樓市寒冬讓房地產企業(yè)陷入“滯銷”的窘境，存貨激增、負債攀升、融資受限促使房企加速“降價跑量”。
據中國證券報記者統(tǒng)計，截至27日，按照申萬一級指數分類，滬深兩市已有52家A股房地產上市公司披露2011年年報，剔除ST公司和不可比因素后，48家A股上市房企2011年末的存貨合計高達5906.74億元，同比增長45.8%。以去年的開發(fā)和銷售進度計算，48家房企目前存貨的消化周期達4.62年。
進入2012年，房企爭相啟動大范圍降價促銷活動。業(yè)內人士指出，今年“降價跑量”、快速周轉將是多數房企堅定不移的策略，但由于房企整體的現金狀況正在好轉，預計房價繼續(xù)下降的空間不會太大。
存貨周轉延長9個月
統(tǒng)計數據顯示，2011年，48家A股上市房企實現營業(yè)收入合計2233.95億元，同比增長26.4%；營業(yè)成本1286.34億元，同比增長22.2%；A股房企的整體營業(yè)利潤率有所提升。但由于存貨激增，各房企的存貨消化周期大幅延長。
按房企存貨和營業(yè)成本計算，2011年末48家A股房企整體存貨的消化周期達到4.62年，而2010年末，這些房企整體存貨的消化周期為3.84年。這意味著，2011年末A股房企的存貨周轉天數同比足足延長了9個多月。
48家A股房企中，有14家房企2011年末的存貨同比增幅超過30%，有7家房企的存貨同比增幅超過50%。其中，萬科A以750.02億元的存貨絕對值增幅位居A股榜首。去年底，萬科的各類存貨中，已完工開發(fā)產品72.4億元，占比3.5%；在建開發(fā)產品1380億元，占比66.2%；擬開發(fā)產品629.9億元，占比30.2%。同期，萬科的存貨周轉天數已達1442天，同比增加105天。
對于市場走勢，萬科指出，公司重點關注的14個城市(深圳、廣州、東莞、佛山、上海、蘇州、無錫、杭州、南京、北京、天津、沈陽、成都、武漢)，繼2010年成交面積同比下降29.6%之后，2011年繼續(xù)下降19.2%。14個城市2011年第二、三、四季度的住宅批準預售面積相對第一季度分別增長77.5%、100.3%和86.4%，但成交面積分別下降15.8%、10.2%和15.9%。由于新增供應增加而市場成交下滑，存貨規(guī)模持續(xù)上升，去存貨周期不斷延長。
招商地產的存貨壓力也不小。2011年末，公司存貨達514.4億元，同比增長33%。招商地產判斷，由于過去兩年商品房開工量大，2012年下半年市場供應或將攀上新高點，商品住宅庫存積壓、供大于求的風險仍然很大。
“降價跑量”將延續(xù)
從2011年三季度開始，為加快銷售，在一批有影響力的企業(yè)帶動下，打折促銷開始成為行業(yè)內的普遍情況。各地房價上漲的趨勢受到遏制，房價松動和回落的城市數量日益增多。房企普遍認為，未來一段時期，房地產行業(yè)的整體環(huán)境依然不容樂觀，降價跑量、快速周轉的市場策略將延續(xù)。
招商地產在年報中指出:提周轉、保進度是公司能夠靈活應對市場變化的前提。各項目必須踐行“時間就是金錢、效率就是生命”的理念，提高節(jié)點完成率，加速周轉；占用資源較多的大盤項目更要做好產品定位及分期統(tǒng)籌，加快建設開發(fā)速度，及早進入銷售。
萬科副總裁毛大慶表示，2012年一季度，萬科在北京不會拿地，公司將致力于減少庫存。首創(chuàng)置業(yè)財務總監(jiān)羅俊也表示，加大現有庫存項目的銷售，希望盡快把庫存項目清理掉，拿現金換來更好的資源，這是公司長期發(fā)展過程中非常重要的戰(zhàn)略。
保利地產雖然尚未公布年報，但前兩年激進拿地令公司存貨壓力巨大。2012年伊始，保利地產就在全國的40多個主要城市進行聯合促銷，展開大手筆的降價行動，總共涉及100多個在售項目2萬余套房源。
業(yè)內人指出，在2009年-2010年房地產業(yè)的火爆期，不少房地產企業(yè)均大規(guī)模拿地擴張，致使庫存量位居歷史高位；今年，去庫存將成為這些房企的首要任務。3月以來，首套房貸呈現寬松態(tài)勢，房地產市場迎來今年銷售的窗口期，因此多數房企都將抓住機會快速出貨。
現金狀況整體好轉
多數房企積極降價促銷已取得階段性成果。統(tǒng)計顯示，48家房企2011年預收賬款合計達2142.24億元，同比增長41.5%，與2011年的整體營業(yè)收入相當。這表明，A股房企今年的結算業(yè)績已有保障。同時，48家房企的經營性現金流趨于好轉。
數據顯示，48家房企2011年經營活動產生的現金流量凈額合計為-150.18億元；而2010年，這些房企經營活動產生的現金流量凈額合計為-304.51億元。48家房企中有26家房企的經營性現金流出現好轉，占比過半。陸家嘴2011年經營活動產生的現金流量凈額為17.69億元，而2010年公司該指標為-19.07億元。公司經營性現金流好轉，主要原因是去年銷售商品、提供勞務收到的現金大幅增加。2011年，陸家嘴銷售商品、提供勞務收到的現金為54.57億元，同比增長2.72倍。
2011年，48家房企的整體負債率變化平穩(wěn)。數據顯示，剔除預收賬款后，48家房企的整體負債率為48.5%，而2010年，這一指標為47.9%。2011年，48家房企中有16家負債率同比下降，有28家房企的負債率增幅在0.1個百分點以內。
以萬科為例，截至2011年末，公司的凈負債率為23.8%，剔除預收賬款后，公司其他負債占總資產的比例為39.6%，相比2010年底的40.2%有所降低。公司有息負債占全部負債的比例僅22.1%，且有息負債中，長期有息負債的比例為53.2%。公司持有貨幣資金342.4億元，遠高于短期借款和一年內到期的長期借款總額235.7億元。