近日，網絡上瘋傳的一則“降低首付，開啟樓市微調”的消息將湖南推向了風口浪尖。5月31日，湖南省發展改革委緊急公告澄清，才令這場風波戛然而止。在江蘇揚州、遼寧營口之后，樓市“微調”的猜測在多地驟然而起。在穩增長的背景下，樓市已開始量價小幅齊升，這是否預示著房地產市場開始回暖？樓市調控政策是否已經“見底”？樓市“微調”還能走多遠？
銷量續增 價格企穩回升
后湖地區是武漢許多剛性購房者的首選地。去年底上市的某大型樓盤，以均價7000元/平方米的優惠價格吸引了大量剛需的青睞。近日，該樓盤將新開盤的價格上調至7300元/平方米。
“我們的項目價格雖然有點提升，但還是受到了顧客的熱捧，目前已經售罄。”這個樓盤的售樓人員說。
與武漢情況相同的是，包括北京等一線城市在內的多地商品住宅成交均價也都出現上漲苗頭。根據北京中原市場研究部的數據，5月北京新房均價為每平方米2.0106萬元，比4月均價上漲3.8%。在南京，“365網”研究數據顯示，5月份房價平均上漲了0.125%。
與此同時，樓市成交量也明顯回升，多地已超過了今年3月和4月份。5月28日，中國指數研究院(微博)發布的最新報告顯示，上周全國樓市成交延續上漲趨勢，逾六成城市樓市成交周均同比皆有上升，幾個城市同比漲幅超過50%。南京漲幅最大，達86.66%。
對于樓市顯現回暖跡象的原因，中國指數研究院華中分院副總監李國政說，首先是由于政策微調，尤其是首套房貸利率的調整，對首次置業的自住性需求群體影響明顯；第二是季節性因素，通常每年的三四月份是個成交量的小高峰；第三就是開發商的價格策略，目前熱銷樓盤往往采取了低價策略，采取“以價換量”的戰術。雖然價格小幅上漲，但銷售狀況依舊延續之前的旺銷勢頭。
購房者擔憂房價反彈
雖然大范圍的漲價勢頭尚未出現，但市場人士擔心，在保增長氛圍之下，新一輪投資高潮會不會給房地產市場帶來更多的“松綁”，房地產會否重蹈2009年的“瞬間回暖”？
事實上，自2011年下半年以來，北京、上海、杭州等30多個城市就出臺了不同角度的樓市微調政策，政策微調內容涉及放松限購條件、土地出讓松綁、改變普通住宅價格標準、提高公積金貸款額度、首套房貸利率優惠、稅費優惠以及購房補貼等。其中，蕪湖、佛山等城市的政策調整，幾天后均被叫停。其他“微調”措施被視為對房地產調控政策的補充與完善，得以保留下來。
許多購房者擔心，隨著成交量的回升，房價會上漲。這種擔憂促使許多持幣觀望的購房者果斷出手。正在武漢南湖一家樓盤看房的黃培告訴記者，他準備明年結婚，原來計劃下半年再買房，但怕繼續等下去會突然回漲。“我預計房價會出現反彈，所以趁現在價格還比較穩定的時候買了算了。”黃培無奈地說。
而開發商并不這么認為。武漢某大型房地產商銷售經理告訴記者，目前大部分房地產企業還是采取“以價換量”策略。“在目前的市場環境下，很難說下一步會出現什么狀況，房企在流動性沒有根本好轉的前提下，仍會‘優惠快銷’，房價還沒有見底。”
“不存在大幅反彈因素”
國際評級機構標準普爾5月24日發布的報告認為，房地產開發商仍然面臨著生存考驗，中小開發商下半年可能會通過降價銷售維持生存。如果成交回暖不能持續，國內外經濟不確定因素繼續增多，下半年樓市還可能再出現價格戰。
從目前市場成交結構看，改善型需求并未完全走出觀望。億房網研究中心研究員陳龍說：“在目前剛需為主的市場下，以價換量、積極消化庫存仍是開發商的上策，因為剛需更加務實，而后期新房上市量仍會很大，開發商面臨的庫存壓力不可小覷。”
陳龍預計，在傳統淡季的六七月份，成交量可能出現一定程度下滑，房地產市場轉入平穩期，在“十一”黃金周前后可能迎來下一輪成交旺季。
多位業內人士也表示，目前市場不能說全面回暖，樓市還處于一個不穩定的狀態，4月成交就比3月下滑不少，5月有回升但也明顯低于調控前水平。房地產未來的走勢如何，還要看調控政策、宏觀經濟、金融政策、貨幣政策等的走向。
華中科技大學公共管理學院教授王國華認為，雖然不排除個別性價比高的樓盤出現漲價，但今年內房價依然會保持相對穩定。從佛山、蕪湖等地的微調政策被叫停來看，開發商對地方政府大幅放松調控不可抱有奢望，要謹慎對待目前的回暖。
北京中原市場研究部總監張大偉認為，在樓市調控不會全面放松、限購依然將嚴格執行的情況下，房價回暖的基礎幾乎不存在。“因為從已經出現微調樓市的城市所施行的措施來看，觸及限購原則的全部被叫停。目前，還不存在讓房價出現大幅反彈的因素。”