在深圳這樣寸土寸金的地方，小區(qū)公寓房只要2000元/平米，而且其對外出租的價(jià)格也只有市價(jià)的3成，而這樣的“超級大折扣”就出現(xiàn)在了擬上市公司——深圳可立克科技股份有限公司（以下簡稱“可立克”）的招股說明書之中。
近期，證監(jiān)會(huì)預(yù)披露了可立克的招股說明書，若不出意外，公司將在本月內(nèi)闖關(guān)中小板。根據(jù)招股說明書，記者發(fā)現(xiàn)，公司的60套投資性房產(chǎn)的價(jià)值在評估時(shí)被打了巨大的折扣，僅相當(dāng)于市值的14%。這不免讓人產(chǎn)生質(zhì)疑：低價(jià)評估是否在為上市后賤價(jià)出售做準(zhǔn)備？
60套公寓僅值444萬元？
據(jù)了解，可立克此次擬發(fā)行4260萬股，發(fā)行后總股本17040萬股，擬于深交所中小板上市。公司主要從事電子變壓器和電感等磁性元件以及電源適配器、動(dòng)力電池充電器和定制電源等開關(guān)電源產(chǎn)品的開發(fā)、生產(chǎn)和銷售。盡管從事的主業(yè)為電子元器件，但是招股說明書卻顯示，公司還擁有60套投資性的公寓房。分別為深圳南山區(qū)藝華花園3棟401-430，701-730共60套，面積共2251.72平米。
在固定資產(chǎn)的評估中，這部分投資的賬面凈值僅為443.97萬元，以此計(jì)算每平米僅為1971元。而昨日記者在搜房網(wǎng)查詢的價(jià)格則顯示，該小區(qū)目前的市價(jià)為14370元/平米。這意味著，可立克在評估價(jià)中給這部分房產(chǎn)打了1.4折。而且招股說明書顯示，2011年5月11日，在該公司與廣發(fā)銀行深圳東海支行達(dá)成的銀行授信協(xié)議中，銀行對這部分房產(chǎn)給予的授信額度也為4400萬元，和其自身訂價(jià)相差了9倍。
近三年毛利率逐年下降
不只是估值打折，這部分投資性房產(chǎn)在對外出租的過程中產(chǎn)生的收益，也同樣大幅低于市價(jià)。招股說明書顯示，以上60套投資性房產(chǎn)全部為對外出租，而60套公寓在2011年、2010年、2009年產(chǎn)生的租金收益則分別為36.9萬元、32.4萬元和37.8萬元。因此，在2011年，可立克每一套公寓每月的租金僅為512元。而記者在搜房網(wǎng)上的查詢結(jié)果則顯示，該小區(qū)40平米大小的公寓每月的租金在1800到2200元之間，這意味著可立克出租的租金也只有市價(jià)的兩到3折左右。
“公司隱瞞房產(chǎn)的真實(shí)價(jià)格，很有可能會(huì)導(dǎo)致這部分固定資產(chǎn)被低價(jià)出售。”國泰君安張濤表示，不透明的資產(chǎn)評估，在公司上市后，肯定會(huì)讓投資者的權(quán)益受到影響。而公司打折出租的情況，則已經(jīng)損害了股東的權(quán)益。不只是固定資產(chǎn)存在較大的疑慮，公司近三年的毛利率僅分別為25.25%、24.53%和22.69%，也相對較低，且呈不斷下降的趨勢。而從治理結(jié)構(gòu)來看，可立克實(shí)際控制人為肖鏗、其妻苗妍、其胞妹肖瑾、其母親顧潔，肖氏家族直接或間接控制可立克上市前100%股份。