房地產調控再次走到一個關鍵的十字路口，關于調控是否松動的爭議暗涌。
“應放松對一線城市高端住宅的限購。”日前據《中國日報》報道，全國政協常委會在一份提案中如此建議。
本報記者6月21日獲悉，上述建議只是全國政協針對實體經濟下滑提出的整套提案中的一小部分，并非專門針對房地產調控。并有不愿具名的全國政協委員對記者表示，這也并不代表所有委員的意見。
全國政協經濟委員會副主任李德水20日說，對房地產市場的調控政策，要把限購與促銷相結合，堅決防止房價反彈并努力實現價格理性回歸的調控目標。
根據北京住建委官方數據統計，截至6月18日，本月內住宅簽約均價為21238元每平方米，環比5月上漲了7.7%，年內均價首次超過2萬。此外，廣州、深圳樓市成交價格也在過去一周創下限購以來的新高。
在這火爆跡象背后，究竟是哪些因素推動樓市反彈？反彈能夠持續么？
央地博弈
從中央層面來看，限購并未放松。這從最近一周來各部門密集辟謠房地產調控放松可以看出端倪。住建部甚至在6月19日重申，堅持限購限貸為核心的調控政策不動搖，并配合金融部門執行差別化個貸政策。
但是，由于土地出讓金大幅下滑，地方財政受損，今年各地樓市政策微調沖動普遍存在。
據接近湖南發改委的人士對本報記者表示，5月底國家發改委文件確實傳達了“利率優惠、降低首付比例、減免相關稅費等措施支持居民購買首套普通住房”的信息。
而這，或許是上半年多個地方政府出臺的鼓勵剛需入市政策的依據。據北京中原地產統計，近40個城市已出臺了微調政策，具體手段包括調整公積金貸款首付及上限、重新定義“普通住宅”，減免購房契稅或退稅，以及對特定住房進行購房補貼等。
在北京，甚至出現了購房資格造假規避限購的情況。據北京不愿具名的中介人士透露，具體有兩種方式，一是把外地戶籍購房者變通“做入”北京集體戶，全部費用加起來大概萬元；一種是代辦北京工作居住證，“只要是統招統分的本科畢業，正在北京繳納社保，就可以辦理，”記者咨詢北京的一家代辦機構稱，工作證確需6萬元，但辦理時間需要6-7個月。
此外，地方政府利用地價推高房價的手法也很純熟。5月底至今，北京、廣州、上海等地接連推出優質宅地，吸引開發商入場，并造出新地王。
“地方政府土地營銷的手段很高明，甚至會聯手一些旗下的企業做局，推高地價，最后傳導到本區域的房價。”上海一家大型地產商投資部人士向本報記者坦言，地方政府往往選擇在市場回暖時推出優質土地，而在市場冷清時，“雪藏”好地。
瑞信中國研究主管陳昌華指出，以上狀況，或許正是多年來房地產市場與政府政策博弈的延續，亦是多年來房地產市場調控屢次未果、房價與居民收入越來越背離的原因。
央行的最新調查也顯示，近7成居民認為目前房價太高，難以承受，但悖論的是，選擇下半年出手的人，卻比上季度增加了。
“我擔心今年會漲得越來越多，我看的幾套房子現在比2月份已經漲了10萬-15萬了。”深圳市民朱敏(化名)對本報記者說。
流動性寬松之惑
接受本報記者采訪的開發商、房地產機構人士均認為，除地方政策變通微調之外，貨幣政策的預調微調，更助推市場逐步回暖。
北京中原地產總監張大偉、上海易居房地產研究院副院長楊紅旭(微博)便指出，貨幣因素是房價逐步止跌乃至上漲的根本因素。
據深圳中原整理，自“新國八條”出臺以來，市場經歷了3次加息及6次上調存款準備金率，市場流動性整體收緊，增加了房地產企業獲得資金的難度，也提高了購房成本，到2011年底，房價也出現明顯下跌。但隨后貨幣政策卻開始松動。
2011年11月底，央行宣布降存準率，2012年2月中，央行再降存準率，“這導致市場格局悄然發生變化”。深圳中原有關人士稱，這一次對市場預期產生了巨大沖擊，開始出現波動現象，各大商業銀行紛紛下調首套房貸利率，5月18日央行再次降低存款準備金率，不斷寬松的流動性直接催生了樓市“紅五月”。
那么，這些流動性是如何流入樓市的呢？本報記者調查發現，除了首套房貸款利率優惠之外，在廣州、深圳等地，針對二套、多套房的限貸政策已經變相放松，“夫妻雙方擁有一套房產的，只要另一方沒有貸款記錄，就可以辦理首套房貸款，享受利率下調優惠，”深圳多位中介人士透露說。而這，已經突破了二套房首付六成、利率上浮1.1倍的調控政策。
廣州一家中介網點的工作人員透露，目前有一小部分銀行在執行“二套”的認定上有松動，“如果你能提供還清證明，我有辦法幫你在一些銀行申請到房貸”，這位工作人員說，在部分銀行，如果購房人此前的按揭已經還清，出具還清證明，即使擁有二套房產也仍可以申請房貸。
貨幣寬松之下，之前被壓抑的改善型和投資型需求紛紛進場。據易居房地產研究院統計，5月份20個典型城市中小戶型(90-140平)成交增幅最大，說明部分改善性需求也開始入市了。
降息促使預期改變？
在成交量上升之時，便早有開發商打起了悄悄漲價的主意，并開始積極走量。這種現象在降息之后更加明顯，“市場主體預期的方向已發生轉變”。深圳中原總經理李耀智說。
李分析稱，最近一次降息，從理論上來看，并非直接面向房地產市場，并且宏觀調控的總基調仍未變，限購在短期內并不會松動。但是，不得不承認，在此敏感期，降息無疑將更加堅定了市場預期的轉向，同時將會對樓市產生巨大的沖擊。
新華社最近發表文章亦指出，降息導致購房者心理發生微妙變化。而購房者的心理變化，被房地產開發商充分利用。一些開發商有意釋放“房價已見底、調控將放松”的信號，誘導購房者出手。“不排除開發商在唱多賣空”。中國房地產學會副會長顧云昌認為，過去一年來，樓盤都不好賣，竣工面積增加百分之二三十，可銷售面積卻下滑16%，明顯供大于求，開發商壓力大，需要回款，少數樓盤出現的熱賣現象，有炒作之嫌。
大摩投資分析師吳漢青指出，房地產大量的庫存仍舊是困擾企業現金流的問題。根據國泰君安的統計，目前15個主流城市新房平均可售面積接近歷史高點，較2010年4月的歷史低點上升85%。其中，上海和廣州的可售量處于歷史高位，分別為1008萬平方米及724萬平方米。
據媒體報道，住建部已著手匯總分析北上廣深等地樓市成交數據，做好“政策儲備”，及時應對市場變化。