日前北京市住建委會(huì)同北京市地稅局、北京市銀監(jiān)局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房屋買(mǎi)賣(mài)合同管理的通知》，這一通知將于8月1日起執(zhí)行。
分析認(rèn)為，該《通知》意在防止在銀行貸款和交稅這兩個(gè)環(huán)節(jié)用兩次網(wǎng)簽的手法來(lái)避稅，稅務(wù)部門(mén)運(yùn)用房地產(chǎn)評(píng)估等技術(shù)手段加強(qiáng)對(duì)房屋稅收征管，標(biāo)志著我國(guó)稅收征管水平提高，對(duì)于未來(lái)房產(chǎn)稅開(kāi)征奠定了技術(shù)基礎(chǔ)。專(zhuān)家預(yù)計(jì)，隨著合同價(jià)格更加真實(shí)地反映成交價(jià)格，8月統(tǒng)計(jì)部門(mén)發(fā)布的二手房成交價(jià)格或?qū)⑸蠞q，購(gòu)房者稅負(fù)也將增加。
新規(guī)出臺(tái)意在遏制 利用“陰陽(yáng)合同”逃避稅收
近年來(lái)做“陰陽(yáng)合同”少繳稅已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)公開(kāi)的秘密，對(duì)此今年3月份國(guó)家稅務(wù)總局局長(zhǎng)肖捷就公開(kāi)表示，今年我國(guó)將全面推廣應(yīng)用房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)加強(qiáng)二手房交易稅收管理。
日前出臺(tái)的新規(guī)就是為遏制“二次網(wǎng)簽”做“陰陽(yáng)合同”的現(xiàn)象。北京市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)李文杰介紹，“二次網(wǎng)簽”的問(wèn)題一直普遍存在。購(gòu)房人在貸款購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，由于銀行要看網(wǎng)簽信息才能批準(zhǔn)貸款，因此買(mǎi)賣(mài)雙方在第一次網(wǎng)簽時(shí)，為申請(qǐng)到足夠的貸款，價(jià)格會(huì)按照購(gòu)房款的實(shí)際需要來(lái)申報(bào)。而在銀行批完貸款后，買(mǎi)賣(mài)雙方為了減少交易稅費(fèi)，就將之前的網(wǎng)簽注銷(xiāo)，然后以較低的價(jià)格再次申報(bào)網(wǎng)簽，交稅時(shí)則按較低價(jià)。
“這不僅破壞了市場(chǎng)秩序，也造成了國(guó)家稅款的流失�！毙そ荼硎�，針對(duì)這個(gè)問(wèn)題，稅務(wù)總局與有關(guān)部門(mén)應(yīng)用房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)，對(duì)二手房的交易申報(bào)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，通過(guò)區(qū)域位置、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施等因素確定計(jì)稅基準(zhǔn)價(jià)格，對(duì)申報(bào)價(jià)格明顯偏低且沒(méi)有正當(dāng)理由的核定計(jì)稅價(jià)格。
“這些措施已經(jīng)收到較好效果。舉一個(gè)例子，某市稅務(wù)機(jī)關(guān)在進(jìn)行評(píng)估的第一個(gè)月，就有96.7%二手房交易通過(guò)評(píng)估調(diào)增了計(jì)稅價(jià)格�！毙そ荼硎荆扒岸螘r(shí)間，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)40余萬(wàn)套二手房的交易申報(bào)價(jià)格進(jìn)行了評(píng)估，納稅人對(duì)評(píng)估結(jié)果持有異議的不到1%，說(shuō)明99%以上的納稅人基本上還是認(rèn)可的。”
目前，全國(guó)越來(lái)越多的城市通過(guò)應(yīng)用房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)上調(diào)了二手房交易計(jì)稅價(jià)格，而這一政策的實(shí)施已經(jīng)顯現(xiàn)出效果。以北京為例，去年底，北京“存量房屋交易計(jì)稅價(jià)格”等政策實(shí)施至今，二手房交易相關(guān)的契稅、個(gè)稅等稅收增加1.7億元。
“二次網(wǎng)簽”價(jià)格變化需登記 核查計(jì)稅價(jià)格將重新評(píng)估
