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各地樓市成交回升。
某樓盤銷售人員：超過八成的成交個案。
排隊買房再現，量漲價跌是調控初現成效，還是樓市出現反彈？《央視財經評論》正在關注。
主持人（陳偉鴻）：關注財經熱點，解析新聞事件，從《今日觀察》到《央視財經評論》我們的守望不變。今天我們來關注一下近期的房地產市場，進入到了6月份，樓市仍在延續上個月回暖的勢頭，很多的城市的成交量都出現了30%以上的漲幅，其中呢，北京更是出現了最近這兩年以來的首次上漲，在有一些地方比如說深圳，甚至還出現了千人排隊買房的局面，有開發商就此來斷言，房地產最困難的時候已經過去了。真的是這樣嗎？房地產市場的這些變化是不是就意味著經歷了兩年的嚴厲調控之后房價會出現反彈？在當前穩增長的宏觀目標之下，房地產調控政策的執行還會不會一如既往，不折不扣？今天我們節目將就此來展開評論。
我們演播室請到的兩位評論員是中國農業銀行首席經濟學家向松祚，以及我們財經頻道的評論員劉戈。好了，在節目進行過程當中也歡迎大家登陸我們在新浪、搜狐和騰訊的官方微博來參與一下討論，節目一開始，我們就一起來了解一下，最近這段時間國內樓市的成交情況。
進入5月，自國家實施樓市宏觀調控以來，一直持續低迷的房地產市場，似乎出現了回暖跡象，全國多個城市成交量環比出現大幅上漲。
房地產中介公司工作人員：以前我們的實際帶看量每天也就是一組到兩組，通過五月份以后，你可以看到五月份每天有很多的出勤率，全都是帶看這些情況，包括電話量我們也是以前每天接電話，也就是一個到兩個，現在咨詢甭管是買賣的，還是租賃的，咨詢的電話量每天到十個以上，所以說每天手機都會沒電了。
某樓盤銷售人員1：超過八成的成交個案，最后的一個成交價相比起業主之前的一個放盤價來說，都是出現一個比較明顯的一個降幅。
某樓盤銷售人員2：二樓的房子等于說是四千起步，所以算下來總價20萬，（單價）3988元，我們是純住宅，70年產權，水電民用。
統計數據也在顯示著房地產的產銷量旺，根據北京房地產交易信息網的統計，2012年5月，北京市二手住宅網簽成交量為12672套，同比上漲達到57.1%，這是自去年2月調控以來，北京二手住宅成交量16個月以來達到的最高位。
數據顯示，五月份，廣州新房網簽成交量為9087套，環比猛漲近60%，同比去年5月增長兩成，是過去16個月中，單月交易量最高的月份，此外，在深圳從五月份開始多家銀行調整了針對首次置業的貸款利率優惠，與此同時，央行近期也數次下調存款準備金率，再加上開發商推盤節奏明顯加快，多重因素導致5月份深圳房地產市場供需量旺。
5月份，深圳新房成交套數4067套，成交面積35.33萬平方米，環比4月份分別上漲41%和38%，新房成交均價達到每平方米18204元，環比上漲9.72%，對比去年5月，同比上漲接近兩成，九十平方米以下的剛需住房，占成交量的84.7%，根據多家房地產專業機構的統計，包括北、上、廣、深四個一線城市在內，全國54個典型城市，5月商品房成交合計22.6萬套，環比4月的18.5萬套上漲約22%。
主持人：看到剛才我們記者的這些綜合報道我就在想，可能現在在很多房地產商的臉上出現了一絲久違的笑容，因為確實我們大家看到，從5月份開始，很多城市的房地產的銷量都有所回升，甚至在不少的樓盤上，我們甚至還可以聽到高奏凱歌的這種喜訊，問問兩位評論員，當你們剛才跟我們一塊來關注，從5月份開始的這些銷量的時候，你們感受到的是陣陣的暖意，還是什么樣的一種溫度？
