“近期我們首套房貸利率將出新政策，總行已經(jīng)透風(fēng)，目前行里的首套房貸利率是9折，調(diào)整后應(yīng)該會(huì)更低，不排除8折優(yōu)惠，具體情況過兩天你再咨詢。”中國(guó)銀行上海分行一信貸部人士這樣對(duì)記者表示。
首套房房貸主打八五折
據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》記者報(bào)道，目前滬上國(guó)有四大行首套房房貸利率從8.5折到基準(zhǔn)利率不等，但部分股份行和城商行在首套房貸政策上走得更遠(yuǎn)，其中，民生銀行、華夏銀行甚至可以低至7折。
其中，農(nóng)業(yè)銀行首套房利率執(zhí)行最為靈活，對(duì)于一般首套房貸該行給予9折優(yōu)惠，但根據(jù)購(gòu)房者所處的區(qū)域，貸款的金額會(huì)有所調(diào)整，比如，在上海，如果外環(huán)線以外的房屋，貸款金額在100萬(wàn)以上的，最高優(yōu)惠可以低至8.5折。
建設(shè)銀行的首套房貸則最為寬松，其上海分行一位信貸員告訴記者，在沒有信用不良記錄情況下，均可以在建行拿到8.5折利率。
中國(guó)銀行目前執(zhí)行的利率為9折，不過該行個(gè)貸部人士向記者透露，近日，總行已經(jīng)開始在醞釀新的首套房貸利率，利率折扣應(yīng)該進(jìn)一步提高。
工商銀行和交通銀行則相對(duì)保守，兩行首套房貸款的利率下限都定在基準(zhǔn)利率，并且即便貸款客戶質(zhì)量?jī)?yōu)良，交行也只能9折優(yōu)惠，工行則仍執(zhí)行基準(zhǔn)利率。
與工行、交行相反，部分股份行、地方銀行堪稱激進(jìn)。6月8日，央行宣布降息和調(diào)整存貸款波幅的第二天，廣東華興銀行即宣布首套房貸利率最低執(zhí)行7折利率，一度成為降價(jià)先鋒。
如果說(shuō)華興銀行僅屬一家之為，華夏銀行、民生銀行最低7折優(yōu)惠的意義則不能忽略。
6月12日，民生銀行一位員工對(duì)記者稱，如果貸款人在資產(chǎn)評(píng)估、銀行信用等方面條件滿足，且購(gòu)置的是一手房，可以在該行申請(qǐng)7折首套房貸款利率。并且，如果首套房面積在90平米以下，首付最低可達(dá)20%，貸款數(shù)額為總房?jī)r(jià)的80%。
記者同時(shí)從華夏銀行了解到，該行的首套房最低也可達(dá)到7折優(yōu)惠，具體條件以分行劃定為準(zhǔn)，并報(bào)上級(jí)行審核通過方可貸款。
此外，在江浙，一些地方銀行也開始拓寬首套房貸款的優(yōu)惠政策。例如，無(wú)錫農(nóng)商行近日將首套房利率優(yōu)惠調(diào)整至8.5折，并在官網(wǎng)等多個(gè)地方進(jìn)行宣傳。江蘇一家城商行更是將首套房的首付比例調(diào)低至2成。
就北京地區(qū)而言，目前各家銀行均沒有打出8折優(yōu)惠，但客戶取得優(yōu)惠折扣幾率大了。“上月中旬，9折利率都比較難辦，8.5折更是極為罕見，但現(xiàn)在取得8.5折優(yōu)惠的客戶明顯增多了。”一家國(guó)有大行工作人員告訴記者。
據(jù)新浪財(cái)經(jīng)記者了解，目前北京市場(chǎng)上，招行、交行、中信等商業(yè)銀行對(duì)于首套房貸款執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)已由基準(zhǔn)利率調(diào)整至八五折。
據(jù)我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司市場(chǎng)研究部經(jīng)理李琛介紹，我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的數(shù)據(jù)顯示，取得房貸8.5折優(yōu)惠的購(gòu)房者數(shù)量確實(shí)有所增加。“銀行一般會(huì)根據(jù)業(yè)務(wù)和市場(chǎng)的情況調(diào)節(jié)首套房的利率折扣，主要為了達(dá)到鼓勵(lì)消費(fèi)貸款、刺激經(jīng)濟(jì)的目的，今后8.5折應(yīng)該會(huì)越來(lái)越普遍。”
