|
最近一段時間，土地市場一改此前幾月“冰封”態勢，迎來一波成交小高峰，高溢價地塊開始增多，個別地塊溢價率甚至高達435%。分析可以發現，推地速度加快、地塊位置好、起拍價低是形成高溢價的主要原因。在調控高壓態勢不減，房企資金依然偏緊的大背景下，土地市場高溢價成交的現象并不普遍，短期之內土地市場整體頹勢難改。
今年以來，在持續從緊的調控基調主導下，開發商對拿地普遍持謹慎態度，為避免流標過多，重點城市普遍放緩土地上市節奏尤其是優質地塊的推出節奏，供應量的緊縮導致了土地成交量下滑，除小部分熱點區域地塊受市場熱捧外，整體成交情況并不理想，底價成交成為常態。
這可以從一組數據中得到印證：中原地產統計，前5月標桿房企拿地支出209億元，僅占銷售9.2%，創歷史新低。另據中國指數研究院統計，1至5月北京、上海、廣州、深圳等10個重點城市半數累積成交量同比跌幅大于50%，土地出讓金總額僅為去年同期的67%。其中，上海自2011年10月份以來，除4月份之外，住宅用地市場平均成交溢價率為零；深圳更是自去年5月份以來，成交的住宅用地全部以底價成交，零溢價率拿地已成為深圳住宅用地市場普遍現象。
事實上，近期土地市場出現成交小高潮并非偶然，一方面，地方政府“土地財政”面臨嚴峻考驗，被迫改變推地策略。根據中原集團研究中心對全國主要城市的調研，目前有不少地方政府逐步加大推地力度并相應調整推地策略。近期，南京政府新推出了十幾幅地塊，且北京、成都政府調低了部分新推出地塊的底價。尤其是進入6月以來，全國各地推出土地的積極性明顯增加，這使得供應出現了小高峰，而房企對于優質地塊的積極性比較大，這使得溢價率短期內上升。
另一方面，受土地市場低價吸引，部分資金相對寬裕的大房企開始逆市抄底。以萬科為例，近期購地頻繁，4至5月新增土地儲備達49公頃。金融街、佳兆業等房企也有所動作。對房企而言，目前的拿地成本仍低于去年同期。數據顯示，5月，全國300個城市成交樓面均價為758元/平方米，環比下跌8%，同比下跌10%；其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)成交樓面均價為1101元/平方米，環比下跌14%，同比下跌8%。
整體而言，溢價率回升并不意味著土地市場將回暖，目前全國房地產開發企業土地購置面積增速仍處低位，1至5月份，土地購置面積為13532萬平方米，同比下降達18.7%，土地成交價款為2620億元，下降10%。更為重要的是，近期受熱捧地塊多為商業類地塊，而住宅類地塊并未見明顯起色。可以預見，在政策環境依舊從緊、房企加速去庫存、地方財政壓力加大的情況下，各方博弈將加深，一段時期之內土地市場頹勢難改。
|