劉戈（央視財經評論員）：剛才在片子里頭看到的那些場面的確是一個久違的場面。
主持人：對。
劉戈：讓我想起了2009年的時候，在這個時候，當時叫做房地產的“小陽春”來了。
主持人：“小陽春”。
劉戈：那么在那個時候看到了這樣的人頭攢動的一個情景，那么現在又看到了，所以還是有一點震撼。另外的話，從自己的那個感受就短信，這一點我覺得……
主持人：賣房子的又來了，是吧。
劉戈：賣房子的短信最近非常多，但是是不是現在就得出來房價量價齊升的結果，我覺得現在還得不出來，交易量是放大了，但是價格沒有太大的變化。
主持人：前兩天有一個特別吸引眼球的新聞，就是在深圳，一天當中推出近千套的房源，然后八百多套一搶而空，一下子認購的金額就達到了16個億，這個恐怕是一年多來都很少見的一個壯觀景象。
向松祚（央視財經評論員）：現在就是房地產回暖的跡象，不僅僅表現在剛才小片里面的那些場面。
主持人：對。
向松祚：其實我最近去了深圳、成都、寧波。
主持人：你有什么切身的感受？
向松祚：杭州這些城市，其實這些城市你會感覺到，就是大家在談房地產市場的時候，多數人的預期都認為說，房地產調控是不是又開始迎來了新的周期，這個新的周期，意思說，是不是又迎來新的拐點，就是人們的這種想法，那就表明現在房地產市場確實出現了一些變化，這個變化，我大體上有三句話，一個是回暖確實是事實，這個不用否認。
主持人：你肯定了。
向松祚：從成交量來講，確實是回暖了，從開發商的感覺，從買房的人他們的感覺，確實回暖了，這是一個事實，但是是不是拐點已經到了，第二句話我想說拐點尚未到來，就是你現在看價格，你現在看整個房地產的全部市場情況，所有指標在看，都沒有。
所以那么第三個判斷就是現在房地產，整個中國房地產市場仍然還是處在一個叫低位調整時期，就說現在還不能說拐點已經到來。
劉戈：我這有數據，有一家調查機構給出的數據是100個城市環比上個月，還是有73個城市下跌，下跌總幅度是0.31%，雖然不大，但是總體上來說，還是下跌的趨勢在里面。
所以我們剛才講那一些我們看到的火爆場面還是個案。
主持人：對，就如果你把交易量的回升稱作是回暖，那真的你可以判斷它是回暖，但是我現在特別想問一問你們兩位，在你們分析判斷當中，這個回暖的要素到底是什么？什么樣的原因構成了現在的回暖？之前我問過開發商，他們很謙虛說，我們這是以價換量的，就是我價格降了，真的現在價格降了才促成了銷售的火爆嗎？
向松祚：他這個以價換量是一個非常重要的因素，開發商講的這不是一句假話，就是你從萬科、從保利、從恒大，從全國主要的這些房地產商確確實實他們是有降價的措施。
所以以降價換量，確實是帶來所謂的回暖的一個重要力量，但是還有三個重要的力量，我認為是可能從某種意義上更加根本，第一個是政策微調，政策微調比如說最近出臺了很多刺激經濟的政策，那么經濟持續的放緩，老百姓或者市場人士，他們有基本的判斷，說你看現在經濟大幅度放緩，政府一定會放松，那么你看利率也開始下調了，存款準備金率也下調了，然后國家又出臺了一系列的項目，自然他們會想到，就說是不是房地產的政策底已經出現了。
主持人：他們認為這是一信號。
向松祚：偉鴻你可以基本想，就說不出臺新的緊縮措施，在很多人的理解，只要沒有新的緊縮措施出來，那就是一個好的信號，所以這是第一個問題。
第二個問題就是我們的媒體渲染的非常厲害，你看現在很多媒體，不管是平面媒體，網絡媒體，當然還包括我們一些房地產的人士，他們基本上解讀就說房地產調控政策已經過去了，房地產的好日子已經又來了，困難的日子已經過去。