信息時(shí)報(bào)記者先后走訪廣州市區(qū)十多家銀行網(wǎng)點(diǎn)了解到，對(duì)于首套房的貸款利率，目前在五大行中，除工商銀行仍保持基準(zhǔn)利率無(wú)任何優(yōu)惠外，其他銀行均有10%-15%的優(yōu)惠。其中，中國(guó)銀行對(duì)首套房貸一律按基準(zhǔn)利率下浮10%，而其他銀行如建行、農(nóng)行、交通銀行均可享受基準(zhǔn)利率的8.5折。
剛需帶動(dòng)樓市走熱
不管是銀行貸款利率還是公積金利率，此次降息后都對(duì)剛需們有著不同程度的優(yōu)惠，購(gòu)房熱重現(xiàn)。
6月初以來(lái)，北京樓市成交繼續(xù)回升。根據(jù)北京市住建委的數(shù)據(jù)，6月上半月(1日-15日)，北京住宅網(wǎng)簽量為10576套，環(huán)比增長(zhǎng)9%，同比增長(zhǎng)46.5%。值得注意的是，部分項(xiàng)目提價(jià)銷售，導(dǎo)致6月上半月的市場(chǎng)成交均價(jià)有所回升。
對(duì)于市場(chǎng)成交量的回暖，北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部認(rèn)為，央行降息不僅降低了購(gòu)房成本，而且使購(gòu)房者預(yù)判市場(chǎng)將走出低谷，進(jìn)一步提高了入市積極性。同時(shí)，進(jìn)入5月以來(lái)，大興、通州等區(qū)縣的入市項(xiàng)目明顯增加，使北京樓市供應(yīng)繼續(xù)增加，為成交量回升提供了支撐。
據(jù)新華社記者了解，6月10日，位于深圳龍華的萊蒙水榭春天項(xiàng)目第5期開盤，推出千余套住宅單位。開盤現(xiàn)場(chǎng)十分火爆，再現(xiàn)了輝煌時(shí)期千人排隊(duì)購(gòu)房的盛況。據(jù)該項(xiàng)目營(yíng)銷總監(jiān)介紹，從當(dāng)日上午10點(diǎn)開盤到下午5點(diǎn)，有超過1300批客戶在售樓處進(jìn)行登記，最終售出820多套房子，銷售率超過八成，認(rèn)購(gòu)金額約16億元。
繼深圳前人排隊(duì)購(gòu)房后，南京也不甘示弱。據(jù)中國(guó)新聞網(wǎng)記者報(bào)道，6月16日，上午開盤的新都國(guó)際門口，從前天傍晚開始就有購(gòu)房者過來(lái)排隊(duì)，隨后陸續(xù)聽到風(fēng)聲的購(gòu)房者趕來(lái)讓隊(duì)伍越來(lái)越長(zhǎng)，到了晚上7點(diǎn)半已經(jīng)多達(dá)一百多組。一位匆匆趕來(lái)排隊(duì)的購(gòu)房者說(shuō)，“最近總聽人說(shuō)有樓盤重新開始漲價(jià)了，最近又趕上降息和利率折扣優(yōu)惠，我自己也害怕房?jī)r(jià)會(huì)再漲啊。”最終該盤提前至凌晨零點(diǎn)多開盤，認(rèn)購(gòu)了62套新房源。
人民日?qǐng)?bào)記者日前在北京部分二手房成交活躍的項(xiàng)目采訪發(fā)現(xiàn)，前期討價(jià)還價(jià)空間較大的房源價(jià)格反彈迅速，個(gè)別小區(qū)甚至再現(xiàn)樓市火爆時(shí)期“一天一個(gè)價(jià)”的場(chǎng)面。
樓市政策不會(huì)松動(dòng)
隨著成交量大幅反彈，“房?jī)r(jià)可能暴漲”的氣氛在樓市彌漫，不斷刺激著購(gòu)房者的神經(jīng)。“購(gòu)房潮”重現(xiàn)樓市，在釋放出明確的回暖信號(hào)的同時(shí)也引發(fā)了人們的擔(dān)憂：隨著銷售量的走高，房?jī)r(jià)會(huì)否再次回到上升通道？
“首套房利率的變化和房?jī)r(jià)漲跌并沒有直接的關(guān)系，購(gòu)房人更多考慮的是房地產(chǎn)預(yù)期、調(diào)控政策。”
金融專家趙慶明說(shuō)。
