與住宅市場的價滯量縮不同，商業地產過去一年上揚勢頭強勁。根據中國商業地產聯盟近期發布的《2010-2011中國商業地產發展報告》，2011年全國商業地產開發投資總額接近萬億元，出現爆發式增長。進入2012年，市場雖面臨小幅盤整但整體穩升態勢未改。最新數據顯示，一些熱點城市寫字樓等商業物業價格高位震蕩，回報率持續上升。
業內人士認為，2012年商業地產發展總體仍會保持一定增長，并吸引一些知名開發商轉型入場。不過，行業競爭也將逐漸升級，開發商應冷靜評估潛在風險。
商業地產吸納資金近萬億
過去一年，我國主要城市商業地產租金售價齊升，上升勢頭快速。京滬商業地產銷售額更是創下2007年以來的新高。監測數據顯示，北上廣深四個一線城市和成都、天津等重點城市，去年的商用物業售價和租金均呈上漲趨勢。其中北京商業地產成交150.12萬平方米，成交總額390億元，同比增長34%。成交均價25871元/平方米，同比上漲7.5%。同時，寫字樓空置率持續走低。
中國商業地產聯盟副會長兼秘書長王永平近日在“中國商業地產行業發展論壇”上表示，商業地產大規模的增長背后有多方面原因，其中，“毫無疑問城市化是一個的推動力，城市化就意味著有大量的農村人口轉變成城市人口，這種人口的轉變，不僅是一個戶籍身份的轉換，會帶來消費行為方式、購買力、消費潛力都會發生很大的變化�！痹僬�，一系列房地產宏觀調控也是增長一部分的因素。
進入2012年，商業地產進入了小幅盤整期，一些熱點城市的商業營業用房或寫字樓升勢疲軟，甚至銷售和租金都呈現出下降的趨勢。不過，整體來看仍處于平穩發展階段。中華全國商業信息中心主任王耀表示，從去年四季度到今年的一季度至少到3月中旬，商業地產下滑的速度比較快。
這種小幅盤整從一線城市的寫字樓可窺一斑。中原地產研究集團3月28日公布的統計數據顯示，2月，北上廣深四大城市寫字樓供應繼續大幅萎縮，且均為近3年來的低位水平。總供應面積13.64萬平方米，環比下降49%；銷售面積為20.46萬平方米，環比下降34%。供應下滑幅度超過銷售下滑幅度15個百分點，整體市場呈現供不應求的格局。在價格方面，2月，各大城市寫字樓價格依然在高位震蕩，其中廣州、成都小幅上漲，重慶、南京小幅下跌，深圳、杭州環比持平。
中原地產研究集團最新的分析報告認為，總體來看近期寫字樓價格沒有延續2011年快速上升的勢頭，目前市場仍然以消化整理為主。由于價格基本穩定，而租金持續上升，因此近期回報率有所上升。除重慶外，其他5個城市的寫字樓租金回報率均已接近近年來的峰值。
“去年四季度到今年一季度商業地產確實遇到了比較難的環境，即使這樣，我們對未來的商業地產還是比較有信心的，因為我們預測今年一季度是最低的，二季度和三季度會回穩，四季度最高，所以不要被現在商業地產的低增長所困擾，要看到未來中國商業地產的發展前景�！蓖跻f。
部分知名房企轉型入場
受良好的市場預期支撐，不僅外資進入商業類物業的規模加大，本土也有越來越多的開發商聚集到商業地產領域。對未來一段時間內的商業地產發展態勢，專家預計，2012年商業地產發展總體仍會保持一定增長。“商住倒掛”現象將進一步轉變，洗牌式的項目并購不可避免。行業競爭開始轉向運營管理的競爭，企業更須重視內功。
《2011中國房地產開發企業500強測評研究報告》顯示，排名前20名的開發商都選擇加大對商業地產的投資比重。全球最大酒店業集團之一的洲際集團計劃在5年內，將其設立于中國的酒店由170家增加至300家，這些項目的合作方包括了保利、萬達等本土知名房企。
王永平透露，現在一些知名開發商正在謀求主動轉型，計劃在商業地產領域有所作為�！斑@些年像中糧、華潤這些公司都是做了很好的準備。在商業地產里面要大干一場，對市場的前景也是比較看好的，無論是資金還是人才、戰略都做了很好的準備。”