那么還有第三個大的問題，就是這個預期確實改變了，我剛才講，所以我在幾個城市里面看到，老百姓在談房地產的時候，從他們眼里就說，現在是該買房子的時候了，就說預期改變，往往會自我實現，就說他預期房地產會漲，預期房地產可能調控要結束以后，他就真的采取行動了。
主持人：老百姓的預期已經呈現了一個什么樣的變化呢，其實我們和數字一百的調查公司，特別做過一個調查，在這個很鮮明的調查數據當中，你可以看到，老百姓現在對于房地產未來發展的一個預判。我們的調查問題是，“您認為樓市是不是會觸底反彈”？結果你看到60%的人選擇的是“可能會反彈”，只有22%的人選擇“可能不會反彈”，還有“不好說”。當然我們也讓老百姓來預測一下，你們心目當中未來房價的走勢如何，我先讓你們兩人來猜一猜，你們覺得選擇哪個選項的老百姓會最多，第一個可能就是會小幅上漲，第二個是保持不變，第三個是小幅下降。
向松祚：小幅上漲。
主持人：小幅上漲。
劉戈：我也是同意小幅上漲。
主持人：那我們看一看我們的調查結果，有60%的人，大家看到結果了，選擇的是“小幅上漲”，另外的人選擇了“保持不變”或者是“小幅下降”，那我們得問問你們二位的分析和判斷，未來這個房價真的是會反彈，會上漲嗎？
向松祚：我覺得現在房地產如果我們按今年來算，短期來講，我認為房地產的平均價格，全國均價還是會維持一個平緩的往下調整的一個態勢，盡管我剛才講說，網友的調查，大部分會是一個小幅上漲，但是我個人的判斷，為什么呢，因為你現在看其他幾個三個重要的指標，現在房地產還處在一個非常嚴峻的一個調整周期。
主持人：對。
向松祚：一個是開發商的貸款，其實一直到5月份開發商貸款一直下降的，第二個，房地產開發的投資同比環比都是還是下降的，第三個，就是整個中國房地產市場的庫存量還是非常大的，我聽過這個好像是偉鴻你們在深圳做了個節目，就是萬科的老總，他在節目里專門談到，我注意到這個節目，他說他們算了一個帳，現在全國的這個商品房庫存量按照5月份，他說的，按照5月份的這個銷售速度銷售下去，還可以至少銷售11個月到12個月。
主持人：相當大的庫存。
向松祚：就是庫存消化的量還是很大，所以你看這三個壓力擺在這，所以我不認為，盡管有很多人預期說房地產在最近就會上去，價格會上去，但是我認為，房地產總體的價格還會維持一個調整的態勢。
劉戈：有的媒體現在已經做出了判斷說已經觸了底，或者甚至放出了這樣一個暴漲這樣一個有點早，因為其實最決定的一項因素還是什么，還是限購政策，比如在南京的那個盤，也是上千人排隊，這樣的一個非常熱鬧的場面，那么它就是因為在南京的那個區，它是不屬于南京的限購范圍里面，這是一個重要的因素。
如果要是整個從政策層面來說，限購，在大城市里的限購這個政策不變的話，那個所謂報復性的暴漲的話，這個判斷的話，我覺得是沒有根據的。
主持人：我們現在看到房地產市場這么多的變化，到底是不是意味著房地產市場已經回暖了，除了你聽到我們現場兩位評論員的分析之外呢，我們再給大家引入一個觀點，給您做一個參考，我們這次采訪到的是中國房地產協會的副會長顧云昌先生，我們來聽聽他的分析。
顧云昌（中國房地產研究會副會長）：我們現在的購買力，特別剛性需求還是客觀存在的，而且有些地方客觀需求還是蠻大的，所以在（房價）適度下降的情況下面，吸引了更多的購買者，那么出現了價格穩中有降，而交易量卻開始出現回升。
第二種情況就是說，大家看到房地產調控的政策不松動，但是也沒有再加碼，這樣情況下也會使人們預期上產生一種影響，大家感覺到房價恐怕不會有太大的下降的空間，所以認為合適的時候，他們就出手了，所以出現了交易量的回升。