中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示，“目前市場(chǎng)的情況還是比較復(fù)雜，此輪‘購(gòu)房熱’帶有結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇的特點(diǎn)，適合剛需。熱銷漲價(jià)仍屬個(gè)案，后市還面臨很多變數(shù)，需要進(jìn)一步觀察。”
中央財(cái)經(jīng)大學(xué)教授郭田勇則認(rèn)為，“銀行是否會(huì)將優(yōu)惠幅度擴(kuò)大更多，還要根據(jù)未來(lái)幾個(gè)月的成交量、市場(chǎng)情況，以及其他銀行是否會(huì)打折來(lái)決定。”
銀率網(wǎng)最新報(bào)告也指出，多家銀行貸款負(fù)責(zé)人表示，執(zhí)行7折利率難度大，目前，正在研究對(duì)符合條件的優(yōu)質(zhì)首套房購(gòu)房者提供8折房貸利率。
其實(shí)，監(jiān)管機(jī)構(gòu)歷來(lái)鼓勵(lì)銀行發(fā)展個(gè)人消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)。銀行7折利率的時(shí)代雖一去不復(fù)返，但央行對(duì)于“個(gè)人貸款利率浮動(dòng)區(qū)間下限為基準(zhǔn)利率0.7倍”的標(biāo)準(zhǔn)一直未改變。降息當(dāng)天，央行向各商業(yè)銀行下發(fā)的“銀發(fā)〔2012〕142號(hào)”文件中就重申，“貸款利率下限由基準(zhǔn)利率的0.9倍擴(kuò)大至0.8倍，個(gè)人貸款利率浮動(dòng)區(qū)間下限仍為基準(zhǔn)利率的0.7倍。”
專家指出，房地產(chǎn)調(diào)控的任務(wù)還沒有完成，房?jī)r(jià)還沒有回到合理價(jià)位，與房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展相關(guān)的制度建設(shè)也只是剛剛起步。在這種情況下，房地產(chǎn)調(diào)控不能放松。
鏈家地產(chǎn)副總裁林倩認(rèn)為，出于有利于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的角度，調(diào)控依然需要從嚴(yán)執(zhí)行，刺激剛性需求是合理的，但過度放松很容易使得在剛性需求層面產(chǎn)生透支消費(fèi)。
提前還貸要打小算盤
降息的好處同樣體現(xiàn)到償還房貸上。以20年期100萬(wàn)元等額本息還款的商業(yè)貸款為例，此次降息前，每個(gè)月還貸金額將減少了將近150元。因此，投資者是否提前還貸需打打小算盤。
對(duì)于首次購(gòu)房者，目前各家銀行對(duì)于貸款利率的下浮優(yōu)惠一般是9折。而根據(jù)新規(guī)首次置業(yè)下幅優(yōu)惠可調(diào)整至8.5折左右，將比較有利于資金短缺，卻有強(qiáng)烈置業(yè)意愿的購(gòu)房人。投資者最好密切關(guān)注每家銀行的動(dòng)態(tài)。“老房奴”更需要精打細(xì)算。理財(cái)專家表示，若進(jìn)行投資的收益要高于利息支出，可以不急著提前還貸。
值得注意的是，目前不少“老房奴”的貸款合同是“按年調(diào)整”利率，也就是說(shuō)本次降息好處要等到明年1月份才能享受。投資者最好能改成實(shí)行“按月或按日調(diào)整”利率的條款。這樣，銀行在利率調(diào)整后的次月，甚至次日就能按新利率與貸款人結(jié)算利息。若在降息期，房奴應(yīng)該選擇“按日調(diào)整”方式最為合算，而“按年調(diào)整”對(duì)貸款購(gòu)房者最為不利。
不過，有三類房貸客戶不適合提前還貸：第一類是貸款人此前享受房貸七折優(yōu)惠利率，不必提前還貸；第二類是還貸時(shí)間很長(zhǎng)的貸款人，現(xiàn)在也不必提前還貸。經(jīng)過計(jì)算，提前還貸的最佳時(shí)間點(diǎn)在貸款周期的前1/3時(shí)段內(nèi)，因?yàn)楹笃谶�款更多的是償還本金，節(jié)約的利息有限；第三類是資金相對(duì)緊缺的購(gòu)房市民，也不需要提前還貸。