對于今年的商業地產走勢，王永平表示，2012年中國商業地產發展勢頭將由“大躍進式”逐步轉向穩中求進。2012年，中央調低了宏觀經濟發展速度的目標，同時將繼續執行從嚴的房地產調控政策，預計今年全國商業地產投資增速將會有所放緩。但是支持商業地產發展的基本面沒有發生根本性變化，商業地產發展總體仍會保持一定增長。
就市場走勢而言，局部地區“商住倒掛”情況開始扭轉。在國外，同地段商業地產項目的租售價格通常高過住宅，而國內城市大多數是“商住倒掛”。目前在北京、上海等城市這種情況已經開始改變。2011年北京甲級寫字樓租售價格暴漲，已經接近或超過同地段住宅。預計2012年“商住倒掛”現象將進一步轉變，一方面住宅價格開始回歸，另一方面商業項目品質開始提升，價值得以體現。
從開發商自身及行業發展的角度來看，2012年，行業自身發展方式必將由數量型轉向質量型。早期商業地產的行業競爭還停留在前期圈地、銷售甚至招商上，企業不惜代價引入一些大品牌作秀，而今已開始轉向運營管理的競爭，企業更須重視內功。另外，開發商在整體招商中的議價能力下降。近年來，各地商業地產投資普遍過熱，商業項目供應量大、再加上同質性高、集中入市，必將導致開發商招商中與商家的博弈能力下降，補貼商家裝修費用、延長免租期、只采取銷售扣點提成等狀況可能更為普遍。
再者，洗牌式的項目并購不可避免。隨著市場風險的不斷顯現，預計將會發生更多的項目并購案，一些實力公司迎來抄底機會。行業集中度有望進一步提高。此外，一些公司發展區域將由二三線向更小城市推進。由于中國商業地產主流發展模式是住宅依賴型，二、三線城市住宅受房地產宏觀調控影響較大，加之商業地產競爭激烈，一些地產公司開始轉戰更小城市甚至直指縣城，當地市場投資少、競爭弱、無限購，乘機捕捉先機，縣域綜合體將悄然崛起。
潛在風險不容小覷
不過，正如一枚硬幣的兩面，對開發商來說商業地產充滿機遇的同時，也蘊藏著不容小覷的風險�！吧虡I地產的發展前景，就一句話，機會很大，風險也很大�！弊〗ú空哐芯恐行闹魅吻睾缃赵凇爸袊虡I地產行業發展論壇”上說。
對于開發商在商業地產領域可能面臨的風險，香港恒隆集團主席陳啟宗認為，商業房地產真正的風險就是財務風險，特別是只租不賣的話，現金流就成為非常重要的一件事。
記者了解到，商業地產中的持有型物業的比重正逐漸走高。根據中國指數研究院發布的一份最新研究報告，2011年眾多百強企業均加強了持有物業的投入，全年百強企業持有物業收入均值達到3.8億元，同比增長31.3%。報告認為，商業持有物業的增加為百強企業提供了穩定的租金收入，并為其創新融資方式提供了條件，但需要注意的是，在當前金融環境下，發展商業持有物業對資金需求較大，百強企業需緊密結合自身資金的情況，合理配置持有物業比重，在短期安全和長期增長之間尋求平衡。
不僅如此，王永平還提出，商業地產的開發建設不可簡單套用住宅運作模式。2011年位于寧波市江北區的奧特萊斯廣場被法院查封，宣告倒閉。王永平認為，寧波奧特萊斯廣場宣告倒閉等事件說明，商業地產的開發建設一定要遵循其內在規律，不可簡單套用住宅運作模式，或者簡單拷貝其他成功項目，否則很容易失敗。要倚重專業力量。中國商業地產發展方式今后要從數量型轉向質量型，專業理念必將進一步強化，專業機構的影響必將進一步擴大。
首創置業董事長劉曉光也持類似看法。在他看來，商業房地產在走上升級的趨勢。從大的地產商轉移到商業地產，如果說沒有很高的專業性，將來就會有很多的問題。
此外，零點研究咨詢集團董事長袁岳還提出，沒有特色配置和缺乏孵化功能是目前我國商業地產的兩個風險點。拿后者來說，今天中國要搞大規模商業地產，但與外國的成熟市場不同，我們的不成熟市場是需要孵化出很多適應消費者需要的新品牌的。比如日本上個世紀80年代初，其商業地產就孵化了像無印良品這樣的品牌，而我們今天就是那么幾個品牌�！ �