主持人：在對顧云昌先生采訪當中我聽到了他的一個觀點，就是最近這段時間宏觀政策的一些調整，哪怕是微調，可能也會對房地產市場的發展產生這樣或者是那樣的影響，到底這些影響會以什么樣的方式呈現出來呢？請各位繼續關注我們的《央視財經評論》。
央行重申七折優惠利率，發改委辟謠松綁樓市，房地產市場調控政策不打折，《央視財經評論》正在關注。
主持人：《央視財經評論》關注財經熱點，我們在今天的節目當中和大家來關注一下近期非常值得關注的房地產市場，這段時間有兩個新聞，恐怕大家都非常的關注，一個是之前有媒體放出風聲來說，發改委有的人說，我們要放松對房地產的調控，結果我們看到的是發改委公開地出面來辟謠了，第二個新聞，就是又有媒體發布消息說，央行緊急下發了文件說房貸可以打7折，那么這兩條新聞的確攪奏了我們房地產市場的這一池春水，我們來看看相關的信息。
央行特級文件，首套房貸利率最低7折，這樣一條消息，今天在很多媒體上占據了顯眼的位置，根據這份由央行向各商業銀行下發的銀發2012[142]號文件，貸款利率下限由基準利率的0.9倍擴大至0.8倍，個人貸款利率浮動區間下限仍為基準利率的0.7倍，但記者在調查中卻發現，目前并沒有哪家銀行真正提供7折的優惠利率。
中國銀行廣安門支行客服：我們現在首套房的話，我們銀行（利率）是下調到90%，二套房不是，二套房沒有打折，必須是首套的，利率首套房現在最低可以做到八五折，如果你的征信記錄一切都良好，都沒有問題的話。
記者在咨詢之后發現，各大商業銀行目前提供的優惠利率普遍都在八五折左右，而此前有報道稱，廣東的一家商業銀行能夠提供七折優惠，但我們咨詢后得到的答復卻并不明確。
記者：（具備哪些）條件才能打到7折呢？
廣東華興銀行客服熱線：我們銀行的客戶經理會根據客戶的相關情況，您提供的材料等狀況進一步就可以判定，您是否達到了打7折的基準。
事實上，央行此次下發了通知，僅僅是重申了個人貸款可以執行七折優惠的利率，此前，央行并沒有取消過這一優惠政策，對于央行文件的種種猜測，顯得可能有一些一廂情愿，但自從上周央行宣布降息以來，確實有不少的說法，認為房地產調控可能會放松，也是在上周，某媒體發布報道，發改委人士稱，地產松綁或是救市第二張牌，短短幾天的時間里，這條消息被廣泛傳播，但就是在昨天，國家發改委正式辟謠否認了這一說法，也再度回擊了房地產調控政策可能松動的觀點。
主持人：最近這兩天這個發改委的新聞，還有央行的這條新聞，確實是吸引了非常多人的關注和眼球，其實呢，我覺得在看這兩條新聞的時候，往往就會有一種霧里看花的感覺，似真似假，你完全判斷不出來，我們來跟兩位評論員來關注一下，你看，首先我覺得它特別注重自己的傳播規律，吸引眼球說據發改委的內部人士，也有媒體人說，發改委一位不愿意透露姓名的官員稱，首先這樣的一個帽子一蓋，大家覺得絕密消息，內部消息要出現了；其次呢，你看央行的這個說打七折，貌似好像說，我們現在有個新規，你的房子可以打七折了，但實際上央行從來就沒有取消過這個優惠的政策，我不知道當你們兩位發現說網上在風傳這個新聞的時候，你們當時的分析是什么？
向松祚：這個就是這種疑真疑假，如夢如幻的這種消息，從一個側面說明這個房地產永遠是最刺激大家神經的這個熱點的經濟問題。
主持人：而且我們好久沒談這個話題了，突然間又有這樣的新聞。
向松祚：對，突然一下，這是一個爆炸性的新聞。
主持人：對。
