雖然房地產(chǎn)交易市場不活躍，但房地產(chǎn)業(yè)受關注度絲毫不減。
6月9日，國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)，2012年1月-5月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降18.7%，商品房銷售面積同比下降12.4%。同一天稍早時，由國務院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學房地產(chǎn)研究所等共同組成的“中國房地產(chǎn)TOP10研究組”發(fā)布的報告認為，在“穩(wěn)增長、調(diào)結構”的基調(diào)下，未來一段時間，房地產(chǎn)市場將延續(xù)調(diào)整走勢，市場多方博弈態(tài)勢還將持續(xù)。
關于行業(yè)“持續(xù)博弈”的形勢判斷，從上周的兩則消息也能看出端倪。6月7日晚，央行三年來首次降息，住建部緊隨其后下調(diào)了公積金貸款利率；6月8日，備受煎熬的綠城房地產(chǎn)集團有限公司（下稱“綠城”）宣布引入戰(zhàn)略投資者九龍倉集團有限公司（下稱“九龍倉”），融資51億港元資金。
綠城賣股權：大大有利
2011年以來，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈偏緊已不是秘密，緊到何種程度才是秘密。在苦盼政策利好的歲月里，眾房企四處化緣，避免成為多米諾骨牌的第一張。不幸的是，綠城自去年下半年曝出賣地新聞后，一直成為被重點“懷疑”的對象。
“九龍倉的加盟，將大大有利于增強綠城的財務穩(wěn)定性�！�6月8日，綠城董事局主席宋衛(wèi)平對外宣布，綠城通過配股形式，引入九龍倉，融資51億港元。
數(shù)據(jù)顯示，2011年年底，綠城的公司負債比率為148.7%。對于這個財務數(shù)字，宋衛(wèi)平雖未在公開場合進行解讀，但透過“經(jīng)過18年的高速發(fā)展之后，已面臨一定的內(nèi)外瓶頸”的話語，不難看出，樓市宏觀調(diào)控使公司“傷痕累累”。
其實，受傷的又何止綠城一家。在鏈家地產(chǎn)市場研究部陳雪看來，綠城現(xiàn)象并不是房地產(chǎn)業(yè)個案，2009年-2010年，開發(fā)商過度利用資本杠桿的現(xiàn)象很普遍，2012年進入償債高峰期，資金壓力高企的企業(yè)，已經(jīng)很難單純依靠清除庫存實現(xiàn)高周轉。
房企“化緣”在所難免。據(jù)記者了解，綠城將發(fā)行兩批共近4.9億股新股，認購價為每股5.2港元，較股份停牌前收市價5.35港元折讓2.8%，股份涉資25.48億港元。另外，綠城還向九龍倉發(fā)行價值25.5億港元的永久次級可換股證券。
數(shù)據(jù)顯示，完成兩次配股后，九龍倉將持有綠城24.6%股權，成為綠城第二大股東。綠城中國董事長宋衛(wèi)平及總裁壽柏年的股權將被分別稀釋至25.4%和18.1%。值得注意的是，如果兌換可換股證券后，宋衛(wèi)平所持有的綠城股份將被進一步稀釋至21.9%，九龍倉持股升至35.1%，成為綠城第一大股東。
對于大股東地位，宋衛(wèi)平頗為“大度”，笑稱“已經(jīng)突破‘第一大股東’這個禁錮”，戲言“在這個公司做一個董事長，或者做普通員工，或者做一個看門的也可以�！�
事實上，根據(jù)協(xié)議，九龍倉3年內(nèi)不可以把該批可換股證券換股，因為綠城準備3年內(nèi)贖回，所以九龍倉不可能成為第一大股東。對此，九龍倉負責人吳天海也表示，“雖然理論上及數(shù)字上九龍倉有可能成為最大股東，但相信綠城能在5年限期內(nèi)贖回有關可換股證券。”
房價走勢：沒法降價？
綠城此次配股完成后，公司凈資產(chǎn)負債率將由140%降至89%。“未來會把比率控制至穩(wěn)定范圍�！彼涡l(wèi)平稱，今年綠城的目標是圖生存、促轉型，今年會采用騰挪的形式求生存，不會再用高負債形式去發(fā)展，騰挪的目標是100億元。
