望地方不要和中央玩不一的游戲。通過督查讓中央穩住地方和看清地方，中央可以更好地化解各矛盾利益方。
話題三：政策如何變動
房產稅可能會進一步擴容，增加試點城市；房地產教育管理方面的稅有可能進一步收緊，提高相關的稅率
在不少業內人士看來，對樓市來說，心理預期最為重要。摸清各地房地產市場現狀和調控政策的落實情況，將有助于中央對接下來調控政策走向的把控。于是有人將此次調研解讀為新一輪調控政策的前奏，并對新政策的內容猜測紛紛。有觀點認為，此次調研之后，房產稅試點城市會進一步擴容。而上周更是有一條關于“商品房預售制將取消”的傳聞紅遍網絡。那么，這次調研之后政策面會出現變動么？
楊紅旭：首先還是會強調既有政策，切實保證已有的房地產調控政策落實到位，真正發揮調控作用。不過，光靠強調可能難以抑制房價上漲，一些新的調控政策可能會適時出臺。主要應該集中在稅收方面：比如，房產稅可能會進一步擴容，增加試點城市；房地產教育管理方面的稅有可能進一步收緊，提高相關的稅率。
另一方面，限購政策可能會進一步地強化，督促地方政府去進一步落實，通過實行“問責”制度來深化限購的力度。
此外，今年以來，大部分地方政府都沒有制定年度房價控制目標，中央接下來有可能要求地方制定各地年度房價控制目標，在下半年進行落實。
姚玲珍：宏觀政策應該不會變，比如限購政策，后期可能出臺的新政策，可能會是稅收方面的政策，目前只有重慶和上海兩個城市是“房產稅”的試點，后期也許會在全國推廣；另外，在信貸政策方面可能會進行一些微調，如鼓勵剛性需求和改善性需求；而在保障性住房政策方面，對于保障性住房建設的融資等可能會出臺一些新政策。
預售制度應該不會取消，雖然有很多傳聞認為應該取消預售制度，這樣政府對市場的調控力度就會加強，市場會更加規范。但是從發達國家來看，商品房的預售制度仍然存在并有其存在的合理性，如建設周期長、資金需求量大等一些客觀因素就決定了預售制度的存在。但在預售的過程中，政府或相關機構可以加強預售管理和規范性。開發商對預售所得資金的使用應該專款專用，按照工程的進度用于項目，而不是隨意用于拿地；此外，在預售的條款和信息披露方面可以加強管理。
薛建雄：出臺商品房預售制度的初衷是降低房地產開發資金門檻、擴大內需、增加市場供應。預售制度加速了資金的運轉周期，提高了資金的使用效率，已成為房地產開發融資的重要手段。因此，取消預售制肯定會增加開發商的融資成本，可能會導致開發商的成本轉嫁。但目前整個行業的現金流比較充溢，這是取消的有利條件之一。
在產業發展進入成熟階段，取消預售制對房地產的健康發展相對有利。它抑制一定的投機需求，對購房者的保障性更高。不過，這個取消過程應該是逐步完善的，如果簡單地取消商品房預售制度，有可能帶來不利后果：一是有的地方商品房不夠賣，如果直接搞現房銷售，會加劇商品房的供不應求，進一步推高房價；二是取消商品房預售制度將增加開發商的成本，相應支出勢必轉嫁給購房者。
尹伯成：變動無非就是將限購、限貸等政策進一步細化，不讓地方政府有孔可鉆，要將中央決策進一步落實到位，仔細分析地方房價走勢情況，如若地方房價要反彈，那么可選擇一兩個城市來進行試點，找解決方案。
傳言所說的取消預售制度也該算是變動。隨著房地產開發企業不斷壯大，投融資體制日益完善以及需求問題得以緩解，取消房屋預售是大勢所趨，但一定是要一個較長的過程。房地產業的地域特征非常強，每個城市發展差距很大，一些房地產業發展相對成熟的城市，已經有條件先取消預售制度。就拿上海來說，基本已接近這一階段，如果其他配套政策跟進得當，也可適時取消預售制度。
話題四：房價去向何方
對于身處淡季的第三季度，估計房價應該會相對比較平穩，沒有多大的波動；但是到第四季度，估計房價會有非常明顯的上漲走勢
中國經濟最近幾年的高速發展過程中，一個行之有效的模式是房地產與投資兩條腿走路。具體而言，房價的上升帶來地價的上漲。這一方面提高地方政府的土地出讓收益，另一方面，以土地作為擔保，地方政府可以通過融資平臺的模式從銀行體系得到更多貸款。而這使得地方政府有財力投資當地的基礎設施建設和經濟建設。基礎設施的改善和經濟的快速發展又反過來進一步推高房價和地價，拉高房地產和相關行業。
這樣一個過程對于地方政府和開發商來說是互惠互利的過程，但當房價上漲到影響民生的程度時，中央必須堅決控制房地產投機投資性需求，控制房價上漲。
于是，在樓市調控這件事上，中央與地方政府一直處于博弈狀態。然而，在目前的經濟形勢下，穩增長或將成為地方政府放松樓市調控的一個重要籌碼。因此，分析認為，這種博弈狀態在未來可能進一步升級，未來的房價走勢也將畫上問號。
楊紅旭：博弈一直在進行，但這次有所升級。督查組的主要意義在于督查，反映出中央希望地方政府更好地去落實政策；但另外一方面，之前樓市比較低迷，地方的財政收入和經濟有所下滑，地方政府有意愿和驅動力去放松調控。中央和地方不同的利益出發點使得博弈加劇。
當前房價面臨重新上漲的壓力，如果不出新的調控措施，下半年漲價的預期將進一步增大。雖然近期監管層曾多次表態堅定樓市調控，但“調控精神要想轉化為執行力，還需相關細化政策予以保障”。
姚玲珍：在整個房地產業中，有各方面的利益主體，從長期來講他們的利益是一致的，但短期是不一致的，這就產生了一個博弈的過程。從政府管理層面來講，利益主體主要是中央政府和地方政府；從經濟主體來講，則有開發商、銀行、購房者。這三種主體的利益有時候是跟地方政府一致的，有時候又是與中央政府一致的。而這五個方面的主體從短期階段來講，利益不完全一致，再加上信息的不對稱以及各主體利益訴求的不同，會使博弈的過程得以存在。
個人認為，下半年，房價大幅上漲或下跌的條件和環境都不存在，未來房價走勢依然受政策所引導。在“穩增長”目標下，貨幣政策適度放松與“保剛需”政策微調，將持續帶動剛需、改善性需求入市，而投資性需求仍將被嚴格控制。預計后市房價依然會延續上半年的平穩態勢，短期可能略有回調，下半年或將整體與上半年持平。
薛建雄：可以這樣說，中央與地方互相協調從而來保證大家的利益，拉動經濟增長，這是良性的說法。
下半年屬于政策緊中偏松的狀態，房價會有明顯上漲。對于身處淡季的第三季度，估計房價應該會相對比較平穩，沒有多大的波動；但是到第四季度，估計房價會有非常明顯的上漲走勢。
尹伯成：地方政府對土地財政的渴望越來越強，中央防止地方政府動搖，才會出此方法。如果不解決初級財政問題，地方利用微調之言與中央玩游戲，中央要觀察民生卻也要防止地方動搖。
對于房價未來的走勢，個人覺得如果中央沒有新的調控政策出來，那么房價很可能會觸底反彈；如果中央出臺新的調控政策的話，那么房價就會趨向平穩。要知道，中國的房價永遠是跟著政策走的。