向松祚：實際上你看房地產市場為什么牽扯這么多人的這個神經，這個利益關聯方，我們講利益關聯方實在太多了，我們如果做一個比方，不知道劉戈你看，如果我們從一個比方像拔河一樣，誰在決定這個政策呢？現在看起來，至少有三方是希望房地產政策放松的，就是開發商、地方政府、還有買完房的人，當然買完房希望它升值的人，當然也可能包括一些媒體。
劉戈：對，包括靠房地產廣告活著的媒體。
向松祚：對，媒體，還有不希望房地產，至少從言論上來說不希望放松的，中央政府，中央政府反復強調，比如發改委出來辟謠，這個住建部也出來公開講說，堅持房地產政策不動搖，總理也講了多次，堅持房地產調控不動搖，那么是堅持，還有呢想買房但是又希望房價降的人，他不希望房地產市場調控，那現在我們就想，我們客觀來說，這個拔河比賽，誰能夠贏，前面有三方，后面有兩方……
主持人：你覺得是勢均力敵嗎？
向松祚：現在看起來，因為我剛才講的，客觀來說現在市場預期有點變化，我現在判斷前面這個三方贏得可能性……
主持人：繩子中間的這條紅線偏了一點了，有點偏。
向松祚：有點偏，這個贏得可能性其實是有的，為什么呢，還有一個重要的判斷，就是我們通常講的市場的底部，它有兩個底，一個所謂叫政策底，一個所謂叫市場底。
什么叫政策底呢？就說我這個嚴厲政策出臺到這為止了，我沒有新的政策出臺了。現在我的判斷，在目前中國經濟形勢條件下，你說讓中央政府、地方政府出臺更嚴厲的房地產調控政策，這種可能性我認為不是很大，這個意義上來講，可能是真有一個政策底了，盡管我們現在想說不動搖不可能。
劉戈：但是現在政策的話，有你說的就是那一方，那三方合起來的那一方，甲方，是在故意的引導輿論，我能夠非常明顯的看出來，就是這兩條，一個是假新聞，一個是就是發改委……
主持人：一個包裝過后的新聞。
劉戈：那個發改委的那個人今天已經出來辟謠了，用了“捏造”二字，但是捏造的這樣一條新聞的話，被一些房地產大佬轉發，而且加評語說這樣的一種興奮的感覺溢于言表，看，又讓我說準了，就是這樣的一種態度。
另外7折本來是在降息當天，當天的時候，他是一個解釋降息的這樣的一個，央行的一個解釋性的文件，那么就是原來的執行的一個什么樣的一個條目，那么繼續執行是這樣，但是的話，被解讀為叫作特別緊急發送了這樣的一個新的消息，他會把這樣引導成這樣的一種理解。
而且的話，房地產大佬們上面背書，你看對于那些不執行這樣的一個7折銀行應該處理，他實際上把這樣的一個本來是說我最底線你可以放到七折，但是你是選擇8折9折還是不打折，那是你銀行的事情，但是通過這樣的引導，把它變成了一個什么，變成了一個如果銀行不打七折，那就是不執行央行的命令，所以通過這樣的……
主持人：又有綁架的色彩了。
劉戈：對，通過這樣的引導，那么大家的話，整體上感覺的話，政策現在整個底在往下走。
向松祚：所以這個拔河比賽，偉鴻你說，就我剛才說，前面似乎看起來有三方和四方，真正好像看起來只有兩方，但是我跟你講，這個里面的中央政策的決心，可能最后決定性的。
主持人：我突然發現說，你講到的這個拔河，其實可能雙方的力量沒有什么改變，而是外在的很多因素營造出了一種局面說現在這條紅線已經不在中間線了，已經開始有點偏了。
向松祚：有點偏，對，但是中央政府的決心，或者中國政府它有可能反復在重申，它有這個能力改變這個輿論，改變這個預期，讓這個紅線可能有偏向的。
主持人：但實際上我們最近……
劉戈：所以現在需要聲音。