宋衛(wèi)平坦言，內(nèi)地調(diào)控時間已經(jīng)超出預期，公司過往做法很不穩(wěn)健，因此決定引入作風穩(wěn)健的九龍倉以解決公司財困。資料顯示，自2011年以來，為了緩解資金緊張，綠城已合計出售6個項目，回籠近60億元現(xiàn)金，SOHO中國、融創(chuàng)中國都是其買家。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長楊紅旭認為，房企籌措資金，首先考慮的是銀行信貸，其次是降價促銷，最后才會賣股、賣地、賣項目。因此，部分房企出售資產(chǎn)，正反映資金鏈趨于緊張。
上海易居房地產(chǎn)研究院今年3月份發(fā)布的專題研究報告顯示，2011年全年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金狀況綜合指數(shù)得分為0.60，資金狀況處于“緊張”的藍色區(qū)間，但是今年第一季度房企資金面將進一步惡化。
上述報告指出，一方面，根據(jù)2012年1月－2月份房地產(chǎn)市場開發(fā)與銷售數(shù)據(jù)可以預計，除去季節(jié)性因素影響，商品房銷售量同比下降，預計2012年第一季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金緊張的問題將會惡化，可能接近甚至低于2008年水平。另一方面，今年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源中自籌資金比重創(chuàng)下歷史新高，預計未來，自這一比重仍將進一步提高。
至于房價的下一步走向，宋衛(wèi)平6月8日給記者的回答是“綠城的房子是沒有辦法大幅降價，只能做適當?shù)膬?yōu)惠，因為它的成本和價值就在那里�！蓖顿Y者不禁想問，綠城愿意賣股權，愿意賣地，甚至愿意“未來如果有好的合作伙伴，不排除再次合作”，但是綠城為何不愿再降房價？
利率下調(diào)：先喘口氣
底氣也許緣于宏觀政策的微調(diào)。
6月7日晚間，央行3年來首次宣布降息0.25個百分點，此外央行還將金融機構存款利率浮動區(qū)間的上限調(diào)整為基準利率的1.1倍;將金融機構貸款利率浮動區(qū)間的下限調(diào)整為基準利率的0.8倍。
隨后，6月8日，住建部也宣布下調(diào)個人住房公積金貸款利率，五年期以上貸款利率下調(diào)至4.70%。
一般來說，降息對市場預期的影響體現(xiàn)在兩個方面：一是降息給市場的第一感覺往往是經(jīng)濟形勢比較嚴峻了，保增長的需求迫切了，那么房地產(chǎn)調(diào)控政策會否放松呢？二是降息將直接降低購房者的成本，也可部分緩解開發(fā)商的資金壓力，那么，房價是否會重拾升勢？
“今年信貸政策比2011年有了明顯的松動，盡管放松銀根是為了穩(wěn)增長，并不是要救樓市，但房地產(chǎn)行業(yè)仍將從降息中受益�！币晃环科髢�(nèi)部人士告訴記者，對大部分開發(fā)商而言，降息是利好消息，貸款利率下調(diào)意味著開發(fā)商從銀行貸款的利率更低，融資成本更低，加上市場的回暖，開發(fā)商的資金壓力得以緩解。
中國房地產(chǎn)信息集團分析師薛建雄對記者表示，結合此前很多城市出臺的微調(diào)政策，比如，調(diào)整普通住宅標準、公積金政策松綁、減稅或補貼等政策，救市的“組合拳”已經(jīng)形成，預計市場后期還會進一步回暖。
海通證券分析認為，從歷史規(guī)律看，降息周期中地產(chǎn)銷售和地產(chǎn)股在首次降息6個月之內(nèi)都有明顯好轉。此外，本次央行同時將銀行利率浮動區(qū)間下限進一步擴大。目前“穩(wěn)剛需”政策意圖明顯，不排除后期首次購買普通住房享受八折優(yōu)惠利率（此前最高利率優(yōu)惠是八五折）。
不過，愛建證券分析認為，房地產(chǎn)調(diào)控的基調(diào)仍然沒有改變，貨幣政策的寬松能否惠及房地產(chǎn)行業(yè)仍然要看中央對房地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度以及銀行對利益權衡后的選擇。此外，購房成本的降低對需求的刺激更多的也將是對首套剛需的刺激，且一次降息的實質影響程度也有限。
在中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)宋會雍看來，短期內(nèi)，限購政策不會取消，房價也不會有很大變動。未來樓市如何還取決于買賣雙方的博弈結果。