根據(jù)《通知》要求，地方稅務(wù)部門(mén)依據(jù)網(wǎng)簽價(jià)格變化情況嚴(yán)格稅收征管。買(mǎi)賣(mài)雙方注銷(xiāo)存量房網(wǎng)簽合同信息后，再次網(wǎng)簽同一套房屋的，《存量房買(mǎi)賣(mài)合同信息表(納稅)》上將記載價(jià)格變化情況。地方稅務(wù)部門(mén)將綜合運(yùn)用房地產(chǎn)估價(jià)等技術(shù)加強(qiáng)房屋交易稅收征管。
業(yè)內(nèi)人士分析，這意味著如果采用“二次網(wǎng)簽”來(lái)避稅，稅務(wù)部門(mén)將能核查到上一次網(wǎng)簽的成交價(jià)格，不一定按照第二次網(wǎng)簽申報(bào)的較低價(jià)格來(lái)征稅，而是按照稅務(wù)部門(mén)的評(píng)估體系給出的指導(dǎo)價(jià)格征稅。
同時(shí)，《通知》中還明確，金融機(jī)構(gòu)將把個(gè)人住房貸款情況與網(wǎng)簽合同緊密關(guān)聯(lián)。金融機(jī)構(gòu)發(fā)放個(gè)人住房貸款時(shí)，應(yīng)在網(wǎng)簽系統(tǒng)中標(biāo)注貸款審核結(jié)果及額度；申請(qǐng)注銷(xiāo)有貸款標(biāo)注的網(wǎng)簽合同時(shí)，購(gòu)房人應(yīng)先解除貸款合同，并由金融機(jī)構(gòu)在系統(tǒng)中做解除標(biāo)注。網(wǎng)簽合同中約定為全款支付的，金融機(jī)構(gòu)不得對(duì)購(gòu)房人發(fā)放個(gè)人住房貸款。
業(yè)內(nèi)人士指出，此前“陰陽(yáng)合同”擾亂了市場(chǎng)秩序，也削弱了稅收對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的效果，這一政策推出之后，將有效遏制逃避稅行為。一位中介公司的負(fù)責(zé)人表示，其實(shí)中介并不愿意去做“陰陽(yáng)合同”，“因?yàn)樽鲞@個(gè)我們并沒(méi)有任何的收益，而且還有風(fēng)險(xiǎn)。但沒(méi)有辦法，買(mǎi)房人為了減少支出，要求這么做。如果你不做，別家中介做了，你就沒(méi)生意了。”
不過(guò)也有業(yè)內(nèi)人士表示，通知對(duì)于貸款買(mǎi)二手房做“陰陽(yáng)合同”的行為可以基本遏制，但在全款購(gòu)買(mǎi)的情況下，由于可以做成裝修費(fèi)用，因此如想完全杜絕稅收漏洞還需要不斷提高征管水平。
總體上來(lái)講《通知》標(biāo)志著我國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域稅收征管水平顯著提高。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，政策實(shí)施后，合同價(jià)格將更加真實(shí)的反映市場(chǎng)交易價(jià)格，因此下月統(tǒng)計(jì)部門(mén)發(fā)布的北京二手房成交價(jià)格有可能出現(xiàn)明顯上升。
稅收征管水平提高 為房產(chǎn)稅征收創(chuàng)造技術(shù)條件
針對(duì)這一政策的實(shí)施，中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究院楊志勇指出，這有利于實(shí)現(xiàn)稅負(fù)公平，目前，我國(guó)二手房交易仍活躍，市場(chǎng)供不應(yīng)求，交易中稅負(fù)的最終承擔(dān)者實(shí)際都是購(gòu)房者，這一政策實(shí)施后，購(gòu)房者的實(shí)際稅負(fù)將有所上升。
“房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)是征收房產(chǎn)稅必須具備的技術(shù)，隨著這項(xiàng)技術(shù)在全國(guó)稅務(wù)機(jī)關(guān)的推廣和成熟，我國(guó)征收房產(chǎn)稅的評(píng)估技術(shù)也基本具備�！必�(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所副所長(zhǎng)劉尚希表示，這一政策的執(zhí)行，標(biāo)志著我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域稅收征管水平進(jìn)一步提高，也為未來(lái)房產(chǎn)稅等征收奠定了技術(shù)基礎(chǔ)。
業(yè)內(nèi)人士介紹，由于房產(chǎn)稅屬于個(gè)性化征收，因此無(wú)論國(guó)內(nèi)外，房產(chǎn)稅都是征收成本很高的稅種。全面開(kāi)征房產(chǎn)稅還需要清除信息、法律和征收障礙，其中最主要的部分就是建立房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估體系。
中國(guó)社科院財(cái)貿(mào)稅收研究室主任張斌表示，雖然房產(chǎn)稅征管成本高，主要還是在前期投入，未來(lái)還需要加強(qiáng)評(píng)估體系建設(shè)。