主持人：聲音，來，我們聽一聽網友的聲音，我們在網友當中也看到了不少很清醒的一些聲音，首先我們看到的這位網友他說，“近期‘房市回暖’、‘逆市反彈’的報道顯然都在竭力地營造一種幻覺和暗示：房價已經到底了，樓市正在反彈了，消費者趕緊出手了。其實通過操縱輿論來影響預期，這是某些房產商及其利益相關者慣用的手段。越是信息混亂的時候，決策者和公眾越要擦亮雙眼”。
我想問問兩位，為什么會有這么多的人，在這種時候認為房地產的調控可能要放松了？我們的這個房地產的“春天”馬上要到來了？
向松祚：我相信對于絕大多數沒有買房的人，他們仍然希望中央的調控房地產政策能夠持續下去。
主持人：對。
向松祚：但是我們對于所謂的剛性需求就是你買來住的首套房，首套房這個政策是沒有變化的，我們所謂需要遏制的中央的政策講得很清楚，是投機。
劉戈：投機行為。
向松祚：投機行為，所以我想這個政策是不應該變的。
主持人：其實就像你提到的，我們現在要堅持對房地產的宏觀調控不放松，但是有不少的人會擔心，你在執行的過程當中，會不會多多少少的有一些放松，這個問題呢，我們也特別采訪了顧云昌先生，因為他在房地產行業也經營了非常多年，我們來看看他對這個問題的分析和判斷。
顧云昌（中國房地產研究會副會長）：影響房地產實際上是兩個方面的因素，一個是宏觀經濟層面的政策，一個是房地產調控政策的變化，那么從中央對房地產調控政策態度是比較堅決的，就是房地產市場調控不動搖，但是從宏觀經濟層面看在不斷地微調和預調，特別是對貨幣政策和金融政策的變化，比如降低利息，擴大利率的浮動區間，以及保障首套房的貸款都會影響到房地產市場，影響到人們的預期，那么這個都會導致交易量的提升，也會導致房價的變化。
也就是說，開發商相對而言，現在降價的動力沒有上個階段那么強烈了，可能房價會趨于相對的平穩，交易量也會適度的提升，特別地方政府恐怕由于當前的經濟環境，可能會更多的鼓勵剛性需求來進入市場，那么可能會在交易量方面有所提升，因為只有交易量的提升才能導致投資的穩定，才能導致土地市場的相對穩定，也能促進我們整個固定資產投資利息的穩定。
主持人：好，謝謝顧云昌先生給我們分享他的觀點。實際上在現實生活當中我們跟很多人聊的時候，他們認為房地產應該要有所復蘇的主要的原因是我們現在要在一個穩增長的背景之下，你的結構調整產業升級如果還沒有到位的話，是不是可以通過這個房地產的帶動來促進一下經濟的發展？所以他們會抱有這樣的想法。
劉戈：對，現在有兩種說法，一種說法就是有一些房地產媒體公開說出來，微調就是救市，所以現在大家已經看到了，效果已經出來了，所有的政策都是指向，微調就是救市，這是一種。
另外還有一些國外也有一些機構可能在分析說，房地產放開一個口子，可能是對于中國現在刺激經濟的最后一招，也就說如果是現有這樣一個政策不管用的話，可能會去放開。
主持人：我們就要問一問，到底要不要通過放松對房地產調控的方式來刺激我們經濟的增長？
劉戈：但是因為三年前已經有過一個輪回，這個輪回最后導致的后果我們大家已經都看到了，它嚴重的滯后了中國經濟的轉型，而且最后導致這些沒有房子的大家的話，這樣的一種情緒上的一種積累。
主持人：對，我們擔心是它會過早地過多地透支中國的經濟的活力，最后讓大家看到的是一瀉千里。
向松祚：當然不應該放松，房地產政策這個調控其實并不是一刀切，本來就是叫有保有壓。
主持人：對。
向松祚：有松有緊，它是結構性的，什么意思呢？我在抑制投機、抑制房價過快上漲的大前提下，我要干嗎，我要支持這個保障房的建設，我要支持經濟適用房的建設，我最終實現的……
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