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３月住宅成交剛回暖，４月局部市場(chǎng)又下跌：近段時(shí)間，樓市“寒流”和“暖流”交匯涌動(dòng)，步入房?jī)r(jià)走向“微妙期”，引發(fā)各方關(guān)注。
持續(xù)調(diào)控下的樓市出現(xiàn)哪些新變化？今年房?jī)r(jià)會(huì)否再現(xiàn)“大起大落”？在經(jīng)濟(jì)增速下滑背景下，樓市調(diào)控面臨什么考驗(yàn)？對(duì)此，“新華視點(diǎn)”記者追蹤調(diào)查，尋根探源。
“剛需”入市：樓市觸底、再次上漲的信號(hào)？
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局１８日數(shù)據(jù)顯示，３月份房?jī)r(jià)總體上繼續(xù)呈下降態(tài)勢(shì)，但新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲的城市有８?jìng)�(gè)，比２月份增加４個(gè)。
“房?jī)r(jià)似乎正觸底，大家又開始談買房話題。”上海一家咨詢公司白領(lǐng)劉彤告訴記者，“我們辦公室里五六個(gè)沒有買房的同事中，最近一人剛剛出手，另有兩人正頻頻看房。”
在北京，記者１５日在南五環(huán)附近的“鴻坤理想城”售樓處看到，大廳之內(nèi)有上百人在咨詢、辦理購(gòu)房手續(xù)，這與前不久無人問津的場(chǎng)面形成對(duì)比。購(gòu)買了一套房產(chǎn)的北京市民李輝說，他在京工作已６年，錯(cuò)過了２００８年房?jī)r(jià)低谷期，當(dāng)前房?jī)r(jià)有所調(diào)整，“怕再錯(cuò)過了”。
記者發(fā)現(xiàn)，近期進(jìn)入樓市的不僅有居住性購(gòu)房的“剛需”身影，也有少數(shù)投資者“變相入市”。在北京首開熙悅山項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，在記者追問下，方先生坦言，他和未婚妻名下各有一套房產(chǎn)，為規(guī)避“限購(gòu)令”，他們推遲婚期，最近剛出手買了一套房子。而有些家庭為了繞開限購(gòu)政策，甚至搞起“假離婚”。
對(duì)于樓市“回暖”跡象，中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，首先是針對(duì)“剛需”的信貸政策松動(dòng)，目前購(gòu)房者首套房可做到９折利率，相當(dāng)于房?jī)r(jià)下調(diào)５％至１０％。其次，在房?jī)r(jià)下降效應(yīng)下，“剛需”入市積極性增加。第三，限購(gòu)政策執(zhí)行超過一年，外地符合購(gòu)房資格者增多。
不過，世聯(lián)地產(chǎn)１７日發(fā)布報(bào)告稱，當(dāng)前購(gòu)房者信心指數(shù)只是小幅回升，表明購(gòu)房者對(duì)未來半年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的樂觀程度有微小改善，但仍處于歷史低位，而且仍有近五成客戶認(rèn)為價(jià)格會(huì)繼續(xù)下降。
顯然，將剛需的階段性釋放，當(dāng)成房?jī)r(jià)再次進(jìn)入上漲通道的信號(hào)，是不確定的。
中介“托市”：“市場(chǎng)回暖，火熱招聘，月薪過萬不是夢(mèng)想？”
由于處在樓市的神經(jīng)末梢，房產(chǎn)中介公司被認(rèn)為對(duì)市場(chǎng)冷暖最敏感。
鏈家地產(chǎn)置業(yè)顧問趙先生告訴記者，自今年２月份以來，市場(chǎng)就轉(zhuǎn)暖了，成交量逐步走高，連他們自己都感到意外。
記者近日在北京百環(huán)家園、珠江帝景、三環(huán)家園、萬年花城、瑞海家園等項(xiàng)目附近走訪看到，馬路上中介房源牌數(shù)量多了起來，中介門店進(jìn)進(jìn)出出的人也明顯增多。
與數(shù)月前大量關(guān)店、裁員不同，現(xiàn)在一些中介門店又打出招聘廣告。北京一家大型房產(chǎn)中介的招聘口號(hào)是：“市場(chǎng)回暖，火熱招聘，月薪過萬不是夢(mèng)想。”
不過，據(jù)北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，二手房成交量在３月出現(xiàn)再次突破萬套后，在４月上半月成交量有所下行。記者在北京走訪發(fā)現(xiàn)，目前成交多的二手房主要在三環(huán)以外，中心城區(qū)的成交仍然低迷。
對(duì)此，北京中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉分析說，剛性需求大規(guī)模入市的前提是房?jī)r(jià)有明顯松動(dòng)，但從北京等大城市二手房市場(chǎng)來看，整體降價(jià)力度仍然有限，成交量難以持續(xù)增加。
還要看到，在限購(gòu)政策不松動(dòng)下，“剛需”釋放后將會(huì)呈現(xiàn)一定的衰弱效應(yīng)。
“本次樓市調(diào)控本質(zhì)是行業(yè)大調(diào)整，短期回暖難以改變行業(yè)調(diào)整格局。”世聯(lián)地產(chǎn)北京公司副總經(jīng)理劉春巖表示，這一判斷綜合了當(dāng)前國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，也考量了地方考核體系改革等變量，應(yīng)當(dāng)是科學(xué)和清醒的。
開發(fā)商預(yù)期：市場(chǎng)漸趨理性 房?jī)r(jià)難再“大起大落”
作為房地產(chǎn)開發(fā)的前端，土地市場(chǎng)冷暖是開發(fā)商預(yù)期好壞的“試金石”。
４月１８日，北京豐臺(tái)區(qū)盧溝橋鄉(xiāng)Ｃ９地塊招標(biāo)，只有一家公司參與報(bào)價(jià)，最終以３．５８億元“底價(jià)成交”。此前的３月２７日，上海崇明縣城橋商品房基地１號(hào)和２號(hào)地塊招標(biāo)，同樣被唯一競(jìng)買人以底價(jià)買走，其３０７５元／平方米的樓板價(jià)，較一年前縮水四成多。
“行情好的時(shí)候，是開發(fā)商找政府；現(xiàn)在倒過來，政府找開發(fā)商。”上海一家房地產(chǎn)公司老總說，受持續(xù)從緊的調(diào)控政策及供地季節(jié)性調(diào)整等多重影響，開發(fā)商拿地的熱情仍然較低。
不僅如此，商品住宅市場(chǎng)仍然持續(xù)著降溫過程。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，一季度商品房銷售面積同比下降１３．６％；其中，住宅銷售面積下降１５．５％。東部地區(qū)的降幅明顯大于中西部地區(qū)。
另一個(gè)問題是開發(fā)商的“庫(kù)存增加”。據(jù)北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至本月１５日，滬深兩市已有８５家房企發(fā)布年報(bào)，合計(jì)庫(kù)存值高達(dá)９６４１億元，相比同樣面臨調(diào)控的２００８年同期，庫(kù)存值上漲１８０％。預(yù)計(jì)全部上市房企的庫(kù)存市值達(dá)到１．２萬億元，創(chuàng)出歷史新高，庫(kù)存消化周期超過４．５年，同比明顯延長(zhǎng)。
復(fù)地集團(tuán)董事長(zhǎng)張華說，近期公司專門邀請(qǐng)同行、專家舉行研討，“對(duì)于調(diào)控，大家覺得可能不會(huì)再出臺(tái)新的政策，但也絕不會(huì)放松”。他說，目前企業(yè)對(duì)調(diào)控的認(rèn)識(shí)越來越理性，今年房?jī)r(jià)應(yīng)該不會(huì)出現(xiàn)“大起大落”。
后市“兩大矛盾” 考驗(yàn)未來調(diào)控
４月１３日的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議重申，堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，決不讓調(diào)控出現(xiàn)反復(fù)。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，目前樓市在向調(diào)控預(yù)期的方向演變，但依然面臨雙重考驗(yàn)。
其一，“抑投資”與“保剛需”如何并舉？
“經(jīng)過此輪調(diào)控，更多房企將會(huì)加大普通住宅的開發(fā)比重。”復(fù)地集團(tuán)董事長(zhǎng)張華說，抑制房地產(chǎn)投資過快增長(zhǎng)，不能一刀切，推動(dòng)樓市結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化才是正途。
“今后應(yīng)強(qiáng)化‘有保有壓’的差別化機(jī)制。”上海永慶房屋公司總經(jīng)理陳史翎等人建議，既要對(duì)投資投機(jī)性需求設(shè)立“防火墻”，又要讓合理的購(gòu)房需求正常釋放，這需要從信貸、土地、稅收等多方面實(shí)施“定向調(diào)控”。
其二，“保增長(zhǎng)”與“調(diào)樓市”如何兼顧？
今年一季度全國(guó)ＧＤＰ增幅延續(xù)下滑態(tài)勢(shì)，創(chuàng)下２００９年二季度以來新低，部分省市經(jīng)濟(jì)和財(cái)政增速更明顯低于預(yù)期。調(diào)控之下房地產(chǎn)業(yè)的降溫、土地出讓金的縮減以及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的低迷，對(duì)地方政府的壓力正越來越大。
國(guó)土資源部日前部署今年房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管工作時(shí)強(qiáng)調(diào)，充分估計(jì)一些地方可能松動(dòng)調(diào)控政策等困難，做好今年的房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控工作。
對(duì)此，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉等業(yè)內(nèi)人士表示，抑制房?jī)r(jià)從根本上說要“促供應(yīng)”，在今年“保增長(zhǎng)”與“調(diào)樓市”關(guān)系上，各方博弈會(huì)加劇，這要求樓市的“政策調(diào)控”要盡快轉(zhuǎn)向長(zhǎng)效的“制度調(diào)控”。
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